Турция – одна из самых посещаемых стран россиянами. Многие из них были в этой стране по несколько раз, поэтому оценили живописную природу, отличный климат с солнечными днями практически круглый год, теплое средиземноморское побережье, всемирно известные гольф-поля, марины для яхт и многое другое. Этим объясняется желание людей больше времени проводить в Турции, причем уже не только в стенах отелей, а в собственных квартирах и домах.

К слову, с недавних пор россиянам стало гораздо проще въезжать в страну. В середине марта 2011 года министр иностранных дел Турции Ахмет Давутоглу и министр иностранных дел РФ Сергей Лавров ратифицировали вступление в силу соглашения о взаимных безвизовых поездках. Начиная с 16 апреля 2011 года граждане обеих стран могут обходиться без виз, если поездки недлинные: до 30 дней. Порядок же получения долгосрочных виз не изменился.

Как рассказал журналу www.metrinfo.ru Станислав Зингель, президент международного агентства Gordon Rock, недвижимостью в Турции владеют граждане семидесяти государств. Более других инвестировали в недвижимость страны жители Германии, США, Азербайджана, Австрии, Дании, Бельгии, Нидерландов и Франции. Половина иностранных покупателей приобретала недвижимость в Анталии и Стамбуле. Много зарубежных домовладельцев в городах Натей и Мерсин на юге, в Измире и Бодруме на западе, Мугла и Айдин на юго-западе и Бурса на северо-западе.

В последние годы покупатели из Западной Европы в основном тяготеют к покупке недвижимости на западе Турции, на Эгейском побережье. Россиян притягивает теплое Средиземное море. По данным компании Delta estate, практически 60% сделок приходится на недвижимость именно этого региона. Как уточнила Анастасия Иванченкова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Delta estate, Анталия и Алания – абсолютные лидеры по сделкам купли-продажи жилья, затем следуют Кемер и Бодрум. Последний курорт является самым интересным районом с точки зрения инвестиций, говорит Вадим Оришак, управляющий директор компании Pleiada International. В Бодрум за последние годы вложены значительные инвестиции в транспортную доступность, инфраструктуру, туристические услуги и общий имидж курорта. По данным Gordon Rock, на побережье Черного и Эгейского морей приходится по 10% спроса россиян.

Ипотека по-турецки

Хотя, по мнению большинства экономистов, пик мирового финансового кризиса уже пройден, инвестиционную привлекательность многих стран принято оценивать с позиции последствий кризиса. «Мировой кризис затронул рынок недвижимости в Турции, однако здесь не было резкого падения, как в перегретых Болгарии или Дубае, благодаря отсутствию спекулятивного пузыря на рынке недвижимости, стабильной экономической ситуации, консервативной политике банков», - говорит Вадим Оришак (Pleiada International). Пострадали прежде всего объекты на нулевой и начальной стадии строительства, а также неудачно расположенные и испытывающие недостаток финансирования. Также многие европейцы в кризис выставили свою курортную недвижимость на продажу, что сказалось на снижении цен.

К чести правительства, отмечает эксперт, был создан благоприятный инвестиционный климат, руководству страны удалось стабилизировать экономику. Правда, Турцию отличают более высокие ставки по ипотечному кредиту: в пределах 7-8% против 4-5% в западных странах.

С 1 января 2011 года изменились условия предоставления кредитов турецкими банками: теперь сумма заемных средств не может превышать 75% стоимости жилья и 50% стоимости коммерческой недвижимости, физическому лицу разрешено приобретать в собственность только один объект недвижимости. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), в 2011 году рост ипотечного кредитования прогнозируется на уровне 20%. Если данный прогноз сбудется, годовой объем ипотеки достигнет 68 млрд турецких лир. «Однако это вряд ли станет пределом, так как объем ипотечного кредитования составляет лишь 4% от ВВП Турции», - отмечает эксперт.

Ипотечные программы турецких банков пользуются высоким спросом у россиян. Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что в немалой степени это происходит благодаря активной позиции, занимаемой турецкими застройщиками. В штате крупных застройщиков есть ипотечные специалисты, которые берут на себя вопросы подготовки и оформления кредитов.

Но инвестиционные программы, предлагаемые застройщиками, не поддерживаются государством, поэтому Вадим Оришак (Pleiada International) советует особенно тщательно выбирать проекты и застройщиков.

Жилье и жилищные программы

Рассматривая широкую линейку предложений в разных турецких регионах, где представлены и скромные апартаменты, и роскошные виллы, можно предположить, что жилищный вопрос в Турции уже решен. Но на самом деле это не так. Как утверждает Станислав Зингель (Gordon Rock), спрос на жилье серьезно превышает предложение, и изменение данной пропорции в ближайшее время просто невозможно. Только в одном Стамбуле для решения жилищного вопроса необходимо построить до 2015 года около 250 тыс. квартир. Вместе с тем во всей стране до данного срока требуется возвести 400 тыс. единиц жилья (квартир и домов на семью). По статистике, в столице только 58% населения имеют собственную недвижимость и фактически четыре семьи из десяти живут в арендованных квартирах и домах. Ситуация усугубляется активной трудовой миграцией из восточных районов страны в западные. Этот же фактор обуславливает рост спроса на малогабаритное жилье. Если в прошлом веке рынок недвижимости Турции состоял в основном из четырехкомнатных квартир, то сейчас в сегменте жилья для постоянного проживания преобладают квартиры из трех жилых комнат.

Курортные приоритеты

Согласно данным Gordon Rock, основные причины приобретения недвижимости в Турции у покупателей из России и стран СНГ следующие: 55% - для отдыха на море, 25% - инвестиции для получения дохода, 10% - приобретение недвижимости более высокого уровня – взамен уже имеющейся недвижимости в Турции, 10% - для переезда на ПМЖ.

И так как большинство россиян приобретает недвижимость как курортную, то есть для проведения отпусков и каникул, требования к ней у них не такие, как у коренного населения. Наибольшим спросом в последние годы пользуются студии и апартаменты с одной спальней, имеющие площадь до 60 кв. м и максимально приближенные к морю. Следует отметить, что до мирового финансового кризиса россияне приобретали чаще всего апартаменты с двумя спальнями. Всего же, по оценкам Gordon Rock, порядка 80% спроса приходится на апартаменты в комплексах, а 20% - на виллы и таунхаусы.

Если оценить ситуацию с позиции цен, то, по словам Анастасии Иванченковой (Delta estate), 55% сделок - это покупка сравнительно недорогого жилья на побережье с бюджетом до 50 тыс. евро, еще 20% - апартаменты стоимостью до 100 тыс. евро. На дорогую недвижимость, стоимостью от 300 тыс., евро приходится только 8-10% всех сделок с жильем, от 500 тыс. евро – 3-5%.

По данным эксперта, «вторичка» в основном предлагается на восточном побережье Эгейского и Мраморного морей - Стамбул, Измир, о. Самос и чуть дальше, в городе Бурса. Тут есть своя специфика: с прямыми собственниками недвижимости сложно обговаривать цену покупки. Хозяева недвижимости по традиции любят торговаться, как на рынке. Даже скромное жилье уважающий себя турок будет рекламировать как самое лучшее на «базаре» и, естественно, завышать цену, а риелтор-соотечественник будет долго выслушивать продавца, вести разговоры ни о чем и только потом долго и эмоционально торговаться.

Спрос на турецкую недвижимость можно проследить и на международных выставках зарубежной недвижимости, проходящих в Москве, где Турция представлена очень широко. К слову, на одной из них автору статьи удалось побеседовать с покупательницей апартаментов вблизи Анталии. Женщина рассказала, что приобрела недвижимость после смотрового тура устроенного турецким застройщиком пару лет назад. По ее словам, в группе было 28 человек и после визита на объекты было зарезервировано 40 апартаментов. Счастливая хозяйка трехкомнатных апартаментов объяснила, что такая большая активность вызвана была тем, что всем очень понравились жилые комплексы, с инфраструктурой и бассейном, квартиры в которых продавались уже готовыми к проживанию. А также на принятие решения повлияло то, что застройщик покупателям двух апартаментов сделал скидку в размере 50%. В зависимости от метража и видовых характеристик апартаменты обошлись покупателям от 40 до 80 тыс. евро.

Ориентир на потребителя

В Турции строят много. В прошлом году, по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), объемы строительства в Турции увеличились на 18%, достигнув тем самым докризисного уровня. В 2011 году прогнозируется рост объемов жилищного строительства на 10%. Особенностью первичного рынка является и то, что, как отметила Анастасия Иванченкова (Delta estate), турки строят очень быстро, за полгода виртуальный проект может стать вполне реальным, с полной отделкой и бассейном перед домом, а обманов, недостроев, недоделок с турецкой стороны практически не бывает.

По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), наиболее интересные с инвестиционной точки зрения - проекты с гарантированным доходом от сдачи в аренду. Например, такой объект есть в Бодруме - это комплекс апартаментов и вилл бизнес-класса, полностью оборудованных и меблированных, с соответствующей инфраструктурой и всеми атрибутами комфортной и безопасной жизни. Проект привлекателен для инвесторов тем, что можно стать владельцем жилья, имея лишь 50% стоимости, что составляет 45 тыс. евро. Остальное берется в ипотеку на срок до 15 лет по ставке 6,9%. С управляющей компанией заключается договор, в соответствии с которым собственнику объекта недвижимости гарантируется рентный доход в размере 7% годовых. Все платежи по ипотеке и по содержанию апартаментов полностью покрываются из дохода от сдачи в аренду. Но владелец может пользоваться своей недвижимостью 4 недели в году.

В Турции также много и других интересных предложений. По невысокой цене можно приобрести недвижимость в Алании. Например, в ЖК, расположенном в 250 м от моря и в 500 м от центра города, продаются апартаменты площадью 56 - 67 кв. м. Строительство завершено в марте 2011 года. Цена предложения – от 39,5 до 51,0 тыс. евро.

Один из недорогих комплексов в Анталии - Almara Residence с собственным бассейном, расположен в Коньяалты на расстоянии 1,2 км от моря. Недалеко от комплекса находятся знаменитый Бич-парк, Акваленд, дельфинарий, луна-парк, торговый центр Migros, городской парк культуры, театр, лучшие рестораны, кафе, кинотеатры. Все квартиры комплекса имеют хороший вид на Таврские горы. На продажу выставлены апартаменты из одной-трех комнат площадью от 40 кв. м. Цена: от 51,4 до 102,7 тыс. евро.

Отдельно стоящие виллы есть в продаже в любом турецком регионе. Например, в Белеке (Кадрийе) на продажу выставлена вилла, построенная в классическом стиле. Расстояние до моря 1,7 км, а до центра города - 700 м. Площадь дома 270 кв. м, в нем четыре спальни и столько же санузлов, пять балконов и террас, есть свой бассейн. Цена: 259 тысяч евро.

Интересные предложения есть и в столице Турции - Стамбуле. В частности, Государственный университет Стамбула предлагает недвижимость в университетском городке Avcilar. Первый взнос составляет всего 10 тыс. евро. На сумму, составляющую до 65 % от стоимости недвижимости, возможно кредитование. Подоходный налог оплачивается только через 5 лет. В данном проекте продаются студии площадью 24 кв. м по цене 30,1 тыс. евро. Срок сдачи дома – декабрь 2012 г., а также студии площадью около 25 кв. м по цене 23,5 тыс. евро. Расстояние до моря: 3600 метров. В ЖК предусмотрены: плавательный бассейн, турецкая ванна, сауна, джакузи, спортивно-оздоровительный центр, теннисный корт, баскетбольная площадка, рестораны, магазины, детская площадка, детские ясли и многое другое.

По словам Анастасии Иванченковой (Delta estate), средняя цена кв. м в готовых новостройках Турции на сегодня составляет порядка 2,5 тыс. евро, в строящихся - от 1 тысячи до 1, 8 тыс. евро за кв. м.

Инвестиции: интересный вариант

Многие россияне рассматривают Турцию как страну, где можно купить курортную недвижимость, а также вложить средства, чтобы их приумножить. «Из районов Турции мы можем порекомендовать только Бодрум, где по-прежнему существует высокий спрос на сезонную аренду со стороны европейцев», - говорит Анастасия Иванченкова (Delta estate). По словам Вадима Оришака (Pleiada International), с инвестиционной точки зрения весьма интересен Стамбул, который ежегодно посещают миллионы туристов, и побережье, где выгодно приобретать туристическую жилую и коммерческую недвижимость. «Тема особенно актуальна после недавних политических событий в Египте и Тунисе, все больше инвесторы, имеющие планы развития бизнеса в этих странах, обращаются в сторону Турции как более стабильного и предсказуемого региона», - заключает эксперт.


Metrinfo