Зарубежная недвижимость, продажа зарубежной недвижимости, агентство зарубежной недвижимости
              
Консультация по инвестициям - по телефону или в офисе
Рассылка "Инвестиции в недвижимость за рубежом"
Как инвестировать в недвижимость? Краткие рекомендации

Доходные дома в Германии - в Берлине и др.городах

Доходные дома в Англии - в Лондоне и др.городах
Доходные дома в Германии - в Берлине и др.городах
Доходные дома в Ирландии - в Дублине и др.городах
Доходные дома в Испании - в Барселоне, Мадриде и др.городах
Доходные дома в США - в Нью-Йорке, Флориде и др.штатах

Доходные дома в Германии - в Берлине и др.городах

Требования, которым должен отвечать доходный дом в Германии, как объект для инвестиций:
• высокая текущая заполняемость арендаторами: 90-100%
• реновация не требуется, а если требуется, то расходы на реновацию – не более 2% от цены покупки доходного дома
• достаточно высокая, но вместе с тем «разумная» текущая рентная доходность: 6-9% в год
• возможность привлечения долгосрочного кредита в немецком банке на покупку доходного дома в размере до 70% по ставке от 3.0% годовых
• рентабельность инвестиций, благодаря использованию «кредитного плеча»: 10-14% годовых
• доходный дом функционирует и может с первого дня генерировать доход для инвестора
• высоко-профессиональная управляющая компания, которая будет не только управлять доходным домом, но и обеспечивать рост доходности, благодаря постепенному повышению арендных ставок


                Ниже по тексту Вы можете ознакомиться с информацией об инвестировании
                в доходные дома в Германии и конкретными объектами для инвестирования.

                Вы также можете оставить запрос на получение персональной консультации
                (по телефону или в Центральном офисе нашей компании)
                по инвестициям в доходные дома в Германии:


                

Привлекательность инвестиций в жилую недвижимость в Германии:
• сильнейшая экономика Европы; стабильный экономический рост в Германии; уровень безработицы снижается
• высокая доля арендаторов жилья в Германии:
        - более 57% жителей Германии проживают в арендованном жилье
        - 60-75% жителей крупнейших городов Германии проживают в арендованном жилье
        - 84% жителей Берлина проживают в арендованном жилье
• интенсивный рост арендных ставок (рост ставок аренды в Германии опережает и инфляцию, и темп роста стоимости жилой недвижимости)
• стабильный рост стоимости жилья в Германии
• очень высокое доверие инвесторов к экономике Германии и рынку недвижимости
• инвестиционный рынок в жилую недвижимость №1 в мире

Способы инвестирования в жилую недвижимость в Германии:
• покупка одной или нескольких квартир для сдачи в аренду
• покупка одного или нескольких доходных домов
• покупка пая в фонде недвижимости, который инвестирует в доходные дома (косвенная инвестиция)

 

Основные факторы привлекательности инвестиций в доходные дома в Германии

1. Высокая доля арендаторов жилья в Германии:
• более 57% жителей Германии проживают в арендованном жилье
• 60-75% жителей крупнейших городов Германии проживают в арендованном жилье
• 84% жителей Берлина проживают в арендованном жилье

2. Интенсивный рост арендных ставок:
• рост ставок аренды в среднем по Германии опережает и инфляцию, и темп роста стоимости жилой недвижимости)
• высокий спрос со стороны потенциальных арендаторов на аренду в наиболее удачно расположенных и грамотно управляемых доходных домах создают предпосылки к ежегодному увеличению арендных ставок в отношении каждого конкретного арендатора с темпом не менее, чем в размере инфляции

Рынок аренды в Германии создает предпосылки к росту арендных ставок, но не означает автоматического повышения арендных ставок в каждом конкретном доходном доме. Чтобы ставки аренды в конкретном доходном доме повышались с темпом, который будет, по крайней мере, не ниже инфляции – это одна из ключевых задач управляющей компании. Но далеко не все управляющие компании мотивированы на решение этой задачи в интересах инвестора – недостаточно профессиональные и/или недостаточно мотивированные управляющие компании видят свою задачу только в сборе арендной платы в текущем размере, не утруждая себя проведением переговоров с арендаторами о повышении ставки аренды.

3. Стабильный рост стоимости жилой недвижимости в Германии

Результаты исследования Deutsche Bank, содержащем прогноз в отношении цены на недвижимость в Германии и других странах Европы на ближайшие 5 лет:
• рынок жилой недвижимости Германии является едва ли не единственным в Европе, который способен продемонстрировать прирост цен в ближайшие годы. Жилье на территории большинства европейских государств все еще переоценено, что предопределяет дальнейшее снижение цен на фоне общей экономической нестабильности в ЕС
• стоимость жилой недвижимости в Германии все еще находится на исторически низких уровнях, несмотря на некоторое увеличение цен в последние годы. Исходя из этого, специалисты банка прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость в Германии, который будет наиболее ярко выражен в крупных городах с населением более 500 тыс. человек

4. Выгодные условия банковского финансирования

Покупка доходных домов кредитуется немецкими банками на привлекательных условиях:
• размер кредита: 50-60%
• фиксированная ставка на 10 лет: от 3.5%
• срок кредитования: 20-25 лет (ежегодные платежи на погашение тела кредита: 2.0-3.0%)

При этом в случае инвестиций через закрытые фонды недвижимости условия кредитования будут еще более привлекательными:
• размер кредита: до 75%
• фиксированная ставка на 10 лет: от 3.0%
• срок кредитования: 25-35 лет (ежегодные платежи на погашение тела кредита: 1.5-2.0%)

На столь привлекательных условиях немецкие банки кредитуют покупку только тех доходных домов, которые:
• соответствуют жестким требованиям банков, предъявляемых к местоположению, доходности и техническому состоянию доходных домов
• находятся под управлением профессиональных управляющих компаний, имеющих многолетний опыт управления доходными домами у Германии


Как следствие, инвестор может оценить риски инвестирования и реальную инвестиционную привлекательность конкретного доходного дома, обратившись с немецкий банк за кредитом на покупку этого доходного дома. В случае, если банк отказывается финансировать сделку или предлагает условия финансирования, которые существенно хуже описанных выше, то это однозначный сигнал для инвестора о том, что покупка данного доходного дома – не целесообразна.

5. Низкие риски инвестирования

Типичный доходный дом в Германии имеет несколько десятков арендаторов, при этом средне-статистический срок пребывания арендатора в снимаемой квартире – достаточно высок и составляет в Германии 10-12 лет. Как следствие, зависимость инвестора от каждого арендатора будет ниже, чем в случае инвестиций в объект коммерческой недвижимости, имеющий не несколько десятков, а только 1-3 арендатора.

6. Многообразие стратегий выхода из инвестиции (Exit Strategy) = высокая ликвидность

В отличие от большинства других сегментов коммерческой недвижимости, инвестиции в доходные дома позволяют реализовать не одну, а сразу несколько стратегий выхода из инвестиций, что, по сути, означает высокую ликвидность данного типа недвижимости:

Стратегия №1: продажа доходного дома крупному институциональному инвестору или фонду:
• продажа за 13 факторов или за 7.7% годового рентного дохода
• наиболее быстрый способ продажи

Стратегия №2: продажа доходного дома частному инвестору, синдикату инвесторов или небольшому фонду:
• продажа за 15 факторов или за 6.5% годового рентного дохода
• более медленный, но более доходный способ продажи

Стратегия №3: продажа доходного дома по отдельным квартирам – небольшим buy-to-let частным инвесторам:
• продажа за 18 факторов или за 5.5% годового рентного дохода
• самый доходный способ продажи, но требующий наибольшего времени реализации

                Вы можете оставить запрос на получение персональной консультации
                по инвестициям в доходные дома в Германии:


                

Необходимость пристального анализа при выборе объекта для инвестиции

Доходный дом в Германии – это привлекательный объект для инвестиций. Но далеко не все доходные дома, предлагаемые вниманию инвесторов из России и стран СНГ, отвечают критериям инвестиционной привлекательности.

Более того, именно в направлении продажи инвесторам из России и стран СНГ неликвидных доходных домов в Германии большую активность проявляет часть немецких риэлторов – в большинстве своем, выходцев из стран бывшего СССР, которые применяют целый арсенал схем по введению в заблуждение инвесторов из России и стран СНГ.

Схема №1: фактическая доходность существенно ниже «прогнозной» доходности

Безответственные агентства недвижимости активно предлагают россиянам и гражданам стран СНГ – через Интернет и на выставках – инвестировать в доходные дома, в которых рентная доходность (доходность по аренде) – 20-25% в год и даже выше (именно доходность по аренде, а не доходность на вложенный капитал). Иными словами, «специально для российских инвесторов» ряд безответственных немецких агентств недвижимости «находит» доходные дома с «уникальной» для немецкого рынка доходностью – 20-25% годовых и выше, при том, что в среднем доходные дома в Германии приносят 6-8% рентного дохода, а случаи с надежной доходностью более 10% - встретить можно редко и продаются такие объекты очень быстро, на внутри-германском рынке недвижимости.

Как такое может быть? Очень просто. К доходным домам, как правило, не применимо понятие гарантированного долгосрочного дохода. Иными словами, «начинающего» инвестора из России элементарно вводят в заблуждение, приводя расчеты на примере нереальной заполняемости доходного дома арендаторами. Например, рекламируют «доходность от аренды – 26% годовых», а где-нибудь внизу, очень мелким шрифтом сообщают, что такая доходность достижима при 100% заполняемости арендаторами, а при нынешнем уровне заполняемости – доход 7%. Как говорится, почувствуйте разницу. Ведь далеко не каждый начинающий инвестор из России знает, что такое due diligence, зачем и как его проводить при покупке инвестиционной недвижимости.

Схема №2: продажа объекта, требующего серьезной реновации

Нередко такие безответственные агентства предлагают за подозрительно маленькие деньги доходные дома, которые пустуют в настоящий момент времени, а для того, чтобы «успешно сдать дом в аренду», по заверениям этих агентств, необходимо провести «небольшую реновацию». К сожалению, нередко российские инвесторы, впечатленные малостью запрашиваемой за доходный дом суммы, приобретают его и только потом оценивают, во сколько же обойдется «реновация». И к ужасу инвесторов оказывается, что затраты на реновацию могут в несколько раз превышать цену, уплаченную за доходный дом при покупке.

Как не совершить ошибки при покупке доходного дома в Германии

Если российский инвестор видит «очень привлекательное» предложение по покупке доходного дома в Германии (текущая или анонсируемая доходность существенно выше 10% в год), то мы рекомендуем инвестору задать самому себе 2 вопроса:

1) если текущая доходность от аренды существенно выше средне-рыночной, то есть смысл задать самому себе вопрос:
«Если доходность столь высока, то тогда почему расчетливый немец решил продать эту «курицу, несущую золотые яйца» ?»

При этом не рекомендуем всерьез воспринимать такой «традиционный» (для безответственных риэлторов) вариант ответа как «Собственник – человек преклонных лет, у которого нет наследников и который решил продать объект по причине отсутствия возможностей к дальнейшему управлению объектом», поскольку если это действительно так, то собственнику доходного дома, показывающего фантастическую доходность, нет никакого резона уповать на инвестора из далекой России – действительно привлекательный объект будет выкуплен немецким фондом в течение считанных дней…

2) если прогнозная доходность от аренды существенно выше текущей и существенно выше средне-рыночной, то есть смысл задать самому себе вопрос:
«Какие у меня есть основания рассчитывать на то, что я смогу показать в управлении доходным домом результаты, которые будут столь существенно лучше тех показателей, которые имеет доходный дом под управлением нынешнего немецкого собственника, который в отличие от меня досконально знает местный рынок недвижимости?»

Если после ответа на выше приведенные вопросы у инвестора все-таки останется желание продолжить рассмотрение «очень привлекательного» доходного дома, то рекомендуем инвестору спросить у немецкого банка, готов ли банк прокредитовать (а если готов, то на каких условиях) покупку доходного дома. Мы уверены, что ответ банка лишит инвестора остатков «инвестиционных» иллюзий

                Вы можете оставить запрос на получение персональной консультации
                по инвестициям в доходные дома в Германии:


                

Предпочтительные регионы Германии для инвестиций в доходные дома

Наиболее востребованными, инвестиционно привлекательными и, как следствие, ликвидными, являются объекты, расположенные в Западной Германии и Берлине.

Объекты, расположенные в Восточной Германии, как правило, менее привлекательны по совокупности причин:
• восточные земли по своему экономическому развитию, уровню занятости и среднему доходу населения продолжают существенно отставать от западных земель
• более того, в ряде восточных регионов экономическая ситуация непроста настолько, что население активно мигрирует из них на запад страны – как следствие, уровень вакантных арендных жилых площадей в таких регионах может превышать 30% и более

При этом среди крупнейших городов Германии именно Берлин имеет наилучшие перспективы для роста арендных ставок по причине того, что численность населения в Берлине растет, а ставки аренды пока еще существенно ниже, чем в других немецких мегаполисах.

Gordon Rock на ТВ о доходных домах в Германии

Программа "PRO Недвижимость" на канале "PRO Бизнес":
Доходные дома в Германии



Программа "PRO Недвижимость" на канале "PRO Бизнес":
Инвестиции в недвижимость в Берлине



 
Доходный дом в Галле, земля Саксония-Анхальт, на 42 квартиры, рентабельность инвестиций 7.5%, • Доходные дома Доходный дом в Галле, земля Саксония-Анхальт, на 42 квартиры, рентабельность инвестиций 7.5%

• Доходные дома

Доходные дома в Германии - в Берлине и др.городах

Город: Галле, земля Саксония-Анхальт, Германия

Доходный дом в Галле
42 квартиры
Банковское финансирование: 50%
Рентабельность инвестиций: 7.5%
Хорошее состояние. Отсутствие необходимости реновации.
Возможность повышения уровня доходности и рентабельности инвестиций.

Цены: 1.826.800 (инвестиции) €, 2.980.000 (полная) €

ипотека!
 

Поиск объекта по запросу

В случае, если Вас не заинтересовал ни один из предложенных на сайте объектов, мы сможем
найти для Вас объект недвижимости по Вашему индивидуальному запросу.

Поиск по запросу

Цикл передач на телевидении об инвестициях в недвижимость
Рассылка "Инвестиции в недвижимость за рубежом"
Подписка на рассылку "Новые предложения отелей на продажу"