Зарубежная недвижимость, продажа зарубежной недвижимости, агентство зарубежной недвижимости
              
Рассылка "Инвестиции в недвижимость за рубежом"
Как инвестировать в недвижимость? Краткие рекомендации
Услуги по продаже Вашего объекта недвижимости за рубежом

Публикации в СМИ и медиа

   


10 декабря 2012

Статья в "Коммерсантъ-Власть": Исходная позиция

С момента первого массового митинга на Болотной площади прошел ровно год. За это время Владимир Путин в третий раз стал президентом, поднялась и схлынула волна уличных протестов, а жизнь в стране вроде как вернулась в привычное русло. "Власть" решила изучить настроения и ожидания различных социальных групп, чтобы понять, насколько реальна эта стабильность. Начать мы решили с верхушки городского среднего класса, который объединяет многих участников протеста и представителей правящей элиты.

Годовщину декабрьских протестов сразу несколько московских аналитических центров решили отметить выпуском специальных докладов, посвященных нынешнему состоянию умов людей, которые выходили в декабре прошлого года на Болотную площадь. Разумеется, выводы экспертов зависели от их политических взглядов. Например, Фонд гражданских инициатив бывшего вице-премьера Алексея Кудрина, выступавшего на митинге на проспекте Сахарова и с тех пор мягко оппонирующего нынешнему курсу (в основном по вопросам бюджетной политики), опубликовал аналитическую записку "2012: власть и наши общие риски". Главный вывод — за прошедший год "диалог между властью и обществом так и не налажен, связанные с этим риски только увеличиваются, правда, возможность нахождения консенсуса еще сохраняется".

Близкий к Кремлю Фонд развития гражданского общества, возглавляемый бывшим начальником управления внутренней политики администрации президента Константином Костиным, выпустил доклад "Новая протестная волна: мифы и реальность", в котором фиксируется спад протестных настроений. Фонд приходит к выводам, что это вызвано "стабилизацией ситуации после выборов, преодолением кризиса легитимности и доверия к власти, устареванием выборной тематики, реформами политической системы, а также массовостью акций в поддержку Владимира Путина. "Основная часть митингующих сохраняет веру в существующие политические институты и связывает надежду на позитивные изменения в своей жизни именно с ними, а не с "новой революцией". Респонденты воспринимают лично Путина как гаранта стабильности",— пишут авторы доклада, указывая, что активных протестующих в Москве осталось всего 5 тыс. человек.

Объективные цифры при этом формально подтверждают скорее вторую точку зрения. Так, количество участников протеста весь год неуклонно шло на спад: от 80-120 тыс. на Болотной и Сахарова по оценкам организаторов (25-30 тыс. по данным ГУВД) до 15 тыс. в сентябре этого года. В голосовании за кандидатов в Координационный совет оппозиции, в котором были все узнаваемые лидеры протеста, приняло участие менее 82 тыс. человек, причем зарегистрировались 170 тыс. избирателей. Учитывая, что, в отличие от похода на митинг, голосование не было связано ни с какими издержками и было возможно в любой точке России, где есть доступ к интернету, цифры говорят о многом.

Да и данные официальной социологии укладываются в логику тех, кто говорит о возвращении страны к стабильности: рассчитываемый ВЦИОМом индекс социального самочувствия с аномально низких значений ноября-декабря 2011 года за год вернулся к стабильно высоким значениям (см. график ниже). Опросы "Левада-центра" относительно намерений граждан уехать из России фиксируют, что никаких особых изменений не произошло: свежие исследования дают примерно ту же картину, что давали и год назад, и на протяжении последних лет.

Ту же уверенность транслируют и федеральные чиновники. "Если либеральной общественности нечего больше обсуждать в фейсбуках и твиттерах, чем место, где отдыхают чиновники на официальную зарплату, значит, в стране все в порядке. Так называемая революция кончилась, даже не начавшись",— поясняет "Власти" высокопоставленный источник в Кремле.

Впрочем, данные официальной социологии почти ничего не говорят об умонастроениях одной из ключевых движущих сил зимних протестов — образованных и обеспеченных жителей крупных городов, которых с легкой руки Владислава Суркова стали называть то креативным классом, то рассерженными горожанами.

Примечательно, что под эти же социальные характеристики подходят и условные оппоненты оппозиции — столичные чиновники, сотрудники госкомпаний или крупных олигархических структур. В силу особенностей методологии социологи почти "не ловят" представителей этой группы, которую можно назвать российской элитой. Гораздо больше о ее умонастроениях говорят другие индикаторы — состояние рынка жилья премиум-класса, отток капитала, продажа российских активов, а также тональность разговоров в кулуарах мероприятий вроде Санкт-Петербургского экономического форума или саммита АТЭС. Собрав некоторые разрозненные данные, "Власть" пришла к выводу: в понимании элиты ситуация в стране далеко не так стабильна, как кажется на первый взгляд.

В конце ноября этого года одно из московских агентств показывало самый дорогой квадратный метр на Остоженке. Небольшая (по меркам элитной недвижимости) квартира в роскошном жилом комплексе впечатляет отделкой: редкие породы дерева, монолитная плита на полу, паркет, авторский витраж, сусальное золото, мебель и стереосистема на заказ. Владелец потратил несколько лет на тщательную подборку каждой детали интерьера жилища, явно предназначенного для индивидуального пользования. И довольно неожиданно выставил нестандартную для рынка квартиру на продажу, а сам уехал на ПМЖ за границу.

Рынок элитного жилья — один из самых надежных индикаторов, отражающих восприятие представителями элиты степени риска в том или ином месте. Учитывая высокие транзакционные издержки на содержание больших квартир и загородных домов, а также неликвидность этого сегмента во времена политических потрясений, динамика этого рынка может поведать о многом.

За прошедший год чемоданные настроения обеспеченных россиян претерпели эволюцию. Призыв "Пора валить!" стал почти приветствием для многих представителей городского среднего класса после съезда "Единой России" 24 сентября 2011 года, на котором Владимир Путин объявил о своем возвращении на пост президента ("Власть" подробно описывала ситуацию в статье "Бегственное положение", опубликованной в N42 от 22 октября 2011 года). В то время, как в период протестных митингов прошлой зимой "креативный класс", наоборот, подумывал о возвращении в связи с надеждой на перемены, ряд бизнесменов и чиновников в неофициальных беседах признавались, что всерьез думают о выводе капитала за рубеж и переезде куда-нибудь подальше от России. Исследовав степень заселенности элитных поселков и школ на Рублевке прошлой осенью, газета "Ведомости" пришла к выводу: элита бежит из страны или готовит запасные аэродромы.

"О том, что пора уезжать за границу, говорят постоянно и все. Но в действительности мало кто решается уехать совсем — закрыть бизнес, распродать недвижимость, сжечь все мосты",— рассказывает "Власти" эксперт. По ее словам, причины уехать понятны: нестабильная макроэкономическая ситуация, политический застой, коррупция, проблемные инфраструктура, образование и здравоохранение. И, что особенно характерно для российских бизнесменов, неопределенность в будущем взаимоотношений с правоохранительными органами. "Конечно, у меня много друзей-бизнесменов, которые уехали жить за границу,— усмехнулся в ответ на вопрос "Власти" один из российских политиков.— Есть только деликатный нюанс. Почти на всех на них висит 159-я..." (статья 159 УК РФ "Мошенничество" — самая "популярная" статья для бизнесменов.—"Власть").

Любовь к зарубежной недвижимости у состоятельных россиян почти в крови, говорят риэлторы. "Я знаю, что сегодня несколько членов правительства имеют свои, пусть небольшие, квартирки за рубежом. Я знаю, что у них настроение, скорее, уйти, чем продать,— заявил осенью на фоне кампании борьбы с зарубежным имуществом чиновников Алексей Кудрин.— У меня даже такое ощущение, что когда об этом будет объявлено, несколько человек просто уйдут".

Как рассказывает "Власти" президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, начиная с 2010 года ежегодный прирост сделок, совершаемых россиянами с зарубежной элитной недвижимостью, составляет как минимум 10-15%. Причем россияне входят в топ-5 международных покупателей элитной недвижимости. По словам Зингеля, в сравнении с "пиковыми" докризисными показателями россияне стали больше покупать элитной недвижимости за рубежом. При этом общее количество сделок, заключаемых россиянами на этом рынке, увеличилось по сравнению с докризисными объемами как минимум на 25%. Основные направления покупок — Лондон, Лазурный берег, Париж, Швейцария, Вена, Мюнхен и Нью-Йорк.

Аналитики Gordon Rock полагают, что главная причина возросшего интереса обеспеченных россиян к иностранной недвижимости — желание сохранить средства в условиях продолжающейся нестабильности мировой экономики и опасений в отношении будущего евро и доллара. Элитный сегмент недвижимости в период финансовых потрясений, как правило, демонстрирует завидную ценовую устойчивость. Даже если коррекция цен в период кризиса происходит, то элитный сегмент отыгрывает падение одним из первых. Постоянно высокий спрос на недвижимость элитного сегмента в данных регионах обуславливает высокую ликвидность приобретенных объектов, возможность собственника в случае необходимости достаточно быстро продать свою недвижимость. "Внутриполитический российский фактор" в Gordon Rock называют лишь третьим после желания сохранить капитал и иметь возможность "выйти в кеш".

Инвестировать в недвижимость за рубежом — историческая привычка россиян и не всегда связана с конъюнктурой, не согласен эксперт, руководящий собственным консалтинговым проектом. "За последние сто лет Россия научила жителей тому, что если у тебя есть деньги в России, они пропадут. Возьмем 1917 год, когда все рухнуло в одночасье и все накопления пропали. Семьи фабрикантов и крупного и малого бизнеса смогли выжить только потому, что часть денег и недвижимости находились за рубежом,— говорит он.— После СССР тоже остались только квартиры. Россия номер один по инвестициям в недвижимость: россияне любят квадратные метры так, как их не любит больше никто".

Более симптоматична ситуация на рынке элитного жилья в России, особенно динамика рынка за прошедший год. В 2012 году, когда политическое будущее, казалось бы, определилось, риэлторы и девелоперы не зафиксировали всплеска спроса на покупку жилья. Скорее наоборот. "Мы наблюдали снижение активности на рынке элитного жилья, всего совершили 300 сделок на $820 млн, это на 20% меньше выручки, чем за предыдущие два года",— рассказала Людмила Потапова из "Гута-Девелопмент", застройщика "Итальянского квартала".

Структура рынка элитного жилья в России начала меняться после кризиса 2008 года. Однако хотя кризис формально кончился, и экономика растет, рынок все никак не вернется в свое нормальное докризисное состояние. Если до кризиса цены на элитном рынке начинались от $2 млн, а средний бюджет покупки составлял $3-5 млн, то сейчас цены начинаются от $1 млн, а средний бюджет покупки составляет $2,5-3 млн. Согласно подсчетам компании, наибольшее сокращение сделок коснулось квартир высшей категории — от $5 млн. Сейчас доля таких сделок не превышает 20%, тогда как до кризиса приходилось выше 35% (в денежном выражении).

"Основная причина изменения структур спроса — отсутствие у состоятельных покупателей уверенности в том, что будет дальше. Это те клиенты, которые решают, остаются они здесь или едут в Европу",— констатирует эксперт.

Причем именно в этом году состоятельные россияне начали не только медленнее покупать, но и избавляться от недвижимости — как жилой, так и коммерческой. В первую очередь на продажу пошли квартиры, купленные как неосновное место жительства — в качестве городской резиденции для деловых встреч или запасного, наряду с загородным особняком, варианта. "Многие из этих квартир были выставлены на рынок уже давно, но еще в прошлом году продать их не решались, поэтому ставили цену в несколько раз выше рыночной, как за лондонские апартаменты. А покупатели, понятное дело, предлагали меньше,— вспоминает эксперт.— После прошлогодних выборов многие владельцы наконец стали опускаться до приемлемых цен, которые диктует рынок, и сделки пошли". "В данный момент в России не покупают, а массово избавляются от инвестиционных квартир,— подтверждает эксперт.— Жилая недвижимость в России приносит 4% в рублях от аренды. Сегодня пойду куплю квартиру, от которой я буду получать 4% дохода в рублях, а любой банк даст мне 10% за вклад. Второй момент — эксплуатация, амортизация квартиры, надо списывать на это еще 1-1,5%. Идиотизмом с покупкой инвестиционных квартир можно заниматься только тогда, когда недвижимость растет на 30% в год". Таким образом, надежд на рост рынка больше ни у кого нет. Все, кто может, стараются вывести накопления в России в более ликвидную форму — чтобы проще было вывести за рубеж.

Ту же тенденцию фиксируют и на смежных рынках. Например, оформители дорогих интерьеров. "После кризиса люди стали гораздо меньше покупать вещей,— рассказывает владелец небольшой фарфоровой мануфактуры, среди клиентов которой немало крупных чиновников и бизнесменов.— А с середины 2011 года клиенты почти ничего не покупают для своих российских домов. Только в Лондон или на Лазурку. По итогам этого года — та же картина. Дома в России как будто никто не обустраивает".

Далеко не всю новую недвижимость в Европе представители российской элиты покупают для переезда навсегда. Причин не оставаться за границей тоже немало: высокие налоги для ведения бизнеса, экономический кризис в Европе, а главное — невостребованность. "Представьте себе, скажем, бизнесмена, который решил уехать жить с семьей, например, в Монако. Это человек лет 45, полный сил и энергии, обладающий достаточным состоянием, чтобы осознавать, что деньги — это еще не все. И вот человек, который у себя в регионе почти король и управляет всем, оказывается в Европе. Ну может он потратить несколько тысяч евро за ужин, купить себе дорогую виллу и самые дорогие машины. И что? Таких, как он, там полно, и никому он там не нужен. Далеко не все готовы в полном расцвете сил уйти на пенсию, даже очень обеспеченную",— объясняет эксперт. Таким образом, участившиеся покупки элитной недвижимости за рубежом — это создание запасных аэродромов. И даже после спада уличных протестов элита не видит причин отменять приготовления к худшему.

Если не жить самому, то еще одна частая причина купить недвижимость за рубежом — устройство семьи и детей. Одна из самых популярных форм быта для представителей бизнеса — жизнь на две страны. Дела у человека в России, а выходные он проводит с семьей за границей.

О том, что растить детей российская элита предпочитает за границей, говорит и рост числа русских учеников в зарубежных школах. Так, согласно данным Совета независимых школ Великобритании, за последние пять лет число русских школьников, учащихся в частных школах Великобритании, увеличилось более чем вдвое. Россия входит в британскую тройку лидеров по числу школьников, обучающихся в частных школах, наряду с Китаем и Германией. В несколько раз выросло количество русских учеников в школах в Монако, рассказывает местная жительница, вплоть до того, что правительству пришлось устанавливать квоты на иностранцев в школах.

Желание элиты учить собственных детей не в России обусловлено не только недоверием к качеству российского среднего и высшего образования, но и попыткой оградить ребенка от ощущения собственной исключительности и особого отношения со стороны педагогов, в случае если это дети чиновников. Именно так объяснял желание обучать сына за границей нынешний губернатор Кировской области Никита Белых.

Помимо британских школ особой популярностью пользуются учебные заведения Швейцарии. Купить авиабилет в бизнес-класс "Аэрофлота" до Женевы перед праздниками и школьными каникулами — задача практически неразрешимая. Места туда выкупаются за полгода. Большинство летит повидаться с детьми, проходящими обучение в швейцарских школах и колледжах, обещающих "сбалансированное развитие ума, тела и духа" за $50-90 тыс. в год. Получить место в элитной швейцарской школе сегодня россиянам не так-то просто. Один крупный финансист рассказывает "Власти", как безуспешно пытался устроить дочку в школу в окрестностях Лозанны. Как оказалось, квота на детей из России выбрана на много лет вперед. Строгие швейцарцы смягчились только после того, как выяснилось, что у бизнесмена есть сын от первого брака, который уже учится в этой стране. Семейные ценности — серьезный аргумент в Швейцарии.

Давление богатых иностранцев, включая россиян, столь велико, что благополучные западные страны уже принимают меры для ограничения потока богатых эмигрантов. В марте 2012 года населением Швейцарии на референдуме была принята инициатива об ограничении нового строительства в местах, где разрешена покупка недвижимости иностранцами и где доля такого жилого фонда превышает 20% от общего жилого фонда. Парламент уже работает над новым законом, который вступит в силу с января 2013 года. Сами швейцарцы утверждают, что новый закон должен бороться не с иностранными собственниками как таковыми, а с так называемыми холодными кроватями. Дело в том, что большинство иностранных собственников недвижимости в курортных зонах Швейцарии очень редко посещают свои владения, и местные коммуны испытывают дефицит средств для поддержания инфраструктуры. А в конце ноября 2012 года и Великобритания ужесточила правила выдачи виз для инвесторов, по которым в Соединенном Королевстве живут сотни россиян.

Представители российской элиты не только готовят за рубежом стартовые позиции для своих детей и запасные аэродромы для себя. Многие стараются избавиться от активов. За несколько месяцев до президентских выборов банкир из крупного западного банка признался "Власти", что большинство его российских клиентов (а лично он курирует только крупных и очень крупных клиентов, чьи банковские активы превышают $50 млн) мечтают избавиться от бизнеса в России. Семеро из десяти таких клиентов, с которыми он встретился за два дня, проведенных в Москве и Санкт-Петербурге, выразили желание привлечь его банк для поиска на Западе покупателей. Все их попытки самостоятельно продать свои активы не увенчались успехом. "Но заинтересовать такой сделкой наших западных клиентов практически нереально, учитывая кризис и текущие российские риски, в том числе репутационные",— пояснял банкир.

По словам других западных банкиров, в последние полгода они фиксируют похожую тенденцию: несмотря на наступившую определенность относительно конфигурации верховной власти в России, желание продать отечественные активы у российских клиентов не пропадает. Правда, не появляется у иностранцев и желания купить.

Похожую картину дает и вывод финансовых активов из РФ — обобщенные данные по оттоку капитала (см. график ниже) подтверждаются опрошенными "Властью" финансистами, которые говорят о повышенном спросе на услуги по открытию депозитов в европейских банках (прежде всего в Швейцарии и Лихтенштейне). Новая тенденция — начавшийся вывод капиталов в Юго-Восточную Азию. "Количество запросов от клиентов из стран СНГ и особенно России, которые хотят припарковать деньги в Гонконге или в Сингапуре, растет,— рассказывает "Власти" управляющий партнер инвестиционного бутика Eurasia Capital Partners Сергей Мэн.— Экономика КНР начинает притормаживать, в Европе кризис, в США очень медленный рост, зато в странах вроде Лаоса или Мьянмы цена входного билета в активы сейчас крайне низка, много инвестирующих туда фондов, которые обеспечивают хорошую доходность, а сервис в сингапурских банках ничем не хуже Швейцарии". По словам нескольких собеседников "Власти" в Гонконге, местные фирмы, специализирующиеся на вывозе коррумпированных чиновников и членов их семей из материкового Китая, в последнее время всерьез задумываются о расширении бизнеса в направлении Дальнего Востока РФ. Правда, пока заработавшие на стройках саммита АТЭС чиновники и бизнесмены все же предпочитают Европу.

Почему же представители российской элиты продолжают создавать запасные площадки за рубежом, несмотря на фиксируемое социологами и экспертами снижение протестных настроений и возвращение к стабильности? Опрошенные "Властью" чиновники и бизнесмены дают разные ответы.

"До сентября 2011 года многие волновались из-за неопределенности, кто же пойдет на президентские выборы. Потом была Болотная, потом Путин честно предсказуемо выиграл выборы. Все ждали, что придет новое правительство и начнет вкалывать, уйдет неизбежный популизм предвыборных месяцев, начнут приниматься сложные решения с долгосрочными последствиями. А вы посмотрите, что происходит",— говорит собеседник "Власти", близкий к правительству. В качестве примеров он приводит высокие расходы на перевооружение армии в проекте бюджета и отмену принципов пенсионной реформы ("Власть" писала об этом в материале "Старикам везде у нас подсчет" в N43 от 29 октября 2012 года). Другие высокопоставленные собеседники приводят факторы более долгосрочные. "У нас чуть не 40% бюджета — это "Газпром" и нефтянка. Сланцевый газ и сланцевая нефть сильно прижмут нас на европейском рынке, азиатский рынок для нас закрыт из-за отсутствия инфраструктуры. Лет через пять мы рискуем столкнуться с бюджетным кризисом и невозможностью исполнять все социальные обязательства",— вздыхает крупный бизнесмен.

Нервничают и иностранные инвесторы. "Честно говоря, ситуация с принятием решений никак не улучшилась. В начале 2011 года мы ходили к крупному российскому чиновнику говорить о судьбе своих инвестиций в Россию, обсуждать тарифы, а он отправил нас ждать до марта 2012 года,— негодует менеджер крупной западной компании, инвестировавшей в Россию десятки миллионов евро.— Мы думали, что после выборов бюрократический механизм завертится, однако все идет по-старому — правила игры меняются постоянно".

Наконец, большие опасения у многих вызывает неофициально объявленная кампания по борьбе с коррупцией, высокопоставленными жертвами которой стали бывшие министры обороны Анатолий Сердюков и сельского хозяйства Елена Скрынник: "По какому принципу закрывают людей, непонятно. Правил этой игры никто не объяснил, чего делать, чтобы не посадили, тоже неясно. Атмосфера в обществе такая, что посадить можно любого чиновника — все поверят, что он жулик и вор".

В этих условиях наличие недвижимости где-нибудь в Лондоне или на берегах Женевского озера (на худой конец, вариант экономкласса — домик в Латвии) и билета на самолет с открытой датой — лучшая гарантия спокойствия, даже если социология ВЦИОМа фиксирует полную расслабленность остальных граждан.


Коммерсантъ-Власть


Рассылка "Инвестиции в недвижимость за рубежом"
Подписка на рассылку "Новые предложения отелей на продажу"
Услуги по продаже Вашего объекта недвижимости за рубежом