Любая недвижимость окупается: она дорожает со временем, и ее можно сдавать в аренду. Но, утверждают эксперты, рентабельность подобных инвестиций в недвижимость на удивление невысока: цены сегодня растут медленно. «А доходность арендного бизнеса жилой недвижимости составляет в среднем 4 — 5 % годовых, то есть меньше доходности обычных банковских депозитов.

И срок окупаемости квартиры, приобретенной с инвестиционными целями, в московском регионе может составлять 20 лет и даже больше», — считает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka Real Estate Consulting Group.

Как оправдать вложения?

Самое выгодное — жилье экономкласса: «Быстрее всего окупаются бюджетные квартиры на окраинах Москвы или в ближнем Подмосковье. При средней доходности 5,8 % в год срок их окупаемости составляет примерно 17 лет, — уверяет Станислав Зингель, президент еждународного агентства недвижимости Gordon Rock. — Несколько больший срок окупаемости — в среднем ценовом сегменте, это около 19 лет при доходности 5,3 % годовых». А вот средства за элитную недвижимость возвращаются дольше всего. Объясняется это тем, что дешевое жилье выигрывает за счет меньших эксплуатационных расходов, здесь можно сдавать как комнаты, так и койко-места, при этом совсем не тратясь на ремонт.

“Дешевое жилье всегда является рынком арендодателя, а в сегменте недвижимости премиум-класса условия, наоборот, диктует арендатор”

«Важна и структура спроса. Так, например, в Москве аренда квартир до 1 тыс. долларов в месяц — это треть от общего объема спроса. От 1 до 3 тыс. долларов — около 60 % (за сумму в этих границах обычно снимают приезжие, стремящиеся сэкономить). А вот на жилье бизнес- и люкс-классов приходятся оставшиеся 7 %», — объясняет Станислав Зингель. В таких условиях квартиры экономкласса могут сдаваться по завышенным расценкам, что сокращает сроки окупаемости вложенных средств.

«Как правило, дешевое жилье всегда является рынком арендодателя, а в сегменте недвижимости премиум-класса условия уже диктует арендатор, выдвигающий повышенные требования к качеству и условиям проживания», — отмечает Станислав Зингель. Поэтому элитное жилье приносит своим владельцам в среднем 4 % годовых, что позволяет оправдать вложения не ранее чем через 25 лет. «К примеру, двухкомнатная квартира класса премиум в пределах трех станций метро от Кольцевой линии стоит порядка 500 — 700 тыс. долларов, а сдать ее можно ориентировочно за 3 тыс. долларов в месяц. То есть без учета стоимости страховки, необходимого по мере износа ремонта и «простоев» между арендаторами срок ее окупаемости составляет около 17 лет», — рассказывает Алексей Сидоров.

Впрочем, элитная недвижимость всегда была штучным товаром, поэтому в этом сегменте многое зависит от характеристик конкретной квартиры. «Самый большой период окупаемости, как правило, у очень дорогих премиальных объектов с ценой квадратного метра от 20 тыс. долларов, особенно, если там очень дорогой ремонт и роскошная меблировка, — считает управляющий партнер. — Доходность от сдачи подобных квартир в наем лишь 1,5–2 % в год, и окупаться они за счет аренды будут лет пятьдесят. На вторичном рынке недвижимости Москвы есть высокобюджетная недвижимость, которая окупается и за 10–12 лет, правда, ее лишь около 3%». А вот жилье с окупаемостью 14–16 лет — не редкость: «Скажем, полностью обустроенную квартиру площадью 44 кв. м в доме дореволюционной постройки на улице Большая Дмитровка можно купить за 525 тыс. долларов, а сдать в аренду — за 2,5 тыс. долларов в месяц. Таким образом, срок окупаемости составит около 16 лет, — объясняет управляющий партнер. — В качестве примера дорогой недвижимости с хорошей окупаемостью можно привести и двухкомнатную квартиру площадью 57 кв. м на Патриарших прудах, находящуюся в сталинском доме. Она продается за 850 тыс. долларов, а в аренду ее можно сдать за 5 тыс. долларов, то есть окупаемость составит 14 лет».

Если же рассматривать новостройки, то нетрудно найти варианты, где инвестиции вернутся уже через пять лет. «В отдельных проектах стоимость элитных квартир, приобретенных на этапе котлована, к моменту ввода дома в эксплуатацию (примерно через два года) удваивается. Например, в жилом комплексе «Садовые Кварталы» в 2010 году можно было купить жилье за 6 тыс. долларов за кв. м. Сейчас стоимость «квадрата» составляет уже 12 тыс. долларов, а в 2014 году, после сдачи объекта госкомиссии, прогнозируемая цена за квадратный метр составит порядка 18 тыс. долларов. То есть срок окупаемости будет менее пяти лет, причем вернуть вложенные средства получится даже до сдачи недвижимости в аренду», — говорит Алексей Сидоров. Но подобных объектов на рынке, конечно, очень мало: значительная разница в цене на разных этапах строительства наблюдается только в уникальных проектах с интересной концепцией, высоким качеством строительства, очень удачным расположением и т. п. Собственно, поэтому в экономклассе такого чудесного роста цен не бывает, и в этом сегменте можно рассчитывать на окупаемость инвестиций, прежде всего, за счет аренды.

Особенности есть везде

Все вышесказанное, в общем-то, справедливо и для загородного рынка недвижимости, хотя там — свои особенности. Прежде всего, выше риски, связанные с межсезонным простоем жилья. «Обычно это достаточно длительный процесс, — отмечает эксперт, — что, конечно, повышает срок окупаемости». По ее мнению коттеджи и таунхаусы в Подмосковье нередко окупаются даже быстрее, чем столичные и подмосковные квартиры. Объекты в таких элитных поселках как «Ангелово» или «Росинка», находящихся недалеко от Москвы (до 5 км от МКАД), отличаются профессиональным обслуживанием и инфраструктурой международного уровня, за счет чего привлекают иностранных арендаторов. Они обладают доходностью в 6 — 8 % в год и могут оправдать вложения за 12 лет. Это весьма короткий срок для загородной недвижимости. Но и жилье в менее популярных проектах Московской области окупается в среднем за 14 — 22 года. «Для сравнения, окупаемость недвижимости в Еврозоне или в Нью-Йорке в абсолютных цифрах даже ниже, чем в Москве и Подмосковье. Например, чтобы вернуть вложенные в покупку недвижимости в Нью-Йорке средства за счет ее аренды, потребуется от 25 до 40 лет». «А средняя доходность жилья в Лондоне равняется 4,8 %, что позволяет говорить об окупаемости в 20 лет. При этом элитная недвижимость в Лондоне приносит средний доход в размере 3,5 % годовых и характеризуется 29-летним сроком возврата инвестиций, жилье экономкласса на севере и востоке Лондона окупается за 20 лет, а в западных кварталах — за 25 лет», — рассказывает Станислав Зингель. Правда, рекордсмены здесь — однокомнатные квартиры в районе Poplar (около 13 лет) и двухкомнатные в Canning Town — инвестиции возвращаются через 13 лет.

“Когда проценты по ипотеке ниже арендных ставок, возврат вложенных средств происходит быстрее”

В Мадриде, по данным Станислава Зингеля, элитная недвижимость в районах Pozuelo de Alarcon, Las Rozas, Majadahonda, El Viso и Castellana приносит доход в размере 3,6 % с окупаемостью почти через 28 лет, а жилье экономкласса окупается за 25 лет. В Барселоне объекты элитной недвижимости, расположенные в районах Ciutat Vella, L´Eixample, Gracia, Sarria, Sitges, Zona Alta позволяют вернуть вложения за 28 лет, а жилье экономкласса — за 24 года. Примерно такие же показатели и у недвижимости в Риме, где инвестиции в жилье класса люкс возвращаются за 27 лет, а бюджетное — за 23,8 лет.

На фоне других европейских столиц довольно выигрышно выглядит Прага, где, по сведениям Станислава Зингеля, высокобюджетная недвижимость в районах Prague 1, Prague 2, Prague 5 и Prague 6 окупается за 22 года, а экономичное жилье — даже за 17 лет. Также выгодной может быть и курортная недвижимость. «Недорогое жилье на курортах Италии способно генерировать доход в размере 5 % и окупаться за 19 лет», — сообщает Станислав Зингель.

Доходность зарубежной недвижимости может быть выше в случае привлечения дешевого ипотечного кредита. Проценты по ипотеке в Европе и США ниже, чем арендные ставки, поэтому возврат собственных средств инвестора происходит значительно быстрее.

Москва отличается довольно жесткими условиями кредитования, поэтому сократить сроки возвращения инвестиций практически невозможно. К тому же на рынках Лондона или Нью-Йорка значительная прибыль достигается за счет ежегодного существенного прироста капитальной стоимости недвижимости. В московском же регионе темпы роста цен на жилье пока довольно низкие, что тоже не способствует сокращению сроков его окупаемости.


Maindoor