В большинстве стран Европы и в США цены на недвижимость в результате кризиса упали на 30-50%, причем прежде всего и наиболее заметно подешевело жилье экономкласса. Стоимость входного билета на рынок зарубежной недвижимости упала до минимума, а обладатель самой дешевой московской "панельки" может при желании переселиться почти в любую точку земного шара.

Нижний порог

Даже имея на руках смешную по московским меркам сумму 1 млн руб. (_25,3 тыс.), можно не только стать покупателем европейской недвижимости, но и получить реальную возможность выбора. Причем речь идет не о провинциальных восточноевропейских городках, а о жилье в курортных зонах. То есть об объектах, имеющих как реальную потребительскую ценность (можно, например, провести отпуск в собственной квартире), так и инвестиционный потенциал (сдача в аренду, продажа по более высокой цене).

"Наиболее демократичные цены наблюдаются в странах Евросоюза со слабой экономикой,- говорит генеральный директор компании "НДВ-недвижимость" Александр Хрусталев.- Например, однокомнатная квартира в Греции (Халкидики) выставлена за 1 млн руб. Одним из лидеров дешевизны является Болгария, где по цене московской хрущевки вполне можно купить шесть студий. Самые демократичные студии находятся в ценовом диапазоне от 450 тыс. до 900 тыс. руб.".

Вот пример реальной сделки с болгарской недвижимостью. Московский экономист Александр Ксендзенко приобрел квартиру в Золотых Песках недалеко от Бургаса. "Это студия общей площадью 42 кв. м в строящемся жилом комплексе в 700 м от пляжа,- рассказывает Александр.- Она предлагалась по цене _27,6 тыс., но, поскольку я покупал ее на выставке-распродаже в Москве, застройщик дал десятипроцентную скидку. А кроме того, поскольку я сделал первый взнос в размере 90%, получил бонус в виде меблировки на _2,5 тыс. Естественно, квартиры сдаются уже с отделкой. То есть полная стоимость отделанной и меблированной квартиры составила _24,8 тыс. Срок сдачи комплекса - июль этого года, но реально он будет готов ближе к новогодним праздникам. Кстати, я еще не видел собственную квартиру, за ходом строительства слежу по сайту застройщика и форумам русских покупателей болгарской недвижимости. Все переговоры о покупке я вел в Москве через риэлторское агентство, но оплату производил непосредственно на счет застройщика. Как я понял, риэлторы получают свои комиссионные от продавца".

Если приподнять ценовую планку до _65 тыс. (то есть до 2,5 млн руб., за эти деньги нельзя купить даже самую невзрачную квартиру в Москве), то значительно расширится география поиска и возрастет качество предлагаемых объектов. Например, за _46 тыс. можно приобрести квартиру в новом доме недалеко от моря в Черногории. "За _50 тыс. можно купить вполне достойный объект в ряде стран - в Болгарии, Турции, недалеко от моря. За немногим большую сумму - от _65 тыс.- можно рассчитывать на квартиру с одной спальней в Калабрии (регион Южной Италии)",- говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании "Миэль-DPM".

Как ни странно, в разряд самых дешевых точек планеты попал Берлин. "За _50 тыс. можно купить двухкомнатную квартиру площадью 62 кв. м со встроенной кухней и балконом в сад в районе Лихтенберг (Восточный Берлин). Квартира и дом в хорошем состоянии, недавно отремонтированы. За эти же деньги можно купить однокомнатную квартиру в Шенеберге (Западный Берлин) со встроенной кухней, но в два раза меньшую по площади",- говорит Анна Леоненко, руководитель агентства BerlinRealty. По ее словам, пару лет назад факт необычайно низких по европейским меркам цен на недвижимость в Берлине открыли для себя американцы, которые скупили и продолжают массово скупать недвижимость и вкладывать средства в недорогие отели в районах Восточного Берлина. "Многие эксперты полагают, что цены на недвижимость там спровоцированы американским нашествием (во время кризиса особенно), потому несколько завышены и в будущем могут упасть. Цены же на недвижимость в Западном Берлине достаточно стабильны",- замечает Анна Леоненко.

Панельная планка

По цене стандартной двухкомнатной квартиры в панельном доме в спальном районе Москвы (6-8 млн руб., или _150-200 тыс.) можно приобрести вполне приличное жилье почти в любой мировой столице или на популярном курорте.

"Квартира с одной спальней в Лондоне, в районе Саутфилдс, будет стоить $276 тыс. (_214 тыс.),- говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton.- В других городах Великобритании цены значительно ниже. Например, от $190 тыс. начинается стоимость апартаментов с одной спальней в новом жилом комплексе в Ньюарке (на севере страны)".

Курортная недвижимость высокого уровня также оказывается доступной для москвича, решившего продать свою "панельку". "С бюджетом _160 тыс. возможно приобретение апартаментов с одной спальней в Ницце, полностью меблированных, с террасой, в новом жилом комплексе рядом с морем,- продолжает Екатерина Тейн.- За такую же сумму можно стать владельцем студии площадью 67 кв. м в пятизвездном комплексе под управлением Kempinski на Мальте. Либо за _145 тыс. купить студию с отделкой в проекте Porto Montenegro в Черногории".

И конечно же, как никогда доступна серьезно пострадавшая от кризиса испанская недвижимость. "За означенную сумму можно купить апартаменты в комплексе Aldea del Mar в городе Торревьеха (провинция Аликанте). Апартаменты имеют три спальни и гостиную, кухня укомплектована современной техникой, две ванные комнаты (полностью оборудованы современной испанской и немецкой сантехникой), большая терраса, кладовая, во всех спальнях встроенные шкафы, роскошный бассейн, гараж. Квартира площадью 87 кв. м обойдется в _195 тыс.",- рассказывает Юлия Кайнова, исполнительный директор компании FiedlerYaro.

Даже в Израиле, где в результате кризиса цены не упали, а даже немного поднялись, _200 тыс. вполне достаточно, чтобы обеспечить комфортное проживание. "За эти деньги можно купить новую квартиру, до четырехкомнатной, на Средиземном побережье Израиля, а также в Иерусалиме или Эйлате на Красном море,- утверждает Станислав Зингель, президент компании Gordon Rock - Property Overseas.- В отличие от Москвы квартиры будут предложены покупателю в чистовом варианте, то есть с обязательной внутренней отделкой, сантехникой и кухонными гарнитурами на выбор покупателя и с обязательным паркингом. Весь этот набор уже включен в стоимость жилья. Например, новую четырехкомнатную квартиру площадью 114 кв. м и балконом на 13 кв. м в курортной Нетании, расположенную в 700 м от побережья и в 15-20 минутах езды на автомобиле от Тель-Авива, сегодня все еще можно купить по цене $282 тыс. (_219 тыс.)".

И наконец, для тех, кто не прочь пересечь океан, открываются большие возможности выбора подешевевшей в последние годы американской недвижимости. "Флорида всегда привлекала российского покупателя недвижимости, и, как и многие другие курорты, Майами начинает понемногу оживать,- говорит Алекс Лисневский, президент брокерской компании Mercury Capital Group Inc.- В пределах $200 тыс. вы можете купить приличный кондоминиум недалеко от океана или номер в апарт-отеле. Вы можете даже купить небольшой домик за эти деньги, но он скорее будет расположен далеко от берега или потребует серьезного ремонта. В крупных мегаполисах, таких как Нью-Йорк или Лос-Анджелес, за $200 тыс. можно купить небольшую квартиру, но не в самом хорошем районе города. Однако с улучшением экономической картины в больших городах начнут укрепляться более дешевые пригороды, где можно приобрести недвижимость по доступной цене".

Надо сказать, что даже в крупных мегаполисах США можно купить жилье по баснословно низкой цене, но далеко не всегда это стоит делать. "Детройт закрепил за собой славу одного из самых неблагонадежных городов с точки зрения преступности, а падение американского автомобилестроительного сектора в 2007-2009 годах в несколько раз увеличило безработицу в городе. В результате в Детройте можно купить трехспальный дом в пределах $35 тыс., но это вряд ли можно назвать хорошей инвестицией даже при таких бросовых ценах. Один из принципов арендодателя, которого я всегда придерживаюсь,- не владеть жильем в тех районах, куда страшно вечером приходить за арендной платой",- говорит Алекс Лисневский.

С другой стороны, частному инвестору может быть интересен Лас-Вегас - столица игорного бизнеса в Неваде,- цены в котором упали на 70% за последние два года. С возвращением уверенности в будущем американцы снова начинают приезжать сюда на отдых, а уезжают с изрядно похудевшими кошельками, что сулит скорое восстановление местной экономики и за ней цен на недвижимость. Однокомнатную квартиру в Лас-Вегасе сейчас можно приобрести за $40-50 тыс.

Пожалуй, следует добавить, что в большинстве перечисленных стран имеется возможность получить ипотечный кредит на вполне приемлемых условиях.

В Израиле, например, покупатель, будучи иностранным гражданином, может получить ипотечный кредит в размере 50% от стоимости квартиры под 3-4% годовых. "Сегодня мы работаем по специальной ипотечной программе для россиян: ипотека от 3,75 до 4% годовых при 30-40% первоначального взноса с программой финансирования на 10 и 15 лет",- говорит Станислав Зингель.

В Великобритании получение ипотеки для граждан Российской Федерации возможно в том случае, если потенциальный заемщик подтвердит, что у него есть постоянный доход или счета в иностранных банках. "Обычно размер ежегодных платежей по ипотеке исчисляется индивидуально, но в среднем сейчас составляет 6%,- говорит Екатерина Тейн.- В других европейских странах, таких как Франция, Испания, Италия, приобретение жилья с привлечением ипотеки более выгодно, так как процент по кредиту в Европе существенно ниже (порядка 2-5% годовых)".

А вот в США получение ипотечного кредита для иностранца остается проблематичным. "Если вы инвестируете, находясь здесь по краткосрочной туристической визе или через посредника, то вам, скорее всего, получить кредит не удастся или придется прибегать к услугам частного финансирования, которое обойдется в 10-12% годовых и съест всю рентабельность вашего проекта",- отмечает Алекс Лисневский.

Инвестиционный интерес

Рассмотренные нами варианты малобюджетных покупок зарубежной недвижимости хороши прежде всего для тех, кто собирается там жить, постоянно или время от времени. Конечно, они могут представлять интерес и для частного инвестора: недвижимость можно сдавать в аренду или перепродать после подорожания. Но и то и другое вряд ли можно считать эффективным финансовым инструментом.

"Если говорить о потенциале сдачи в аренду, то ставки примерно одинаковые - 6,5-7,2% годовых. Если апартамент активно сдается в сезон, а зимой пустует, то доход будет равен круглогодичной сдаче одному арендатору, но с большим износом,- говорит Юлия Кайнова.- Максимизировать свои доходы от аренды можно, купив, например, небольшой доходный дом в Берлине. Здесь арендные ставки составляют 8-10% годовых, и тенденции по городу весьма оптимистичны".

Сдавать в аренду недвижимость, находясь в другой стране, довольно проблематично и гораздо менее доходно. "Если я решу сдавать в аренду свою студию, я должен или обратиться к управляющей компании (и отдавать ей 35% доходов), или же заниматься этим самостоятельно, при этом предлагая цену ниже, чем управляющая компания. Смысла в этом никакого нет",- говорит Александр Ксендзенко.

Вообще дешевая недвижимость не лучший вариант для частного инвестирования. "Наиболее стабильны дорогие объекты недвижимости, самые дешевые обычно первыми бывают затронуты какими-либо изменениями в экономике,- констатирует Екатерина Тейн.- Что касается получения прибыли от сдачи в аренду, это более сложный вопрос. В масштабах одной квартиры получить прибыль практически невозможно, в лучшем случае можно возместить расходы на содержание недвижимости. Получение дохода от сдачи в аренду в дешевом сегменте гораздо более реально, если покупать несколько объектов в одном комплексе. Но такую покупку уже нельзя назвать малобюджетной".


АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ
Журнал <Деньги>