Россиянин, зарегистрировавший фирму в Германии и решивший приобрести недвижимость в этой стране, может рассчитывать на ипотечный кредит. Немецкие банки готовы кредитовать российских инвесторов, однако есть несколько моментов, о которых необходимо помнить.

Немецкие банкиры различают покупку дома или квартиры для собственных нужд и вложения в недвижимость как в коммерческий объект. Если приобретается квартира для себя, то ипотеку получить сложнее. Но если средства инвестирует юридическое лицо, кредит получить вполне реально.

Обязательное условие: расходы по кредиту должны покрываться доходами от сдачи недвижимости в аренду. Причем российские доходы инвестора и его рейтинг платежеспособности особой роли не играют.

Покупка по ипотеке выгодна? Конечно. Причем независимо от того, покупаются квадратные метры для себя или для сдачи в аренду. Кроме того, немецкие финансовые консультанты рекомендуют россиянам инвестировать в арендный бизнес собственный капитал по минимуму, поскольку с дохода от аренды они как физические лица платят паушальный налог (фиксированный сбор, который взимается в размерах, независимых от каких-либо экономических переменных) 25%. Это сокращает доход сразу на четверть. Взяв же кредит, можно списать связанные с ним расходы с налогов.

Кроме того, процентная ставка по кредиту сегодня низкая, а доход от аренды, как правило, выше процентной ставки. Поэтому выгодно брать максимально возможный кредит.

Раздумывая о том, брать ли кредит в Германии под покупку недвижимости в Германии, нужно иметь в виду, что, по прогнозам, в этой стране ожидается высокая инфляция. И она заставит банки резко поднять ипотечный процент. К тому же на недавней встрече лидеров <двадцатки> были выдвинуты требования к банкам об увеличении доли собственного капитала. А это приведет к тому, что в ближайшие два года немецкие банкиры станут намного жестче подходить к выдаче новых кредитов, тем более - нерезидентам.

На каких же условиях готовы кредитовать немецкие финансисты российских инвесторов?

Сейчас можно получить кредит как под покупку дома или квартиры, так и под залог уже приобретенной недвижимости на покупку другого объекта.

Немецкие банки готовы выдавать кредиты:
- под жилую недвижимость в Германии для собственного пользования или для сдачи в аренду (50-80% от цены покупки);
- под коммерческую недвижимость в Германии: офисные и торговые центры, а также супермаркеты с арендаторами и договором аренды сроком не менее 10 лет (50-70% от цены покупки);
- под покупку отелей в Германии с договором аренды сроком не менее 10 лет (50-60% от цены покупки);
- под доходные дома в Германии, сданные в аренду (50-80% от цены покупки).

Минимальная сумма, на которую готовы кредитовать российских инвесторов, - 100 000 евро для жилой недвижимости и 500 000 - для коммерческой.

Эти суммы считаются минимальными, т. к., в основном, банки не работают с более мелкими суммами.

Для предварительного рассмотрения заявки в немецкие банки необходимо представить стандартный набор бумаг: документы на объект, подтверждающие доход от аренды, основные данные объекта. Эти бумаги дает маклер или продавец. Также необходимы справки, подтверждающие доходы и платежеспособность покупателя. Российскому заемщику придется представить и документы на недвижимость, которой он владеет. Например, оценочный альбом или договор купли-продажи. Также нужно предъявить выписки с депозитов о наличии акций и других ценных бумаг, драгоценных металлов.

Заемщик должен заполнить <Декларацию о себе>, где указываются личные данные, ежемесячные доходы и расходы, данные об имуществе, долгах и обременениях. Необходима выписка из банка, подтверждающая наличие собственного капитала.

Только получив все эти документы, банк может рассмотреть вопрос о предоставлении ипотеки.

Ставка процента по кредиту зависит от того, какой категории дом или квартира приобретаются. От того, сколько своих средств готов вложить заемщик, от рейтинга клиента и срока фиксации процента по кредиту (5/10/15 лет и т. д.). Рейтинг клиента складывается из ряда позиций, существенным плюсом служит уже имеющаяся в собственности у физического или юридического лица недвижимость.

К слову сказать, приобретаемого дома или квартиры в качестве залога банку не достаточно. Ему необходимо видеть из документов, что покупатель в состоянии обслуживать кредит в случае, если аренда не будет поступать (к примеру, арендатор обанкротился). Поэтому банк непременно требует объемный пакет бумаг, особенно при покупке коммерческой недвижимости.


Московская жилищная газета <Квартирный ряд>