Последние годы прошли под знаком кризиса – это касается как внутреннего российского рынка недвижимости, так и зарубежных. Считается общепринятым, что в такие времена частные инвесторы теряют деньги, все у них плохо, крокодил не ловится, не растет кокос. Журнал Metrinfo.ru проверил, так ли это. Причем основной упор мы решили сделать не на теории, а на практике – реальных историях людей, сделавших неудачные и удачные инвестиции в недвижимость за рубежом в эти непростые годы. Что у них получилось?

Себе? Так в кризис лучше!

Первый вопрос, который резонные люди рекомендуют задавать себе при покупке недвижимости (всегда: и в кризис, и не в кризис), – зачем я это делаю? Если человек честно признается, что он не финансово-инвестиционный Тарзан, рассчитывающий заработать сумасшедшие проценты, а приобретает исключительно для собственного «потребления» - часто оказывается, что кризис ему только на руку.

Первая причина очевидна: снизились цены. «Подобных примеров немало, - говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM». – Кому-то удалось купить очень дорогой и престижный пентхаус на первой береговой линии в Болгарии. Скидка при сделке составила 100 тыс. евро или 40% - потому, что продавец потерял работу, а при покупке воспользовался ипотечным кредитом, который надо было как-то гасить… Другой человек, давно планировавший приобретение в Испании, в условиях кризиса сделал покупку, в несколько раз превосходящую его прежние ожидания».

Возможность торговаться дает отличные перспективы и в дорогом сегменте рынка. «Прекрасно работающая стратегия заключается в том, чтобы выбрать несколько интересных вариантов, а потом сделать свое предложение по цене их собственникам. Этот метод помог некоторым клиентам приобрести качественные объекты с уникальными характеристиками по ценам на 35-50% ниже заявленных, - говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании «Chesterton». – Например, апартаменты под ремонт в Монте-Карло в хорошем доме на первой линии были куплены за 3,2 млн евро – при первоначальной стоимости в 6,5 млн евро».

Но всеобщее удешевление – это только верхушка, самая заметная часть айсберга. На кризисном рынке есть и другие – менее очевидные, но тоже вполне приятные – обстоятельства для человека с деньгами. Прежде всего, это возможность долго ходить, придирчиво выбирать, капризничать… В офисах продавцов, где еще году в 2007-м собирались очереди покупателей, стало пусто и просторно. К каждому зашедшему – огромное внимание, предупредительность.

Кстати, рассказывали наши эксперты, среди особо «креативных» наших сограждан возник даже новый вид приятного времяпрепровождения – «недвижимостный туризм». Под предлогом приобретения квартиры отправляемся в симпатичную нам страну, где нас бесплатно встречают представители риелторов и застройщиков, бесплатно селят в отели, возят по объектам, а по вечерам, демонстрируя «национальное гостеприимство», кормят в ресторанах. А мы все ходим, выбираем, и все время что-то нам не нравится… Пик такой «развлекухи», говорят, пришелся на 2009 год – сейчас «принимающая сторона» это «ноу-хау» раскусила и снова, как и в докризисные времена, требует оплатить тур. Купите – зачтем эти траты в стоимость квартиры, нет – не взыщите, себе денежки оставим.

«Вредный» рост цен

Но все же многие покупатели «зарубежки» желали бы именоваться гордым именем «инвесторов» - т.е. сделать такое приобретение, которое оказалось бы выгодным еще и с финансовой точки зрения. И многие стремятся выбрать недвижимость, которая «стабильно растет в цене», - что является грубейшей ошибкой. Тот факт, что в каком-то месте цены несколько лет подряд демонстрировали галопирующий рост, скорее всего, означает, что все предпосылки этого явления закончились и скоро начнется разворот. Это примерно как, убедившись, что в интервале с января по июнь средняя температура увеличивалась на 5 градусов (святая правда: в январе -10, в июне +15), сделать вывод, что и в следующие полгода окажется так же и к декабрю мы будем иметь +45.

Технологии создания «виртуального» роста цен известны. Берется некий депрессивный регион, где цены заведомо низкие, – например, Калабрия в Италии. При помощи технологий маркетинга и PR данный регион «раскручивается» для того, чтобы туда пришли первые инвесторы, после чего цены в прайс-листах начинают уверенно подниматься. Обычно эта схема проворачивается за пять лет: два года в строительство инвестирует правительство, а затем в течение трех лет – портфельные инвесторы, после чего объекты выходят на вторичный рынок» К сожалению, на этом этапе рост обычно и заканчивается. Быстро выясняется, что сама недвижимость здесь никому не нужна – все покупатели были «инвесторами» (т.е. спекулянтами), рассчитывавшими перепродать кому-то еще. Один в один как с «акциями» АО «МММ», создатель которых недавно напомнил о себе… А конечных потребителей недвижимости – тех, кто покупал бы для себя, – нету.

Учимся на чужих ошибках

Вот несколько печальных историй, рассказанных нашими экспертами о частных инвесторах, понадеявшихся на бесконечный рост цен. Кирилл Долгинский, управляющий директор, международный ипотечный брокер «Lowell Finance», привел пример с неудачными инвестициями в недвижимость популярного у нас Майами. Прежде в США существовала практика покупки недвижимости на стадии нулевого цикла с целью перепродажи на более поздних этапах строительства. Особенно популярным данный способ был во Флориде, где существовали очень хорошие условия по рассрочкам платежей и возможности привлечения ипотечных кредитов.

Как оказалось, таких зданий построено очень много. Инвесторы столкнулись с тем, что квартиру надо срочно продавать, а кредиты уже не выдают. Покупателей нет, а из проекта хотят выйти 100-140 человек. «В итоге мы видим грустную картину огромных высотных башен в Майами, которые заполнены не более чем на 20-30%, а те, кто инвестировал в эти объекты в 2006-2007 годах, до сих пор пытаются понять, что сделать с объектом недвижимости. И рады, если удалось найти арендатора на квартиру на время продажи, или комплекс достроили вообще», - заключает эксперт.

Управляющий партнер компании «Kingsland», поведал еще две поучительные истории, приключившиеся с российскими бизнесменами. История первая. Господин N приехал в Дубай на отдых, и его поразили новые небоскребы, которые в изобилии строились на побережье. Еще более поразило его то, что цены растут там по 60-70% в год. Его собственный бизнес приносил в лучшем случае 50% - и ради этого приходилось все время работать. Исследовав рынок, господин N вложил $5 млн, после чего почти отошел от дел в Москве. Все больше плавал, отдыхал и загорал в Дубае, а его недвижимость строилась у него на глазах. Наверное, это предел мечтаний любого бизнесмена. Увы, эта идиллия продолжалась недолго – до осени 2008 года. Стройка остановилась, цены упали чуть ли не на 80%, и даже эти деньги невозможно было вернуть: покупать недостроенные апартаменты никто не хотел… Сейчас рынок вроде бы оживает, и возможно, тот недострой доведут до ума, но вряд ли господин N будет вкладывать туда еще средства.

История вторая. Господин T купил апартаменты в Болгарии. Точнее не апартаменты, а мечту, т.к. никаких апартаментов еще не было, а были красивые картинки, на которых были изображены будущие хоромы во всей красе. Он заключил предварительный договор купли-продажи и с чувством собственника уехал домой. Апартаменты построили, но:

- качество строительства было ниже среднего;
- построили с задержкой на 2 года;
- он покупал 80 метров, а реально там было менее 70, из-за болгарской системы измерений, где вы платите за толщину стен;
- на момент постройки апартаменты упали в цене на 40%;
- их было невозможно продать, т.к. при продаже нужно было заплатить налог 20%, да и покупателей не было;
- апартаменты требовали постоянных вложений.

Реальность оказалась сложнее, чем презентации с красочными картинками…

Как не попасть в подобную ситуацию – рекомендации на этот счет в принципе известны. Например, никогда не инвестировать в недвижимость только потому, что она понравилась вам лично – в этом смысле солнышко и теплое море на приехавших из нашей заснеженной страны действует совершенно бронебойно, напрочь отбивая способность рассуждать трезво. Поинтересоваться, что делается на рынке аренды – это на случай, если придется свою собственность сдавать. Можно также попытаться обратиться за ипотечным кредитом на выбранный вами объект. Банки всегда прекрасно знают ситуацию с ликвидностью: под объект, который в случае чего невозможно будет продать, денег вам не дадут.

Но самая радикальная рекомендация сводится к тому, чтобы при инвестировании вообще не полагаться на будущий рост цен. Представьте себе, что его не будет вовсе – подержав у себя объект лет 10 или немного больше, вы продадите его за те же деньги, что и сейчас. В чем же тут выгода? Об этом – в следующей главе.

Истории успеха

Особого секрета тут нет. При решении об инвестировании следует вообще абстрагироваться от роста стоимости – если он в будущем и произойдет, то станет для вас «приятным дополнением». А за основу принятия решения об инвестировании в недвижимость - принимать исключительно доходы от аренды.

В качестве удачных эксперт приводит несколько примеров. Семейная пара купила апартаменты в фешенебельном апарт-отеле в Лондоне – Park Plaza Westminster Bridge. При стоимости объекта в 250 тыс. фунтов стерлингов было вложено только 125 тыс. – на остальное был взят кредит под 3% годовых. Платежи по ипотеке составляют 312,5 ф. ст. в месяц. При этом апартаменты сданы в доверительное управление и приносят 1250 в месяц. Итоговый доход составляет 937,5 ф.ст. в месяц – или 8,7% годовых, если считать от вложенной инвесторами суммы.

Еще большую доходность – 11,6% годовых – получает другой инвестор, вложивший в эксклюзивный 5-звездочный проект Flaxby, расположенный в графстве Йоркшир на севере Англии. При полной стоимости апартамента в 350 тыс. ф. ст., на него была возможна ипотека до 70% (под те же 3% годовых), так что собственные средства понадобились в размере только 117 тыс. – 105 собственно на покупку и 12 – на дополнительные расходы. Платя по ипотеке 612,5 ф. ст. в месяц и получая гарантированную ренту в размере 1750, владелец имеет уже названный в начале этого абзаца процент дохода плюс возможность пользоваться своей недвижимостью до четырех недель в году.

Несколько аналогичных историй рассказывает и Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock». По его словам, отличные возможности можно найти во Франции (особенно с учетом действующей там программы leaseback, на государственном уровне поддерживающей иностранных инвесторов). В Вене не так давно был приобретен отель – ипотека в 50% от стоимости и гарантированный доход в 7% на 20 лет вперед сделали так, что рентабельность на вложенные инвестиции составляет 11% годовых.

Резюме от журнала metrinfo.ru

Успех может быть достигнут на любом рынке – и растущем, и падающем. Однако если в первом случае от инвестора не требуется почти ничего (купил и сиди, рост цен сделает все за тебя), в кризисных условиях радикально возрастают требования к уровню грамотности и компетентности. Потерять деньги в такие моменты очень просто. Не потерять – в принципе возможно. Но сложно.


Metrinfo