Альтернативой инвестированию в один конкретный объект недвижимости является формирование сбалансированного портфеля недвижимости, который будет диверсифицирован по типам валюты, по видам недвижимости, по типам дохода и по ряду других критериев.
Международное агентство недвижимости Gordon Rock: • на основе выбранных стратегий диверсификации • с учетом требований инвестора, его возможностей и ограничений • с использованием актуальных вариантов инвестиционной недвижимости, наиболее популярных у международных инвесторов помогает инвесторам: • разработать инвестиционную стратегию и сформировать портфель инвестиционной недвижимости • в случае необходимости управлять сформированным портфелем недвижимости • реализовать «стратегию выхода» из конкретной инвестиции, т.е. осуществить перепродажу объекта недвижимости, входящего в портфель
Что такое «Портфельные инвестиции в недвижимость»
Портфель недвижимости – это совокупность объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику или группе собственников.
Портфельные инвестиции в недвижимость – это совокупность действий, направленных на: • формирование портфеля недвижимости • управление портфелем недвижимости • распродажу портфеля недвижимости (т.е. реализация стратегии выхода из инвестиции)
Кто осуществляет формирование, управление и распродажу портфеля недвижимости: • инвестор самостоятельно • инвестор при помощи компании-консультанта по инвестициям в недвижимость
Основная цель формирования портфеля недвижимости – диверсификация рисков
У инвестора есть выбор: • инвестор может потратить весь инвестиционный бюджет на приобретение одного объекта недвижимости или «пакета» однотипных объектов недвижимости ИЛИ • сформировать сбалансированный портфель недвижимости, распределив имеющийся инвестиционный бюджет между объектами разных типов и/или разных локаций и т.д.
Формирование портфеля недвижимости (в сравнении с покупкой одного объекта / «пакета» однотипных объектов) имеет: • достоинство: позволяет инвестору диверсифицировать свои инвестиции («не класть все яйца в одну корзину») • недостаток: организационно более сложный комплекс действий (купить «пакет» одинаковых объектов в одной стране – несомненно проще, чем инвестировать в разнотипные объекты в нескольких странах)
Что такое «Портфельная стратегия инвестирования в недвижимость»
Портфельная стратегия – формирование оптимального сочетания активов (объектов недвижимости), которое обеспечило бы наиболее эффективное соотношение между уровнем риска и уровнем доходности.
Таким образом, непосредственные действия по формированию и управлению портфелем недвижимости осуществляются в рамках реализации портфельной стратегии, разработанной и/или утвержденной инвестором.
Основа любой портфельной стратегии – диверсификация, т.е. уменьшение уровня риска без снижения уровня доходности.
Способы диверсификации при формировании портфеля недвижимости за рубежом
№1. Диверсификация по валюте актива
Как в период стабильности мировой экономики, так и особенно в период мировых экономических потрясений и повышенной волатильности валютных рынков, важно формировать мультивалютный портфель активов в недвижимости за рубежом: • доллар США - объекты недвижимости, приобретенные в США • ЕВРО - объекты недвижимости, приобретенные в еврозоне • фунт стерлингов - объекты недвижимости, приобретенные в Великобритании
Также в ряде случаев инвесторы рассматривают для себя и возможности по дополнительным валютам, таким как: • швейцарский франк • израильский шекель • другие резервные валюты
№2. Диверсификация по типу недвижимости
Различные типы недвижимости имеют (в каждый конкретный момент времени) отличия между собой: • по уровню рентной доходности • по темпу роста капитализации • по возможностям привлечения финансирования на покупку • по степени рисков • и ряду других параметров
Именно поэтому, при формировании диверсифицированного портфеля недвижимости, инвестору следует рассматривать целый спектр возможных типов и подтипов недвижимости, с точки зрения целесообразности включения их в свой сбалансированный портфель недвижимости за границей: • коммерческая недвижимость (торговая, офисная, складская) • гостиничная недвижимость (отели) • доходные дома • студенческая недвижимость (коммерческие студенческие общежития) • пенсионная недвижимость (дома престарелых) • медицинская недвижимость (медицинские клиники, пансионаты) • прочие виды недвижимости (АЗС, рестораны, паркинги)
№3. Диверсификация по типу дохода инвестора
Принципиально инвестор может получать два типа дохода от инвестиционной недвижимости: • доход от аренды • доход от перепродажи объекта
При этом важно осознавать принципиальную разницу в типах дохода от аренды и от роста стоимости: • доход от аренды является текущим, т.е. получается с установленной периодичностью (ежемесячно или ежеквартально) в течение всего периода владения объектом недвижимости • а доход от роста стоимости инвестор сможет получить только в момент продажи объекта, т.е. по окончании владения объектом недвижимости
Таким образом, в идеале инвестировать в тот объект, который обеспечит инвестору не только текущий доход, но и позволит зафиксировать в момент продажи доход от роста капитализации.
Но далеко не всегда объекты недвижимости в одинаковой степени привлекательны с точки зрения как уровня арендного дохода, так и с точки зрения потенциала роста капитализации. Достаточно типична ситуация, когда инвестиционные объекты недвижимости: • показывают высокие показатели текущей доходности при относительно скромном потенциале роста капитализации • и, наоборот, имеют высокий потенциал роста капитализации при относительно скромном уровне рентной доходности
Поскольку два типа дохода имеют разную природу, то одним из способов диверсификации портфеля зарубежной недвижимости будет формирование портфеля путем включения в него: • как объектов, имеющих высокий текущий доход • так и объектов, имеющих высокий потенциал роста капитализации
Как выбираются конкретные объекты для включения в портфель недвижимости
Конкретные объекты выбираются в соответствии с набором критериев: • №1. Гарантированный доход от сдачи в аренду • №2. Потенциал роста капитализации объекта • №3. Привлечение банковского кредита на покупку объекта недвижимости • №4. Положительный денежный поток • №5. Низкий уровень рисков • №6. Отсутствие необходимости личного участия в управлении объектом • №7. Высокая ликвидность + «Прозрачная» стратегия выхода из инвестиций
Обладая каким инвестиционным бюджетом, уже есть смысл задуматься над формированием диверсифицированного портфеля недвижимости
Минимальный инвестиционный бюджет, при котором инвестор уже может приступить к формированию разносторонне-сбалансированного портфеля недвижимости: от 1.000.000 евро
Gordon Rock на ТВ о портфельных инвестициях в недвижимость
Программа "PRO Недвижимость" на канале "PRO Бизнес": Портфельные инвестиции в недвижимость
Австрия
Англия
Германия
Испания
США
Франция
Швейцария
другие страны Европы