Несмотря на существующие проблемы в европейском сообществе, в нем появляются новые члены. В этом году в Евросоюз вступила Хорватия, в следующем к нему присоединится Латвия. Что сулит такое решение для экономики и, в частности, рынка недвижимости этих стран?

Хорватия: цены пошли вниз

Итак, ожидаемое вступление Хорватии в Евросоюз состоялось. И первое изменение россияне почувствовали сразу — для них ввели визы: теперь, чтобы попасть в Хорватию, нужно потратить 35 евро на посольский сбор и неделю на ожидание. Зато цены на авиабилеты снизились. А еще новое положение страны позволит применять к рынку недвижимости международные соглашения по защите инвестиций. Правда, либерализация правил покупки квадратных метров для частных лиц произошла в Хорватии еще в 2009 г. Именно тогда граждане ЕС получили возможность без всяких ограничений инвестировать в недвижимость в этой стране. На россиян и граждан стран СНГ это изменение не распространялось. «Таким образом, вступление Хорватии в ЕС может быть выгодно для наших соотечественников лишь в контексте международных возможностей защиты инвестиций, а приобретать хорватскую недвижимость им придется по-прежнему посредством открытия юридических лиц, — констатирует Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. — Официальные власти Хорватии декларируют намерение упростить процедуру приобретения россиянами жилья, но каких-либо конкретных решений по данному вопросу пока что нет».

Что касается стоимости недвижимости, то она вопреки глобальным перспективам упрямо демонстрирует нисходящую динамику. «Сейчас на рынке Хорватии цены продолжают постепенно снижаться: по данным портала CentarNekretnina.Net, с апреля 2012-го по апрель 2013 г. стоимость жилья упала на 4,8%. При этом объекты в популярных прибрежных районах дешевеют медленнее — за год на 2,5%. К слову, цены на дома падают быстрее: в апреле 2013 г. вилла на побережье в среднем стоила 1545 евро/кв. м — на 3,4% дешевле, чем год назад, а за апартаменты просили 1991 евро/кв. м — всего на 0,9% меньше».

Пока недвижимость в Хорватии покупают преимущественно для личного пользования, говорить об инвестициях не приходится, продолжает эксперт, однако вскоре ситуация может измениться: вступление в Евросоюз будет способствовать улучшению конъюнктуры в стране и увеличению спроса на местном рынке.

«Покупатели начали активнее проявлять интерес к вложению средств в объекты, приносящие прибыль, — небольшие отели на восемь — десять номеров, здания под рестораны и туристические комплексы. Также активизировалась отдельная категория клиентов, желающих инвестировать поэтапно, а не единовременно. Это касается домов и вилл в ветхом состоянии, крайне дешевых, но расположенных в хорошем месте. В их ремонт и перестройку вкладываются постепенно, по мере финансовых возможностей, превращая старый дом в презентабельную виллу на берегу моря».

Кроме того, в связи с вступлением в Евросоюз в страну пришли фонды, цель которых — поднять экономику на новый уровень через поддержание бизнес-проектов, реализуемых в Хорватии. Теперь бизнесмены при первичном вложении в сельское хозяйство за счет открытия новых ферм и аграрных объектов могут вернуть с помощью еврофондов до 40% средств. Правда, это касается проектов со сложной структурой управления, находящихся в особых областях страны.

С Болгарией не сравнивать!

Можно проследить, как рынки Болгарии и Румынии, вошедшие в Евросоюз в 2007 г., отреагировали на это событие, однако экстраполировать их ситуацию на Хорватию было бы некорректно. Накануне мирового экономического кризиса рынки недвижимости (Болгарии в большей степени, Румынии — в меньшей) были перегреты — отчасти из-за ожиданий, связанных со входом в ЕС. Тогда вырос спрос, но на ценах вступление в еврозону практически никак не отразилось. Зато впоследствии на наступивший кризис рынки отреагировали снижением на 30–40%.

Хорватия же вошла в ЕС через несколько лет после окончания активной фазы кризиса, но в условиях, когда его последствия все еще ощущаются. Они снивелировали положительное влияние, которое могли бы оказать на хорватский рынок недвижимости ожидания от вступления в Евросоюз.

Не стоит ждать в Хорватии резкого увеличения количества сделок с участием иностранцев, считает О. Овчинникова. «Конечно, после вступления Болгарии в ЕС объем продаж в стране удвоился всего за год. В Чехии, Венгрии и Польше инвестиции увеличились на 57, 236 и 84% соответственно. Однако это происходило в другое время — сейчас евросоюз борется с экономическими проблемами», — подтвердила она.

Вместе с тем в будущем вступление Хорватии в ЕС все-таки положительно повлияет на рынок недвижимости, считает С. Зингель. Например, можно ожидать повышения информационной прозрачности рынка и прогнозировать ужесточение налогообложения сделок с жильем, что в отдаленной перспективе может способствовать повышению его стоимости.

В целом же отсутствие видимых и резких изменений обусловлено тем, что сами рынки адаптируются под новую реальность задолго до факта вступления в ЕС. «Расширение рынка недвижимости евросоюза вовсе не вызывает ажиотажа у граждан и в бизнес-структурах европейских стран с наиболее сильными экономиками, — комментирует С. Зингель. — Ведь сейчас к Евросоюзу присоединяются отнюдь не первостепенные инвестиционные площадки, а сами граждане и бизнесмены ЕС нуждаются скорее в финансовых средствах, чем в возможностях их потратить с сомнительными инвестиционными перспективами».

Латвия: игра на курсах

Латвия приняла решение с 1 января 2014 г. войти в еврозону. Уже через полгода квадратные метры будут продавать не за латы, а за общеевропейскую валюту. Однако эксперты считают, что стоимость жилья в конечном итоге будет зависеть не от вступления в еврозону, а от макроэкономических показателей в стране. Сейчас там наблюдается улучшение общей экономической ситуации, которое оказало некоторое положительное влияние на рынок недвижимости. В IV квартале прошлого года Латвия демонстрировала самый высокий рост цен на жилье среди всех стран ЕС — 9,8%.

Итоги 2012 г. свидетельствуют о небольшом росте спроса на новостройки. Стоимость 1 кв. м в домах центральных районов Риги выросла на неполных 1,9%, а в новостройках — на 8%. В ближайшем пригороде латвийской столицы цены на новые объекты поднялись на 13%. Так, квадрат там стоит от 1,5 до 3,8 тыс. евро; в домах, принадлежащих к сегменту элитной недвижимости, — от 4,8 тыс. евро; в зданиях старого образца — менее 580 евро. Жилье в Юрмале на первой линии от моря обойдется минимум в 3 тыс. евро/кв. м, на второй и третьей линиях — от 1,3 до 3,5 тыс. евро/кв. м.

На этом фоне особенно ярко проявились негативные тенденции. «Средней зарплаты в Риге хватает на покупку всего 0,68 кв. м жилья. Почти 145 тыс. заемщиков не в состоянии погасить кредиты. В связи с этим начались процессы взыскания средств, и теперь должники рискуют лишиться не только капиталов, но и своих домов. Именно поэтому резко падают прибыли латвийских риэлторских компаний. К примеру, доход одного из ведущих агентств страны по итогам прошлого года снизился более чем в 80 раз по сравнению с 2011-м».

Вместе с тем валюта, в которой ведут расчеты при покупке недвижимости, играет существенную роль. Чем выше курс обмена денег покупателя, тем выгоднее ему приобретать жилье в валюте продавца, и наоборот. Это правило действует и при приобретении недвижимости в ипотеку. В любом случае покупателю лучше рассчитываться в «мягкой» национальной валюте. Во время кризиса курсы «мягких» валют, как правило, снижаются, и таким образом недвижимость дешевеет в евро или долларах, что позволяет обладателям мировых валют извлекать максимум выгоды. Например, на Украине в 2008 г. курс доллара к гривне вырос вдвое, и цены в долларовом исчислении упали с тех пор наполовину.

Однако изменение национальной валюты Латвии не окажет никакого влияния на рынок, потому что недвижимость здесь уже давно оценивается исключительно в евро.

Балтику штормить не будет

А теперь давайте сравним Латвию с Эстонией, которая вошла в зону евро в 2011 г. Тут, как и в случае с Хорватией и Болгарией, нельзя провести прямые параллели. «Если в Эстонии до вступления в Евросоюз сделки с недвижимостью заключали в кронах, то в Латвии примерно до 2004 г. — в основном в долларах, а потом — в евро. Сегодня также большинство объектов экспонируется в евро, и участники рынка к этому привыкли. Поэтому мы считаем, что для массового латвийского рынка вряд ли что-то существенно изменится. Может немного увеличиться интерес инвесторов, которые покупают жилую или коммерческую недвижимость с целью сохранения капитала и его возможного приумножения, — для них евро предпочтительнее, риски колебания курсов в данном случае исчезают».

В Эстонии, вспоминает эксперт, при переходе на евро немного упала активность рынка в первые месяцы, что было связано с адаптацией населения к новой валюте, но это никак не сказалось на стоимости квадратных метров. Совсем немного выросли потребительские цены, что связано с округлением цифр в сторону увеличения при пересчете на евро. В Латвии сейчас ведут консультации и организуют разъяснительные мероприятия, устанавливают правила, которые помогут и бизнесу, и населению безболезненно перейти на новые деньги.

«Вступление в еврозону способствовало притоку длинных денег, что снизило ставки кредитования на 2–3%, — добавляет важные детали С. Зингель. — Помимо этого был отмечен рост стоимости эстонской недвижимости в пределах 10%. Но невозможно определить, в какой части данная динамика обусловлена фактом перехода на европейскую валюту, а в какой — общим оздоровлением экономики страны».

После присоединения балтийского государства к еврозоне цены упали более чем на 5%. «В первую очередь это было вызвано тем, что жители страны еще не привыкли к новым деньгам, из-за чего расходовали семейный бюджет гораздо активнее. Та же участь, а именно уменьшение роста цен на 5–10% в первый год, ожидает и Латвию. — В последующие три — пять лет введение евро должно оказать благотворное влияние на рынок страны. Тем не менее в связи с тем, что из Латвии уехали более 20% экономически активных жителей и предпосылок для их возвращения практически нет, подавляющее большинство граждан составляют пенсионеры, бюджетники и матери с малолетними детьми».

Как бы то ни было, не приходится говорить о том, что сам по себе факт введения евро в Латвии окажет ощутимое влияние на рынок недвижимости. Возможно, временно подскочит фондовый сегмент, подверженный «эмоциональным» факторам, но не реальный сектор экономики.

Тем временем в 2015 г. намерена вступить в еврозону и Литва. «Экономика и менталитет стран Балтии довольно схожи, так что, по нашему мнению, в Литве все пройдет по примерно такому же сценарию, без каких-либо скачков цен». Согласен с ним и С. Зингель: «Эмоциональный» рост стоимости 1 кв. м в этих странах имел место ранее — тогда, когда государства входили в Евросоюз. Но, увы, с тех пор рынки успели рухнуть в период кризиса 2008–2009 гг. А вот что действительно оказывает влияние на национальный сектор недвижимости, так это рост экономики и инвестиционной привлекательности страны».


Недвижимость и Цены