Республика Чехия, формально относясь к странам Восточной Европы, географически лежит в самом центре Европы. Между городами Пльзень и Хеб в Западной Чехии имеется обелиск с надписью <Центр Европы>. На самом деле честь быть европейским центром оспаривается сразу несколькими странами, но если говорить именно о Чехии, то действительно столица государства Прага расположена в 2-4 часах езды на машине от столицы Австрии Вены, Инсбрука, Берлина и Мюнхена.

<Перестройка> по-чешски

Многовековая история Чехии оставила о себе материальные подтверждения в виде замков, по количеству которых на душу населения страна не уступает Франции. Вторая половина XX века принесла с собой моду на архитектурный <соцреализм>, подхваченный всеми без исключения странами <народной демократии>, где начали усиленно строить панельные дома, различаемые лишь по количеству этажей и номерам серий. К счастью для Чехии, входившей тогда в состав Чехословакии, она пострадала от <панелек> в наименьшей степени, сохранив свой исторический облик, в чем можно отчасти убедиться, пройдя по Карлову мосту или поднявшись на Петршин холм в Праге.

После <бархатной революции>, в начале 1990-х, Чехословакия мирно разделилась на Чехию и Словакию. Чехия под руководством своего первого президента Вацлава Гавела приступила к политико-экономическим реформам, которые в дальнейшем привели страну в Европейский союз, в котором она в 2009 году является дежурным председателем.

Практически все 90?е годы характеризовались 10-15%-ным ежегодным ростом цен на недвижимость, что после непродолжительного периода стагнации продолжилось и в новом, XXI веке. В 2006 году рост достиг отметки в 12%, в 2007 году - 20%.

Ольга Токарева, руководитель отдела продаж недвижимости и юрисконсульт гражданского законодательства Чехии в юридической компании <Пражский Лев>, объясняет такой всплеск роста цен на недвижимость тем, что сработали сразу два фактора: внешний - вход Чехии в конце 2007 года в Шенгенское пространство и открытие всех ее границ (с Германией, Австрией, Польшей и Словакией), а также внутренний, заключавшийся в повышении с 1 января 2008 года ставки НДС на новое строительство.

Следующий, 2008 год принес на европейские рынки немало неприятных сюрпризов, но цены чешских метров тогда не только устояли, но и показали приличный рост - международное консалтинговое агентство Knight Frank опубликовало отчет динамики мировых цен на жилье за 2008 год, где Чехия оказалась в тройке стран?лидеров годового роста цен на недвижимость, пропустив вперед лишь эмират Дубай из ОАЭ с годовым ростом в 59% и Россию, где, несмотря на небольшой спад в IV квартале (-1,1%), рост достиг итоговых 19,7%. В Чехии рост цен на недвижимость составил 19,6%, притом что и последний квартал 2008 года показал пусть <косметический>, но все же прирост на 0,2%. Стоимость чешского жилья, таким образом, выросла за предыдущие три года в 1,6 раза.

На грани рецессии

Тем временем мировой экономический кризис отразился и на благополучной Чехии. Из?за рецессии в странах, являющихся главными торговыми партнерами Чехии, в декабре 2008 года объем экспорта чешских товаров сократился на 24% и, по данным Чешского статистического управления, достиг самых низких показателей за всю историю существования Чешской Республики. Знаменитый производитель богемского хрусталя завод Sklo Bohemia из города Светла-над-Сазавой стал банкротом, отправив на биржу труда 1250 своих работников. Автозавод Skoda уволил 1500 человек и перешел на сокращенную неделю. Правда, после того как в Германии, Словакии и некоторых других странах Европы ввели премию за <экологическую> ликвидацию старой машины при покупке новой, что заметно стимулировало продажи, дела чешского автопрома пошли на поправку. Увольнения коснулись рабочих строительных фирм - банки, первыми ощутив ухудшение экономического положения, ужесточили условия выдачи кредитов, что, безусловно, сказывается на объемах строительства. Агентство Českй Noviny сообщило, что процент безработных в январе 2009 года составил 6,8%, увеличившись в феврале до 7,4%, однако на фоне сообщения европейского статистического агентства Евростат, утверждающего, что в 16 странах Еврозоны уровень безработицы в феврале поднялся до 8,5%, - чешские показатели смотрятся вполне прилично.

Тем не менее, с учетом снижения деловой активности, компания Knight Frank оценила возможный спад в продажах коммерческой недвижимости на 60% по сравнению с прошлогодним показателем, когда сумма реализации таких объектов составила ?2,1 млрд. Складские помещения в конце прошлого года занимали в республике 3 млн квадратных метров, притом что 830 тысяч из них были сданы в эксплуатацию в том же, 2008 году, обеспечив этому сектору 38% годового роста. Новые площади были освоены лишь частично, и теперь процент пустующих складов в Чехии оценивается экспертами в 15-18%, а основные застройщики, специализирующиеся в этом направлении - ProLogis Czech Republic Management и базирующаяся в Голландии компания CTP Project Invest, приостановили строительство <на перспективу>, ограничившись объектами, строящимися под конкретного заказчика.

Девелопер Orco Property Group SA (Люксембург), занимающийся масштабным строительством жилой и коммерческой недвижимости в Чехии, Венгрии и Словакии, в конце 2008 года объявил о своих финансовых проблемах. Суммарный размер долга Orco Property Group, который должен быть погашен в 2009 году, составил ?208 млн. Руководство Group ведет переговоры с кредиторами об условиях реструктуризации долга.

В IV квартале 2008 года было начато строительство 9 686 единиц жилья, что на 19,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Сдано в эксплуатацию 12 397 единиц жилья - здесь падение составило 30,4%. Девелопер Českй nemovitosti, дочерняя компания Sekyra Group и Чешского сбербанка, прекращает свою деятельность, выставляя на продажу недостроенные жилые объекты, доводя до стадии готовности лишь небольшую их часть. Компания Czech Property Investments сдвинула сроки строительства CPI City Center в городе Усти?над?Лабем в северной части страны, объявив, что в 2009 году не начнет ни один жилой проект. CPP Development отложила окончание строительства проекта элитных квартир на Жижкове в Central Park Praha с декабря 2008 года на август 2009 года.

Общая ситуация тем не менее катастрофической не выглядит. Уход с рынка нескольких девелоперов, по большей части иностранных, расчистил место для маневра местным фирмам-застройщикам. Судя по всему, в Чехии начинается передел рынка с возможным процессом укрупнения строительных компаний.

Рынок: состояние стабильное

Жилищный рынок не реагировал бурно на описанные события. По статистике сети риэлторских онлайн-ресурсов EuroNet Media, основанной на анализе более чем 48 тысяч объектов, предлагаемых на продажу, цена средней единицы чешского жилья снизилась на 4,6% за период с ноября 2008?го по март 2009 года, составив 2 117 452 чешских крон (?78 366), притом что за последний отчетный месяц падение составило всего 0,2%. По районам страны картина получилась неоднородной. В некоторых крупных городах Чехии цены на жилье, по оценке EuroNet Media, за период с декабря 2008?го по апрель 2009?го снизились довольно прилично - от 8,5% и 8,4% в городах Табор и Брно, до 11,6% в Либерце и 11,7% - в городе Пльзень.

Самый дорогой город Чехии - Прага, а самый дорогой район страны - столичный Прага?1, где расположены Вацлавская площадь и Пражский Град с президентским дворцом. Средняя цена жилья в апреле составила здесь 6 822 297 чешских крон (?256 573), но здешний уровень цен лучше рассмотреть на конкретном примере: за апартаменты площадью 250 кв. м на улице Парижской продавец запрашивает ?2 700 000. Квартира состоит из двух спален, трех ванных комнат, кухни со столовой, большого зала с камином и террасы с видом на город.

За Прагой?1, в порядке убывания цены на недвижимость, расположились еще девять пражских районов, самым <экономичным> из которых оказался Прага?9. В Праге?9, <самом панельном> районе чешской столицы, имеющем транспортные проблемы и экологически неудачное соседство с промышленным районом Черный Мост, недвижимость потеряла в цене с начала года 14,2%, упав до уровня 2 962 868 Kč (?111 428). В <лесопарковом> районе Прага-4 недвижимость подешевела на 13,6% - с 3 388 458 Kč до 2 982 138 Kč (?112 152) за объект, притом что квадратный метр нового жилья в строящемся здесь проекте Reitknechtka от Česke nemovitosti оценивается в сумму от ?2600/кв. м. Пражские риэлторы утверждают, что падение на 13-14% не отражает истинной картины, так как из-за ухода с рынка иностранцев, которые были основными покупателями объектов <люкс>, уменьшилась средняя сумма сделки, хотя сами объекты почти не подешевели. При этом выведенное EuroNet Media среднее значение не обладает достаточной статистической репрезентативностью из-за уменьшения количества сделок. Тем не менее многими из них признается то, что цены здесь потеряли 5-6% и немного более в случае с ранее переоцененными панельными домами, цена на квартиры в которых во время <бума> практически сравнялась с ценами жилья в домах кирпичной застройки.

Ольга Токарева из компании <Пражский Лев> комментирует сложившуюся на рынке ситуацию так: <Цены создают Прага и среднечешский край - это 30-40 километров вокруг Праги. Наиболее удаленные от центра города Чехии (250 км от Праги) обычно держат цены на новое строительство ниже на 10-15%, но бывает, что цена одинакова с Прагой, так как качество строительства везде идентичное и на оценку <отлично>. Цены на новое жилье с начала года и до настоящего момента пребывают в стагнации, хотя заметно небольшое падение на вторичное жилье панельного строительства в 5-10%>.

Цена квадратного метра вторичного рынка в обычном пражском районе составляет сегодня порядка ?1700-2500, но стартовая цена на элитное жилье в Праге-2 и Праге-6 оказывается обычно не менее ?4000-5000/кв. м. Институт региональной информации Чехии (IRI) оценивает среднюю пражскую квартиру вторичного рынка в 3 068 000 Kč (?113 545). Для расчета бралась квартира площадью 68 кв. м с 40% степенью износа строения. Квадратный метр такого жилья, по мнению экспертов IRI, обойдется в ?1669.

В некоторых нестоличных, но престижных местах, например в курортной зоне Карловых Вар, цены существенно выше, чем в <спальных> районах Праги. Например, новая квартира площадью 120 кв. м с большой гостиной, террасой, кладовой, гаражом и парковочным местом продается за ?625 000. При этом площадь самой квартиры оценивается в ?5000/кв. м, а террасы и балконов - в ?1000/кв. м.

В расположенном неподалеку районе Ташовице (около 10 минут езды на автомобиле) цены уже совсем другие: в новом проекте строительной компании Jurica a.s., объединяющем комплекс из 33 двухэтажных домов, жилая площадь каждого из которых 150,8 кв. м, продажная цена составит ?177 100. <Метры> включают в себя рабочий кабинет, гостиную и кухню, расположенные на 1?м этаже, а также 3 спальни, 2 гардеробные комнаты и ванную комнату, находящиеся на 2-м этаже. К каждому дому относится терраса площадью 16 кв. м и крытая парковка площадью 25,60 кв. м.

Судьба нерезидента

Что касается инвестиционных интересов нерезидентов, то иностранных покупателей обычно интересуют объекты в Праге и крупных центрах - Брно, Острава, Пльзень. Затем следуют горнолыжные зоны отдыха, а также Карловы Вары, Марианске Лазне и Франтишкови Лазне - курорты, обладающие минеральными водными источниками, расположенные на западе страны. Несмотря на то, что чешским законодательством не предусмотрена продажа жилья иностранным гражданам, это неудобство обычно обходят через регистрацию покупателя в качестве владельца или компаньона чешской фирмы и покупки интересующего объекта недвижимости уже не на физическое, а на юридическое лицо. Статус владельца бизнеса, кроме прочего, помогает решить вопрос с получением местного ипотечного кредита по ставке от 5,9% годовых и вида на жительство в Чехии.

Конечно, обязательная регистрация <формального> бизнеса в Чехии останавливает многих иностранных инвесторов. Недавно в местных СМИ появилась информация о том, что готовится проект Министерства финансов Чехии по отмене ограничений на покупку недвижимости иностранцами, но, возможно, радость от этой новости окажется преждевременной. Говорит Ольга Токарева: <Этот закон Европейский союз пытается ввести в Чехии еще с 2004 года. В мае 2009 года просто заканчивается очередная отсрочка его принятия. Уже сейчас многие говорят о новом продлении. По всей видимости, ситуация не изменится и будет новая отсрочка>.

Российские инвесторы в Чехии довольно заметны, но чаще в тех случаях, когда речь идет о Праге или Карловых Варах (бывший Карлсбад). Про этот город, иногда называемый <Русскими Варами>, в шутку говорят, что он был построен на еврейские деньги немецкими руками для русских туристов. Карловы Вары - всемирно известный бальнеологический курорт, где расположены двенадцать минеральных источников (некоторыми утверждается, что на самом деле их тринадцать, если считать местный ликер Becherovka). Большая часть недвижимости в курортной части города принадлежит <русским> даже по официальным данным, надписи на русском встречаются едва ли не чаще, чем на чешском, а среди обслуживающего персонала трудно найти работника, не говорящего по-русски.

Достоинства Чехии для инвестиций очевидны: страна удобно расположена, стабильна политически и экономически (несмотря на мировой кризис, здесь все же наблюдается небольшой экономический рост), в Чехии - мягкий климат и прекрасная природа. С чехами, говоря буквально, просто найти общий язык - 87,7% граждан страны знают как минимум один иностранный язык, а русским из них владеют 42,6%. Но, кроме всего прочего, эта страна интересна тем, что чешский язык и культура, или как сейчас говорят менталитет, близки носителю русского языка, что позволяет ему легко адаптироваться в новой среде.

Кстати, <похожесть> чешского языка на русский иногда может привести к некоторым <нестыковкам>. Например, если кто-то приглашает вас осмотреть <халупу> - это название ни в коей мере не описывает состояние объекта. Речь идет всего-навсего о сельском доме. <Хата> - дом в дачном поселке. Обычно эта небольшая путаница не вызывает ничего кроме улыбки, но при подписании официальных бумаг рассчитывать на свои лингвистические способности, конечно, не стоит.

Источник Журнал <Ваш дом за рубежом>