Уменьшение размера квартир выгодно как девелоперам, так и самим покупателям. Для первых это означает возможность «впихнуть» в запланированные и согласованные площади больше квартир, а значит, и увеличить продажи, а для вторых – шанс купить жилье дешевле, ведь конечная стоимость объекта зависит от количества квадратных метров, сообщает портал «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», c комментариями Gordon Rock.

Правда, потребители уже не согласны на тесную конуру – даже при компактных размерах квартиры им нужен комфорт. Застройщики стараются соответствовать спросу, поэтому оптимизируют пространство так, чтобы не возникало «лишних» квадратных метров, но и в квартире не было слишком тесно. Редакция портала www.irn.ru рассмотрела способы рационализации площадей, которые используют российские и западные застройщики.

Туалет с кухней

Чтобы малометражное жилье продавалось, необходимо сделать планировки удобными для покупателей – ведь если на уменьшение коридора люди готовы, то квартиру с маленькой жилой комнатой или кухней, как в хрущевке, они вряд ли захотят приобрести. Чтобы выяснить, на сколько люди готовы потесниться ради снижения цен на жилье, редакция www.irn.ru обратилась к читателям в рамках онлайн-голосования. Им был задан вопрос «Какие варианты уменьшения площади жилья с целью удешевления, на ваш взгляд, допустимы?» (можно было выбрать несколько вариантов ответа).

Самым популярным среди читателей www.irn.ru оказался вариант ответа «Совмещенный санузел» (24,8%), на втором месте – вариант объединения кухни с гостиной в «единичке», т.е. квартира-студия (17,7%). Также в тройку самых популярных ответов вошло сокращение площади нежилых помещений (14,1%). Чуть меньше голосов читателей набрал вариант «Отказ от балкона/ лоджии ради увеличения жилой площади» (13,3%), а вот объединение прихожей с гостиной оказался непопулярным способом оптимизации площадей (7,3%). Двести участников онлайн-голосования считают допустимыми все перечисленные варианты (8%), а 342 читателя, напротив, считают все эти способы неприемлемыми (13,6%).

Кроме того, 30 человек предложили свои варианты ответа. Среди них многие заявили, что надо добиваться удешевления жилья не за счет уменьшения площади, а за счет борьбы с коррупцией и жаждой наживы («предлагаю уменьшить взятки, откаты, количество звеньев между строителем и жильцом, а также уровень жадности этих звеньев»; «с целью удешевления жилья надо сажать за взятки тех, кто собирается строить, и тех, кто выдает разрешения на строительство»; «алчность чиновников сократить»; «снизить откаты чиновникам и жадность строителей»). Также читатели предложили некоторые планировочные решения: «туалет с кухней»; «объединение кабинета и спальни»; «снижение высоты потолков»; «делать дома прямоугольными, а то у нас круглая башня в которой куча ненужных углов и выступов».

Кухня не меньше 8 кв.м

Точка зрения девелоперов обычно совпадает со взглядами людей на то, как сделать квартиру компактной. «Уменьшение площади квартир происходит в основном за счет оптимизации планировочных решений, а не за счет сокращения полезных площадей, - говорит заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. - Каждый случай строго индивидуален. Оптимизация планировочных решений может включать, например, объединение кухни с гостиной, уменьшение длины коридора, а также исправление такого недостатка, как наличие в квартире помещений неправильной формы и т.д.».

По мнению управляющего партнера агентства недвижимости BIG Realty Светланы Лапшиной, ни в коем случае нельзя слишком сильно уменьшать кухню. «Если кухня меньше восьми метров, квартиру труднее продать», - говорит она.

Девелоперы согласны с этой точкой зрения. «Например, у нас в жилом комплексе «Двенадцать дубов» предлагаются достаточно компактные квартиры (от 32,5 кв.м для однокомнатных квартир, до 73 кв.м для трехкомнатных), но размер кухни составляет от 8,3 до 13 кв.м, - рассказал Дмитрий Сергеев, генеральный директор ЗАО «МФК Видное». - В целом, лучшими способами оптимизации пространства мы считаем совмещенный санузел, оптимизированный коридор, отсутствие неиспользуемого пространства, с чем сталкиваются владельцы больших «однушек» – вроде и места много, но шкаф не поставишь, потому что будет мешать проходу. Например, у нас в самой маленькой однокомнатной квартире размер кухни 8,7 кв.м, санузла – 2,9 кв.м, коридора – 5,3 кв.м, жилой комнаты – 15,9 кв.м».

Кроме того, девелоперы нередко используют планировочные решения квартир-студий. «Уменьшение происходит за счет объединения функциональных зон. Как пример – объединение кухни с гостиной. Этот прием очень функционален и не вызывает у покупателей раздражения», - полагает директор по маркетингу ГК «Домостроитель» Ольга Гусева.

Собственный склад

В целом наиболее распространенные варианты оптимизации площадей, обозначенные выше, в России достаточно однообразны. Однако в других странах используется немало других способов сделать маленькую квартиру комфортной.

Например, в Европе девелоперы нередко предлагают бесплатную кладовку вне квартиры (например, в подвальном помещении) площадью от 2 до 6 кв.м. Это позволяет хранить там вещи, которыми жильцы пользуются не часто, вместо того чтобы захламлять квартиру. Однако в России этот способ не приобрел популярности. Например, председатель совета Гильдии риелторов Москвы Илья Шкоп не встречал в современных российских домах европейский вариант квартир с отдельной кладовкой в подвале. Во-первых, у нас правовой статус таких кладовок не определен, во-вторых, это уже устаревший вариант, считает он.

В США вместо кладовок все большее распространение получают склады Self storage. Они предназначены прежде всего для хранения различных бытовых предметов: от ненужных кухонных гарнитуров до лыж и автомобильных покрышек. «Хранение осуществляется в закрывающихся на ключ боксах, расположенных в едином складском помещении. Площадь бокса начинается от 0,5 кубического метра, - рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Из 58 000 складов данного типа 46 000 находится именно в США. Площадь таких объектов коммерческой недвижимости в США превышает площадь всех объектов складской недвижимости на территории России. У нас данный тип складов только стал появляться на рынке».

Кухня в комнате или коридоре

Вариант, который становится в России все более популярным – объединение кухни с комнатой, – на Западе используется давно и стал уже классикой. В данном случае сама кухня состоит из предельно компактного кухонного гарнитура и, как правило, электроплиты. «Специфика подобной компоновки заключается в том, что кухонный гарнитур находится у внутренней перегородки, за которой размещается санузел. Это позволяет оптимально использовать инженерные коммуникации для водоотведения и водоснабжения, - отмечает Станислав Зингель. - Также подобная компоновка позволяет оптимизировать электропроводку в доме, т.к. дорогостоящий электрический кабель повышенного сечения для электроплиты, полотенцесушителя или электронагревателя не нужно тянуть через весь дом, а достаточно расположить вблизи входа у распределительного щитка. Стена, у которой размещается кухонный гарнитур, как правило, выкладывается кафелем».

Использование варианта «Кухня в комнате»

Другой весьма популярный вариант – размещение кухни в коридоре. В данном случае место приготовления пищи может отделяться от жилой комнаты дверями. В нашей стране такой вариант встречается в так называемых квартирах гостиничного типа.

Вариант планировки для кухни, совмещенной с коридором

В свою очередь в Черногории стали появляться доходные дома, квартиры в которых вовсе не имеют кухни. Общая кухня располагается на верхнем этаже и совмещается с террасой. Нередко из кухни-террасы открывается прекрасный вид на море. Это дает возможность владельцам объекта использовать кухню как летнее кафе для жителей близлежащих домов. «Способы оптимизации пространства подвержены своеобразной моде, которая имеет особенность иногда возвращаться. Поэтому однозначно говорить о том, что какой-либо способ оптимизации отжил свое, - нельзя. Например, общие кухни, появляющиеся в жилых комплексах Черногории, – это уже вышедшие из моды коммунальные кухни бывшего СССР», - обращает внимание Станислав Зингель.

Растем ввысь, а не вширь

Еще одним способом оптимизации жилого пространства является создание полутораэтажных квартир. Речь идет о возведении в комнатах с высотой потолков от 3 метров специального помоста, на котором, как правило, устанавливается лишь кровать. С учетом того, что данная конструкция предназначена только для сна, высота от пола до потолка на втором ярусе может и не составлять 2 - 2,5 метров. По словам Станислава Зингеля, этот вариант очень распространен на рынке недвижимости Германии - особенно в недорогих жилых комплексах Восточной Германии.

В России такой способ также получает распространение. Даже в стандартных панельных домах с высотой потолков около 2,7 метров нередко устанавливают кровать на втором ярусе. А, например, в сети «Оквиль», где предлагают студии в 20 кв.м, предусмотрены высокие потолки (от 3 метров), позволяющие сделать полноценный второй ярус.

Варианты полутораэтажных квартир

Таким образом, девелоперы изобрели немало способов оптимизации площади квартиры. В России пока широко используются лишь некоторые из них. Но чем больше застройщиков осознают спрос на малометражки, тем более жесткая конкуренция будет между ними в этом сегменте. И в этой борьбе они будут использовать разные способы, чтобы достичь максимального комфорта для покупателей, а возможно, и изобретут свои методы рационализации пространства, которые пока в мире никто не использует.


Индикаторы рынка недвижимости