Недвижимость Хорватии очень привлекает россиян, посещающих эту страну. Но возможность обзавестись домом или апартаментами связана с определенными юридическими сложностями, а цены довольно высокие. К тому же эксперты не видят причин, которые способствовали бы росту цен в будущем, поэтому инвестиции в недвижимость страны вряд ли можно признать эффективными. Тем не менее определенной категории покупателей она, конечно, интересна.

Хорватия – одна из средиземноморских стран, омываемых теплым Адриатическим морем, с прекрасной природой, теплым климатом и богатым историческим наследием. Россияне в Хорватию преимущественно приезжают на отдых. Немаловажные аргументы в пользу этого выбора - славянский менталитет и схожесть языков.

Безусловно, Хорватия для постоянного проживания - благоприятное место. Однако что касается приобретения недвижимости, то эта страна не самая популярная у россиян. Как напомнила www.metrinfo.ru Марина Некрасова, генеральный директор «БЕСТ-Недвижимость на проспекте Мира», недвижимость в Хорватии не покупают случайно, а обладателями домов или апартаментов чаще всего становятся люди, имеющие родственников в этой стране или ведущие в ней бизнес.

Причина ограниченной популярности во многом объясняется тем, что рынок недвижимости Хорватии относительно молодой и предложений, заслуживающих внимания, не так много, а отчасти - из-за сложностей, с которыми связана покупка для физического лица, - объясняет Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Тонкости покупки

Как объяснила Марина Некрасова («БЕСТ-Недвижимость на проспекте Мира»), жилая и коммерческая недвижимость в стране приобретается россиянами только на хорватскую компанию (учредителями могут быть как граждане РФ, так и юридические лица, зарегистрированные на территории России) или на компанию, зарегистрированную в любой стране, с которой Хорватия подписала договор о реципроцитете (взаимности). Соответственно, в первую очередь потенциальному покупателю необходимо зарегистрировать юридическое лицо на территории Хорватии. «Для регистрации необходим уставный капитал не менее 3000 евро и 1 день для подписания необходимых документов, а остальную работу может провести юрист по доверенности (открытие счета, уплата пошлин, регистрация компании и проч.), стоимость услуг юриста порядка 3000 евро», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). Далее покупателю предстоит заключить предварительный контракт купли-продажи, в котором, кроме всего прочего, указываются способ и условия оплаты. При его подписании покупатель выплачивает 5-10% от стоимости недвижимости – резервируя ее за собой. «Следующий этап - заключение основного договора купли-продажи и внесение оставшейся суммы денег за недвижимость и передача договора в Земельный отдел муниципального суда для регистрации прав собственности. И хотя эта процедура отработана до автоматизма, в отдельных случаях она может занимать время до одного года.

Впрочем, Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, отметила, что гипотетически существует возможность покупки недвижимости на физическое лицо, однако потребуется разрешение от государства (срок рассмотрения заявления – до полутора-двух лет), и в любом случае оплату за недвижимость необходимо будет производить со счета хорватской компании.

Еще один нюанс, который следует знать покупателю, – арендатор не сможет пользоваться своей квартирой, если соберется ее сдавать. Как объяснила Елена Юргенева, начальник департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, договор аренды заключается строго на год и не позволяет отдыхать несколько месяцев в году, пользуясь апартаментом или домом, как это практикуется в других странах. Однако данное обязательство возникает лишь в Загребе и в других городах Центральной Хорватии и не распространяется на приморские города.

Как и в ряде других европейских государств, покупка недвижимости служит первым шагом для получения ВНЖ и в последующем - получения гражданства. Но на первых порах собственники недвижимости будут посещать свои домовладения по общим правилам. Гражданам РФ предоставляется безвизовый въезд на 90 дней в каждое полугодие. В год – это 180 дней.

Истрия, Дубровник, Средняя и Южная Далмация, Опатийская Ривьера

И все же, несмотря на специфичность условий для покупателя, эксперты рынка недвижимости отмечают рост интереса россиян к недвижимости Хорватии. Об этом говорит и то, что страна с каждым годом все шире представлена в павильонах выставочных комплексов на выставках зарубежной недвижимости в Москве. Это касается как первичной, так и вторичной недвижимости. Среди покупателей россиян наибольшим спросом пользуется очень красивый полуостров Истрия, расположенный ближе всего к Италии и Австрии. Отсюда легко добраться до любого города Европы, кроме того, с этим регионом налажено хорошее транспортное сообщение, рассказывает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ Distant Property Management». «В ближайшие несколько лет в Истрии планируется строительство пяти международных гольф-курортов, что положительно скажется на арендном рынке недвижимости и сделает Хорватию регионом круглогодичного отдыха», - добавляет Елена Юргенева (Knight Frank).

Станислав Зингель (Gordon Rock) в число приоритетных мест добавил Среднюю и Южную Далмацию – регион низких цен, уютных деревень и большой береговой линии, где можно найти оптимальные варианты по соотношению цена-качество. Это города Задар, Трогир - Чиово, Сплит, острова Брач и Хвар, полуостров Пельешац, а особенно город Дубровник. Это место, по мнению эксперта, весьма перспективно.

По словам Марины Некрасовой («БЕСТ-Недвижимость на проспекте Мира»), недвижимость во многих городах Хорватии (Умаг, Пореч, Ровин, Новиград, Пул, Медулин), привлекает яхтсменов, поскольку тут имеются марины. Многие яхтсмены держат свои яхты как раз в этой стране, отмечая, что цены на услуги там более низкие. Еще одним излюбленным местом поклонников Хорватии является Опатийская Ривьера, которая включает в себя популярные у россиян курорты региона Кварнер: Опатию и Ичичи. Эти места известны своей природной красотой и особым микроклиматом, а побережье буквально утопает в зелени.

Выбирают все новое и с набором услуг

Рынок недвижимости Хорватии представлен и предложениями из вторых рук, и новостройками. Елена Юргенева (Knight Frank) отметила, что в связи со спецификой хорватского законодательства разрешения на строительство застройщикам приходится ждать довольно долго, что в определенной степени снижает количество новых объектов, появляющихся на первичном рынке, особенно если речь идет об отдельных домах. Соответственно, в этом сегменте больше преобладает вторичный рынок. Однако в последнее время интенсивно появляются комплексные застройки жилой недвижимости, представляющие собой как многоквартирные дома, так и клубные варианты жилья с небольшим количеством апартаментов и полностью независимой инфраструктурой.

По мнению Натальи Завалишиной («Миэль DPM»), первичный рынок более предпочтителен для покупателей хорватской недвижимости, т.к. сделки, как правило, не вызывают сомнений, к тому же новое жилье более качественное, с самой современной инфраструктурой и в дальнейшем будет более ликвидным. Что приятно для покупателя-россиянина, квартиры и дома достаются им уже готовыми – заходи и живи. «Наши клиенты предпочитали покупать квартиры в новых домах, а также небольшие домики на вторичном рынке до 250 кв.м, расположенные в пешей доступности до моря», - говорит Анна Левитова, (EVANS). Если речь идет об апартаментах на первичном рынке, наш покупатель предпочитает объекты от 60 000 евро, а если о домах, то от 150 000 евро, добавляет Станислав Зингель (Gordon Rock).

«Самая дорогая недвижимость представлена в Дубровнике, где цены на элитные домовладения доходят до 8 000-10 000 евро за кв.м», - говорит Анна Левитова (EVANS). В обычных новостройках цена составляет в среднем 2500 евро за кв.м. Например, дом общей площадью 180 кв.м в окрестностях Дубровника, в 80 м от моря, со всеми коммуникациями и собственным садом выставлен на продажу за 350 тыс. евро.

Много привлекательных предложений на полуострове Истрия. По данным компании EVANS, в Пуле, например, закончено строительство нового комплекса с собственным детским садом, ресторанами, детскими площадками и т.д. Предлагаются квартиры площадью от 68 до 135 кв.м, стоимость квадратного метра – 1500 евро. А новые виллы в 20 км от Ровиня площадью 269 кв.м с бассейном предлагаются по цене 600 000 евро. В 10 минутах езды от Задара в 2009 году был запущен новый проект, занимающий красивейший мыс, вдающийся в море. На территории проекта расположены 2 отеля от ведущей европейской сети (4* и 5*), СПА-центр, рестораны, игровые площадки, теннисные корты, есть свой пляж и причал. Здесь на продажу предлагаются апартаменты от 220 000 евро с возможностью гарантированной сдачи в аренду.

Из предложений, представленных в конце года 2010 на выставке зарубежной недвижимости Moscow International Property Show интерес представляет новый дом в г. Пула, где квартиры общей площадью 53 кв.м недалеко от побережья Брионии в 400 м от моря продавались за 77 000 евро. Двухэтажную квартиру в новом доме в 5 км от г. Пула и в 4 км от моря площадью 68 кв.м выставили за 120 000 евро.

В числе любопытных вариантов также – таунхаусы и индивидуальные дома. Например, новые таунхаусы в Медулине (10 км от Пулы) в 500 м от моря общей площадью 110 кв.м и участком 210 кв.м россиянам предлагались за 150 000 евро (прежняя цена 160 000 евро). Очень интересный вариант – дом общей площадью 100 кв.м на участке 400 кв.м в местечке Милна на острове Брач – его продают за 145 000 евро.

Дом на первой линии моря на полуострове Чиово в окружении сосен и практически с частным пляжем – за 350 000 евро. Площадь дома - 120 кв. м, участка - 560 кв.м. Интересно, что дом спланирован так, что состоит из трех апартаментов: самые большие – 52 кв.м с террасой 22 кв.м, поменьше – 39 кв.м с такой же террасой и самые маленькие – 29 кв.м. Эксперты отмечают, что данное предложение интересно не только физическим лицам, но и юридическим. При покупке дома на компанию в нем вполне комфортно могут отдыхать три семьи сотрудников. Похожее предложение – дом общей площадью 150 кв.м на участке 300 кв.м на первой линии на ривьере г. Омиж. Дом состоит из трех апартаментов (каждый в составе двух спален, санузла, гостиной-кухни и террасы). Прежняя цена дома – 400 000 тыс. евро, но компания Adrionika предложила дом россиянам за 250 000 евро.

Ценовая ситуация и прогнозы

Что же касается ценовой ситуации, то, по словам Анны Левитовой (EVANS), наиболее высокий рост цен на хорватскую недвижимость наблюдался в 2005-2007 годах, в кризис цены в различных регионах упали в среднем на 10-30%. В 2010 г. по сравнению с 2009 г. средняя стоимость жилья в стране снизилась на 4,5-5%. Станислав Зингель (Gordon Rock) объяснил это тем, что Хорватия испытывает экономические трудности, довольно высок уровень безработицы, поэтому местные жители не торопятся покупать недвижимость. «Спрос со стороны иностранных покупателей пока не высок, из-за довольно высоких цен на качественную курортную недвижимость», - отмечает эксперт.

Прогнозы по хорватскому рынку недвижимости очень противоречивы, однако одно можно сказать точно - на данном этапе уровень цен несколько стабилизировался. По словам Анны Левитовой (EVANS), в ближайшей перспективе основными факторами, которые могут вызвать рост цен, станет прогнозируемое на 2011 год вступление страны в ЕС, а также в зону Шенгена в 2012 году. Впрочем, некоторые эксперты считают, что эти события уже вошли в цену недвижимости, а цена растет не просто так, а когда меняются конкретные условия в стране. «В ближайшем будущем не предвидится никаких событий, которые смогли бы способствовать росту цен», - заключает он.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Хорватия – очень приятная страна для российского покупателя недвижимости. Жилье на первичном рынке здесь качественное, соответственно, цены ненизкие, хотя вполне можно найти недорогой вариант по московским меркам. Но надо учитывать специфичность этого рынка – инвестиции в недвижимость хороши для тех, кто собирается всерьез заниматься бизнесом именно в Хорватии.


Metrinfo