Инвестиции в недвижимость могут быть совершенно не связаны с покупкой конкретных объектов. Вкладывать средства в этот рынок можно и менее привычным способом—например, покупая акции строительных компаний или доли в специализированных фондах. И такие вложения гораздо доходнее обычных.

Конечно, большую выгоду и надежность сулят далеко не всякие акции и не любые фонды. Подходить к выбору объекта инвестиций следует с осторожностью и знанием дела.

Стань совладельцем

Приобретение акций строительных компаний за рубежом не имеет отношения ко всяким «окольным» схемам, по которым российские девелоперы реализуют порой свою недвижимость. Цель наших застройщиков—продать конкретные квартиры в обход законодательства, по тем или иным причинам запрещающего прямую продажу. Инвестиции же в акции зарубежных компаний сродни обычным биржевым операциям с ценными бумагами. Схема проста: купил—акции подорожали—продал с прибылью (плюс получил дивиденды).

Сейчас интересными выглядят вложения в строительный сектор бурно развивающихся стран—таких как Бразилия, Эквадор, Колумбия, Чили. Наиболее привлекательны акции компаний, возводящих социальное жилье (выкуп которого гарантируется государством), или цементных производств. Доходность от подобных вложений составляет около 20% в год. Такой способ инвестиций к тому же уменьшает риски, которые очень высоки в этих странах.

«Я приведу пример конкретной сделки, которая принесла мне 450% прибыли за три месяца,—рассказывает эксперт.—Правительство Бразилии давно заявляло о намерениях профинансировать масштабное строительство жилья эконом-класса. Естественно, на этом должны были взлететь акции крупных застройщиков дешевого жилья. Но когда именно произойдет выделение средств, никто не мог сказать определенно: может быть, через месяц, а может быть, через десятилетие. И вот я читаю сообщение о том, что один из самых успешных инвестиционных трастов приобрел значительный пакет акций крупнейшего бразильского застройщика. На следующий день я приобретаю акции этого же застройщика. Через пять дней правительство Бразилии объявляет о начале финансирования. А через три месяца акции строительной компании выросли на 450%».

При этом прямая покупка недвижимости эконом-класса в Бразилии небезопасна, так как наверняка возникнут проблемы с ее перепродажей. Ведь профессиональных агентств недвижимости в этой стране практически нет, а сделать это самостоятельно, не имея специальных знаний о рынке, достаточно сложно. Правда, и при покупке акций без помощи профессионалов, имеющих опыт в разработке подобных схем, не обойтись.

Как это сделать

Чтобы понять, какие акции могут «выстрелить», эксперт рекомендует смотреть специализированные сайты по региону, содержащие аналитическую информацию. Можно искать информацию о недвижимости в интересующей вас стране на ресурсах типа bloomberg.com, reuters.com (на английском языке). Так можно отследить сигналы о начале финансирования крупных программ строительства жилья. Теоретически можно воспользоваться и закрытыми источниками, но подписка на них для частных лиц дорогая, самая актуальная информация стоит до $25 тыс. в месяц.

Выбрать застройщика крайне просто—это должна быть самая крупная компания в этой стране, возводящая недвижимость эконом-класса. При этом ее акции должны обращаться на бирже.

Далее нужно открыть счет в любом западном банке с функцией онлайн брокериджа. Это можно сделать через интернет—личное присутствие в другой стране не потребуется. На счет вы перечислите необходимую для операций на фондовом рынке сумму с вашего счета в российском банке. Купить акции можно, воспользовавшись специальной web-платформой, например, Ameritrade (tdameritrade.com). Брокерский счет отобразится на страничке вашего банковского счета, и оттуда им можно управлять онлайн, докупать и продавать акции (люди, которые пользуются отечественными интернет-системами типа «Сбербанк ОнЛaйн», легко поймут, о чем идет речь). За одну транзакцию будет взиматься комиссия около $20.

Можно поступить и гораздо проще—заключить договор с брокером и торговать через него. Координаты брокерских компаний легко найти в интернете. Только это должна быть зарубежная компания—российским брокерам, к сожалению, законодательство ограничивает доступ к международным биржам.

Какие бывают фонды

Еще один способ косвенных инвестиций—вложения в трастовый инвестиционный фонд недвижимости (real estate investment trust—REIT). «Если у частного инвестора есть сумма от 30–50 тыс. евро, и он хочет инвестировать в недвижимость, но не хочет брать на себя заботы о приобретении и управлении объектом недвижимости, то вложение в инвестиционный фонд недвижимости—это удачное решение,—рассказывает Станислав Зингель, президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.—Тем более что возможностей у фонда по привлечению внешнего финансирования значительно больше, чем у частного инвестора. А чем больше кредитное плечо, тем, как следствие, выше уровень дохода на вложенный капитал».

Что касается порога входа, то у разных фондов он разный. Но в любом случае вложения в траст потребуют меньших сумм, чем прямые инвестиции в рынок недвижимости. «Например, купить элитную недвижимость в Центральном Лондоне меньше чем за $1 млн невозможно. А начальный объем инвестиций в фонд, под управлением которого находится несколько премиальных объектов, составляет $250 тыс.»,—говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton.

Частному инвестору остаются открытые фонды. Они принимают вклады в любое время, а дивиденды выплачивают ежеквартально.

Как правило, инвестиционные фонды специализируются на конкретных странах, на определенных сегментах недвижимости (жилая, коммерческая), даже на отдельных районах (например, на элитных районах Лондона или на сдаче зданий в аренду правительственным органам в Вашингтоне). Другие формируют смешанный портфель, в котором разные типы недвижимости сбалансированы по местоположению, доходности и рискам.

Траст, который не лопнет

Самый низкий порог входа, от $30, имеют крупные публичные фонды, которые и предпочитает массовый западный инвестор. Они из года в год занимаются операциями с недвижимостью, сдачей ее в аренду, обслуживанием и т. д. А также нанимают высококвалифицированных специалистов, которые имеют большой опыт инвестирования, хорошо знают рынки и понимают, какие объекты нужно покупать и за сколько сдавать. Участвовать в управлении трастом пайщик не может.

У REITs высокий стабильный доход: он составляет от 5 до 20% в год, а в среднем, по итогам 40-летних наблюдений, 11,8% годовых (для сравнения: фондовый рынок США приносит в среднем 5–6% годовых).

Трасты обязаны выплачивать инвесторам 90% и более от дохода, который формируется за счет аренды или прибыли после перепродажи здания. Таким образом, стоимость услуг самих REITs не превышает 10%. Кроме того, инвесторы открытых фондов могут извлечь дополнительную прибыль, если вырастет стоимость самой доли.

Доли трастовых фондов высоколиквидны, и, в отличие от объектов недвижимости, их можно быстро продать. Сколько времени понадобится, чтобы продать дом или квартиру? В среднем полгода. А выйти из фонда можно за один день. Правда, это касается только публичных трастов, потому что продать долю на бирже можно мгновенно. А в непубличной компании сначала должны найти другого инвестора, который захочет купить вашу долю, и это может занять неопределенное время.

Но самое, пожалуй, главное—надежность этого инструмента инвестирования. Надежность крупных REITs приближается к 100%: достаточно сказать, что западные пенсионные фонды держат в них около 50% своих инвестиционных портфелей. Во время мирового кризиса ни один такой траст не «лопнул»—напротив, основные REITs, входящие в Индекс MSCI US REIT, по итогам 2009 г. увеличили свою капитализацию в среднем на 39%.

Как выбрать

Если вы хорошо разбираетесь в недвижимости с инвестиционной точки зрения, вы должны решить, в какой сегмент недвижимости и какой страны вы хотите вложиться. Существует аналитика, индексы по разным странам, индексы среднерыночной доходности по секторам недвижимости (найти ее можно обычным поиском в интернете). Как уже говорилось, каждый из фондов имеют свою специализацию, и «плясать» нужно от нее. Выберите тот, который занимается наиболее привлекательным, с вашей точки зрения, сегментом недвижимости.

Если вы не вполне уверены в своих талантах инвестора, постарайтесь просто найти фонд, показывавший на протяжении последних нескольких лет наибольшую доходность, и купите его доли. Еще лучше, если ваш портфель будет состоять из долей нескольких таких фондов. В выборе вам помогут сводные интернет-ресурсы, например, REIT.com; нелишне просмотреть и годовой рейтинг Forbes по фондам.

Вся информация—об основателях фонда, истории инвестиционной деятельности, объектах, в которые идет инвестирование и т. д.—открытая. У каждого фонда есть сайт, где вы найдете всю необходимую информацию и контакты. Западные публичные фонды очень прозрачны, стоимость каждого из эксплуатируемого объектов и сумму доходов от его аренды пайщики и аналитики могут просматривать в специализированных базах. Также акционеры и фискальные органы предоставляют подробные ежемесячные отчеты. При изучении статистики обращайте особое внимание на уровень дивидендов в сравнении с другими трастами и устойчивость их роста, историю роста капитализации, стабильность курса доли.

Входы и выходы

Чтобы гражданину России стать пайщиком публичного фонда, нужно, как и для покупки акций, открыть счет в зарубежном банке, предоставляющем доступ к брокерским услугам. И точно так же, в режиме онлайн, управлять долями. Можно отслеживать повышение и понижение курса самих паев и играть на их покупке-продаже, как играют на курсе валют, золота, ценных бумаг. Но для этого нужно быть трейдером, а непрофессионалу рекомендуется просто купить доли и держать их 5–10 лет, получая ежеквартальный доход.

Стать пайщиком непубличного фонда сложнее. Нужно связаться с его управляющей компанией и выяснить стоимость доли, порог входа и так далее. Ликвидность долей непубличных фондов, как уже говорилось, значительно ниже, да и отслеживать колебания стоимости доли труднее, ведь ее курс не вывешивается ежедневно в биржевых таблицах. Так что публичный траст для непрофессионала во всех отношениях предпочтительнее.

Если вы хотите иметь гарантированный результат, нужно, конечно, обращаться к инвестконсультанту. Найти таких специалистов можно на сайтах все тех же фондов. При заключении договора они берут 5% от суммы инвестиций, плюс 2% в год за управление портфелем. Минимальная сумма инвестиций, с которой они соглашаются работать, составляет $50 тыс.

Решайтесь—и удачных вам инвестиций!


Нomes Сollection