Уровень цен на недвижимость в Германии различается от города к городу. Например, в центральной части Берлина стоимость квадратного метра в новостройках составляет 2 500 евро. Вторичная недвижимость тут дешевле новостроек примерно на 30%. Если брать окраины Берлина, то в зависимости от района и типа недвижимости квадратный метр будет стоить от 800 до 1 800 евро. Однако, как и в любом городе, в Берлине есть свои районы, где стоимость недвижимости существенно выше. Например, в Шарлоттенбург, Пренцлауер Берг, Целендорф, цены на новые квартиры улучшенной планировки составляют 4 500 – 6 000 евро за квадратный метр. «Другой популярный город Германии – Мюнхен – по стоимости недвижимости примерно в два раза дороже, чем в Берлине. – Рассказывает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. - На первичном рынке квартира стоит примерно 3 500 – 4 000 евро за метр, на вторичном рынке цена колеблется от 2 500 до 3 000 евро за метр квадратный».

Процесс оплаты покупки жилой недвижимости в Германии достаточно четко регламентирован. После выбора объекта недвижимости приобретателем, данный объект резервируется, а нотариус начинает подготовку документов для проведения сделки. Приобретателю необходимо открыть счет в немецком банке, с которого он будет оплачивать покупку. После подписания договора купли-продажи и по указанию нотариуса, покупатель переводит денежные средства со своего счета в немецком банке либо на транзитный нотариальный счет, либо непосредственно на счет продавца недвижимости. «Важно знать, что все действия по переводу средств выполняются с письменного указания нотариуса. Сроки и порядок сделки определяются сторонами сделки и указываются нотариусом в договоре. – Рассказывает консультант по зарубежной недвижимости Cliff Property Игорь Персидский. – В некоторых случаях предусматривается перевод части стоимости объекта перед подписание договора купли-продажи. Решение об использовании нотариального транзитного счета или же перевод средств напрямую от покупателя продавцу, принимается по договоренности сторон».

Покупая и продавая недвижимость в Германии, необходимо знать два важных момента. Во-первых, риэлторская деятельность на территории Германии подлежит обязательному лицензированию. Во-вторых, все сделки проходят исключительно под контролем нотариуса. «Агентство или маклер без лицензии на территории Германии не может заниматься данной деятельностью. И уж тем более предлагать подписать какие-либо документы или взымать комиссию за свои услуги», - напоминает Игорь Персидский.

Кстати, о дополнительных комиссиях. По отдельности они не кажутся такими уж высокими, но в сумме весьма ощутимы. Так, по словам специалиста по зарубежной недвижимости Cliff Property Юлии Панютиной, комиссия агента (маклерский провизион) составляет 3-6% (без НДС) от стоимости объекта. Так же покупателю необходимо оплатить услуги нотариуса – это еще 1-3% от стоимости объекта. И последний этап дополнительных расходов – это налог на переход права собственности. В целом по стране он составляет 3,5% от стоимости объекта, в Берлине и Гамбурге покупателю придется заплатить 4,5%. Регистрация после подписания договора в среднем происходит в течении 4-6 недель. Затем приобретателю выдается выписка их поземельной книги о том, что он является собственником.

Аренда

Вместе с тем, не все хотят или могу купить недвижимость в Германии. Да и не всем это нужно. В эту страну приезжает довольно много студентов со всего мира, например. В таком случае им намного комфортнее рассмотреть вопрос аренды квартиры.

Аренда квартиры в Германии – дело муторное, но зато надежное. Все вопросы, связанные с арендой жилья в Германии, регулируются специальным Федеральным законом, который действует во всех федеральных землях. Что касается договора, то если он заключен на неограниченный срок, то он может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон. Либо же в одностороннем порядке, но при этом арендодатель должен сделать заявление о расторжении договора через суд и обосновать его. В целом же, как уверяет Станислав Зингель, законодательство стоит на стороне арендатора.

Скажем сразу: разных совокупный бюджет на аренду квартиры в Германии намного выше, чем аренда квартир в Москве. Одна только комиссия составляет 2-3 арендные платы (без учета коммунальных и операционных платежей). «Предоплата по коммунальным и операционным платежам, которые платит арендатор, составляют от 2,5 до 3,5 евро за квадратный метр. – Поясняет Юлия Панютина. – Их величина зависит в первую очередь от отопления. Чем новее дом и экономичнее система отопления, тем ниже этот платеж». Вообще, стоимость содержания жилья – это весьма важный момент, который арендатору нельзя упускать из виду. Например, кубометр воды стоит от 1,9 до 2,7 евро. Киловатт электроэнергии обойдется арендатору в 0,18 евро, а кубометр газа стоит 0,4-0,5 евро. За вывоз мусора и уборку территории придется заплатить 1,5-2 евро. Из более экзотичных пунктов расходов можно назвать, например, сбор дождевой воды с крыши или участка в канализацию – 40 евро за 100 кв.м.

Помимо этого три арендные платы надо оставить в залог собственнику. Но залог хранится на отдельном счету арендодателя, а проценты, которые там начисляются, принадлежат арендатору. И последняя статья расходов, которая ожидает арендатора – это оплата ежегодного поземельного налога в размере 0,5-1,5% от кадастровой стоимости объекта и страховку на объект.

Что касается собственника, то он несет расходы по ремонту (в среднем 0,5 евро за 1 кв.м. в месяц) и управлению объектом (15-25 евро в месяц). «Так же собственник должен заплатить налог с аренды, который напрямую зависит от величины арендных платежей – ежемесячный доход до 1 500 евро облагается 15,8% налогом, 6 000 евро 0 17,1%, 12 000 евро – 17,6%», - уточняет Станислав Зингель.

Цена месячной аренды квадратного метра жилья в крупных немецких городах составляет 8-12 евро. «Размер арендной платы строго не регламентирован, но он не может более чем на 20% превышать размер, зафиксированный в таблице индексов квартирных плат, опубликованной оценочным комитетом города. А само увеличение арендной платы возможно не более чем на 20% в течении трех лет», - рассказывает Юлия Панютина из компании Cliff Property.


gdeetotdom