Чешский рынок недвижимости переживает сегодня настоящий бум. Объем инвестиций в этой сфере бизнеса за последний год вырос на 73% и достиг 70 млрд. чешских крон (2,5 млрд. евро). Это данные международной консалтинговой компании Gones Lang LaSalle. Данные были опубликованы в докладе Prague City Report. Чехия намного обогнала по этим показателям соседние страны Восточной Европы. Чем же вызван такой повышенный интерес к чешской недвижимости - попробуем разобраться на месте, в самой Чехии.

Ипотечный кризис прошел стороной

Для сравнения - в России за 2007 год, по данным той же компании, иностранные инвестиции в недвижимость составили 3,8 млрд. евро. С учетом того, что Россия больше Чехии в 200 раз, цифры говорят сами за себя. Особенным привлекательными становятся вложения капитала в чешскую недвижимость в условиях глобального ипотечного кризиса, практически не задевшего эту страну, уютно расположенную в самом сердце Европы. По словам руководителя рынков капитала компании Gones Lang LaSalle, в контексте основных рынков Центральной Европы (Польша Чехия и Венгрия) инвестиции в чешскую недвижимость составили 35% из 11,2 млрд. евро общего объема инвестиций, исключая Россию. Если же учитывать и Россию, то эта цифра будет более 15 млрд. евро. Основная часть капитала в Чехию приходит из-за рубежа. Инвесторов привлекает надежность капиталовложений, обусловленная абсолютно прозрачным законодательством в этой сфере, стопроцентная ликвидность и более высокая окупаемость по сравнению со странами Западной Европы. В масштабе всей Европы в этом году ожидается сокращение притока капитала на четверть. Рынок с трудом выходит из пика ипотечного кризиса в США. Основной удар приняли на себя английские банки и инвесторы - 40% европейского падения. Ликвидность снизилась, деньги для инвестиций нелегко получить в виде кредита. Однако бывших соцстран Восточной Европы кризис почти не коснулся. Накопившийся со времен социализма дефицит жилья все еще не восполнен, растет покупательская способность населения. А цены все еще ниже, чем в Западной Европе. (Например, в Карловых Варах квартиру на вторичном рынке площадью 92 кв. м можно приобрести за 3,2 млн. чешских крон, или 115 тыс. евро). Все эти факторы привлекают сюда и инвесторов.

Что касается коммерческой недвижимости в Праге, то там наблюдается следующее. В связи с вводом нового административно-торгового центра "Палладиум" прямо в историческом центре чешской столице на площади Республики (Náměstí Republiky), средний размер аренды офисов чуть возрос - с 20 до 21 евро за кв. метр в месяц. Однако, как уверяют эксперты, рассчитывать на снижение цен в будущем не приходится - новых офисов в центре Праги прибывать не будет, по крайней мере, массово. Причина проста - строить негде. Наоборот, арендодатели уже начинают сокращать льготы и скидки, которыми привлекают клиентов. Чем ближе к станции метро, тем выше аренда. Если здание находится на расстояние 2-4 остановок от метро, то аренда ниже на 2 евро за кв. метр в месяц.

Говоря об офисных центрах, невозможно не сделать лирического отступления и не сказать о так называемом <танцующем доме> - известном пражском офисном центре. "Танцующий дом", или "стакан", - самый интересный образец архитектуры Праги конца 20-го века. Считается, что здание посвящено Джинджер и Фред из мюзикла "Вестсайдская история": стеклянная часть здания смиволизирует танцующую в развивающемся платье женщину, а его часть со стороны реки - мужчину с цилиндром. Заказчиком знакового здания выступила голландская страховая компания, чей офис и расположен в этом доме. А построили его хорватский архитектор В. Милунич и американец Ф.Гери (автор знаменитого Музея современного искусства в Бильбао).

Отельный бизнес в Праге процветает

Ощутимо, почти вдвое, повысились ставки аренды торговых площадей, особенно в центре Праги. По данным аналитиков компании Gones Lang LaSalle, если сегодня в среднем по Праге помещение для магазина (100 кв.м.) можно снять за 90 евро за кв. метр в месяц, то в центре - не менее чем за 150 евро. Еще год назад средняя ставка по Праге составляла 50 евро. Как бы много не сдавалось новых офисных центров, дефицит качественных офисов продолжает оставаться заметным. В офисных центрах в расширенном центре (Ходов - Прага 4, Дворец <Флора> - Прага 3 и др.) спрос на 30% превышает предложение.

Не подвержена всеобщему ажиотажу сфера аренды складов. Средняя цена аренды осталась на прежнем уровне - 4 евро за кв. метр в месяц. Наоборот, свободных площадей прибывает. Причем, темпы прироста довольно внушительные: два года назад в Праге было сдано в аренду 169 тыс. кв.м. в прошлом году - уже 340 тыс.кв.м. если застройщик офисного центра идет в банк за кредитом с готовым бизнес-планом, в котором на 75% будущих площадей уже подписаны договоры аренды, то в случае складских ангаров такой уверенности в их эффективном использовании в ближайшем будущем у инвесторов нет. Тем не менее, в таких местах, как на подъездах к Праге с запада - автобан D5 Прага - Пльзень, вдоль автобана D1 Прага - Брно, D8 Прага - Усти-на Лабе, между городами Млада - Болеслав и Либерец, у городов Городец-Кралове, Пардубице и Острава спрос на центры логистики будет расти и впредь. Как и цены недвижимости, ставки аренды, так и рентабельность этого вида бизнеса медленно, но верно идут закономерным путем к сближению со средним уровнем по Евросоюзу. Средний показатель рентабельности сдачи в аренду офисов составляет 5,25%, магазинов - 5,5%, складских помещений - 6,5%; снижение на 0,25-0,5%. (Стоит ли напоминать, что столь низкие проценты стали одной из основных причин <разочарования> в чешском бизнесе российских инвесторов.) Весьма специфична ситуация в сфере отельного бизнеса. За последние пять лет число мест в отелях Праги благодаря инвестициям объемом 150 млн. евро возросло на 15% (3 тыс. мест). Особым спросом пользуются отели повышенного уровня комфортности. Несмотря на более высокие цены, сегодня такие отели практически полностью загружены. Наиболее частые гости Чехии - итальянцы, немцы и англичане. Граждане Туманного Альбиона стали часто ездить в Чехию только в последние два года благодаря очень низким ценам на авиаперелеты.

Дом в Праге по цене квартиры

Примечательная ситуация сложилась на рынке жилья. Сегодня можно купить новый дом небольшого или даже среднего размера в предместье Праги за ту же цену, что и квартиру в расширенном центре, причем, в новостройке. За этим стоит несколько факторов. Во-первых, в Праге много так называемого инвестиционного жилья, владелец которого в нем не живет, а сдает в наем. Иметь квартиру в Праге, а особенно у метро, для этой цели гораздо прибыльнее, чем домик в деревне. Во-вторых, молодежь, а также семьи с детьми школьного возраста не слишком стремятся к жизни за городом, предпочитая выезды на природу в выходные дни. Жизнь в городе удобнее: отпадает необходимость возить ежедневно детей в школу, на занятия спортом и т.п. Молодым мама, обреченным опекать малышей в вымирающем на всю неделю поселке, это не по душе. В-третьих, пробки на дорогах - утром в направлении к центру Праги, вечером - обратно.

Вот несколько цифр. Если вы имеете трехкомнатную квартиру сравнительно недалеко от центра или у метро, то легко продадите ее за 3,5-4,5 млн. крон (1 крона-1,4 рубля). Столько же стоит новый дом типа таун-хаус в предместье Праги. Причем, включая земельный участок. Другой вариант: можно взять ипотечный кредит под 5% годовых. В случае кредита на 4 млн. крон ежемесячные выплаты банку составят 24 тыс. крон. Сдавая свою квартиру в аренду, половину платежа можно будет погашать за счет дохода от аренды. А если у вас есть пара миллионов, то можно сохранить в собственности квартиру, купить дом в ипотеку, а погашать кредит можно за счет сдачи квартиры. Ко времени выплаты кредита ваши дети подрастут, станут студентами и будут жить в городе рядом с вузом или местом работы. А вы - в своем доме на лоне природы. Думаю, это вполне приемлемые варианты. Кстати, в Праге очень высокая квартплата. Если вы живете в арендуемой квартире, то только за аренду придется отдать от 6 тыс. крон в месяц. Сумма платежа за квартиру вместе с услугами ЖКХ составит уже от 10 тыс. крон. По этой причине, например, одному пенсионеру просто не реально жить в такой квартире - его пенсии в 8 тыс. крон не хватит даже на квартплату. По этой причине пожилые чехи предпочитают перебираться за город в свой собственный дом, платя раз в год налог в размере 150 крон. Что касается цен на частные коттеджи, то летний домик где-нибудь на Севере или Востоке Чехии, районах с традиционно высокой безработицей, можно купить от 600 тыс. крон. Коттедж в черте Праги площадью в 160 кв. м вам обойдется в 7,5 млн. крон.

Будущее Праги

Не смотря на высокую инвестиционную привлекательность географического центра Европы, Злата Прага постоянно развивается. Как и в Нижнем Новгороде, проблема автомобильных пробок в столице Чехии также очень актуальна. Когда вы спрашиваете водителя такси или туристического автобуса, сколько времени у нас займет въезд/выезд из Праги, он ответит: 20 минут или 2 часа. Если говорить про центр города, то сами чехи удивляются, как это они умудрились разделить Вацлавскую площадь и примыкающий к ней Национальный музей четырьмя полосами автомагистрали. Премьер-министр страны уже призывал исправить эту досадную ошибку, назвав её градостроительным преступлением. Ситуацию усугубил тот факт, что рядом с музеем находится радиостанция <Свобода>, ради безопасности которой пришлось заблокировать пару полос движения, сократив пропускную способность магистрали. Да и в любом месте Праги тот, кто переходит автодороги, не мог не обратить внимания, как очень долго приходится ждать зеленого света светофора. Но и дождавшись его, очень быстрым шагом можно перейти только половину даже самой узкой улочки - тут же включается красный свет! На Вацлавской площади скоро этой проблемы не будет - автомагистраль от музея до станции метро <И.П. Павлова> спрячут под землю. Если проект будет утвержден, то работы начнутся уже в 2010-11 году. Они будут проходить с одновременной реконструкцией Национального музея. Стоимость работ оценивается в 10 млрд. крон. На месте нынешней автомагистрали раскинется новый бульвар - надо думать, не менее великолепный, чем и все остальное бесчисленное зеленые уголки Праги. Надо ли говорить, что стоимость жилья, примыкающего к новому бульвару, резко поднимется в цене.

Историческим центром Праги власти не ограничатся: разгружать его от автомобильных пробок будут с помощью нового тоннеля под руслом реки Влтавы (от Летны до Трои). Очередной, 17-й уже по счету, мост через реку, будет возведен между Баррандовским (известным постоянными пробками) и Железнодорожным мостами. Заметное расширение ожидает пражское метро, весьма скромное даже по нижегородским меркам - всего три ветки. В мае 2008 года в строй будут введены сразу три станции на северо-востоке Праги - Стржижков, Просек и Летняны. Теперь эти районы стали более доступны от центра города - 15 минут езды на метро - и намного привлекательнее для застройщиков и покупателей жилья. Кроме того, через несколько лет заметно увеличится одна из веток - линия <А>, по которой можно будет добраться до международного аэропорта Рузине. (Возможно, читателю это сразу напомнило строительство нижегородских метромостов и железнодорожной ветки до нашего, также международного, аэропорта)

На сегодняшний день только одна столица Европы может похвастаться своей близкой связью с международным аэропортом одновременно метро и электричкой - это Лондон. Судя по всему, в 2013 году вторым таким городом станет Прага. К Рузине будет подведена не только линия метро, но и новая ветки электропоезда. Решение о проведении сразу двух параллельных линий чешским властям далось нелегко. Основным аргументом <за> послужил тот факт, что ежедневно из предместий Праги и соседних городов в столицу приезжают не менее 100 тыс. человек (при общем числе жителей города в 1,2 млн. чел.). Кроме того, авиапассажирам, численность которых достигает 13 млн. чел. в год, также будет удобнее добираться до центра города. А оттуда с главных железнодорожного и автобусного вокзалов - уже по всей стране. Строительство метро до аэропорта обойдется чешским властям в 40 млрд. крон, а железнодорожной ветки длиной 20 км - в 13,5 млрд. крон. После этого из центра Праги до аэровокзала можно будет добраться всего за полчаса.

Любовь к Родине начинается с любви к дому

Метро продлят и в спальные районы столицы, что также, скорее всего, скажется на стоимости их жилья. Скоро в Праге должна появиться четвертая линия метро , которая свяжет центр города, район Жижков, через площадь Мира, Панкрац и станцию Крч с густонаселенным районом Праги 4 - Модржаны и Новодворска. (Те нижегородские туристы, которые жили в гостинице <Топ Отель> знают, что для того чтобы добраться до центра Праги, нужно сначала доехать на 115-м автобусе до станции метро Ходов, и только потом насладиться комфортной поездкой в вагонах электропоезда Siemens.) И если сегодня предместье Писнице на юге Праги - это тихий дачный район, то с приближением к нему метрополитена его привлекательность будет расти, и, соответственно, вырастут в цене земельные участки и дома. На месте нынешней грузовой и железнодорожной станции Жижков возникнет новый жилой комплекс на семь тысяч квартир с торговыми и офисными центрами, что наряду с будущей линией метро также чрезвычайно повысит интерес к этому месту. Кстати, прежде чем приобрести жилье, чехи скрупулезно изучают район: им важно наличие зеленого массива. Свое свободное время жители Чехии любят проводить с детьми (с 2007 года там начался пик рождаемости) и своими любимыми питомцами - собаками - на природе. Новостройки вырастут и в районе Богданец Слатины на месте пустырей и садово-огородных участков. Новый спортивный комплекс вырастет в Летнянах, гольф-поле на западе Праги (Шарка), университетский кампус в Рузине.

Но самый крупный проект - несомненно, Западный город, который вырастет в Праге 5. Здесь будет 10 тысяч квартир. Доминантной нового микрорайона явится ратуша в виде огромного кристалла, которая так и будет называться - Диамант (бриллиант). Ее площадь превысит размер нынешней центральной площади - Вацлавской. Не стоит думать, что все эти великолепные планы существуют лишь в макетах и воображении архитекторов. За всеми перечисленными инвестиционными проектами стоят большие деньги, стремящиеся как можно быстрее воплотиться в дело и принести инвесторам желаемую прибыль. (И опять же, как это ни странно, невольно появляется аналогия с более масштабным проектом Нижнего Новгорода Globe Town...)

В завершение материала, но отнюдь не всего рассказа о Злате Праге, очень хочется сделать лирическое отступление. Конечно, Прага, сердце Европы, привлекает своей необыкновенной архитектурой и чистотой узких улочек. И это не смотря на такой высокий поток туристов! Но главное - это отношение чехов к своему дому. Каждый балкон, даже в самом отдаленном от центра спальном районе, украшен плетеной мебелью и диковинными цветами. Яркие, ароматные розарии разбиты прямо перед обычными панельными пятиэтажками в тихом райончике. <Смотри, у каждого дома своя беседка, увитая плющом!> - сказала я своему спутнику. Каково было мое изумление, когда выяснилось, что это отнюдь не беседка, а специально отведенное и отгороженное место под контейнеры (кстати, раздельные - для разных видов мусора). Одним словом, дом для чеха - это его любимое место, которое он холит и лелеет. Пожалуй, это главное, чему нам стоит поучиться у жителей Чехии, ведь большое начинается с малого. И как любят говорить чехи, любовь к Родине начинается с любви к дому.

ИА "Российская недвижимость"