Пожалуй, сейчас не осталось таких наивных людей, которые полагают, что для покупки недвижимости за рубежом достаточно иметь необходимые средства. Скажем так: это условие обязательное, но никак не единственное. Не менее важно знать законодательство той страны, где будет совершена сделка, быть в курсе юридических тонкостей.

Разумеется, и в России и за рубежом есть немало квалифицированных юристов, которые окажут профессиональное содействие. И все-таки покупателю неплохо бы понимать, что происходит, какова должна быть последовательность действий, когда и за что следует платить. Согласитесь, довольно обидно быть простым приложением к собственному банковскому счету.

Сегодня мы расскажем вам о том, как покупать недвижимость в Испании. Эта страна относится к числу самых популярных среди россиян, и даже сейчас, в период кризиса, многие думают над тем, чтобы разместить здесь свои средства. Законодательство Испании нельзя назвать запутанным, хотя оно, конечно, является непростым. Тщательную его проработанность, безусловно, следует отнести к плюсам, потому что внимательное изучение испанских законов (а это можно сделать заранее) позволяет уверенно чувствовать себя при совершении сделки. Мы расскажем вам о последовательности действий, о процессе оформления, о том, что надо делать, чтобы собственность была на законных основаниях закреплена за вами.

Выбор объекта недвижимости

Покупать недвижимость в другой стране вслепую сейчас уже почти никто не решается. Никакие компьютерные технологии, никакие видеофильмы не могут заменить непосредственного знакомства. Поэтому первым шагом при покупке является поездка в Испанию. Сейчас существуют десятки компаний, которые специализируются на организации таких поездок, и условия, которые они предлагают, вполне разумны. Встреча, размещение, подготовка программы пребывания - все это берет на себя компания-организатор. Она заранее изучает запрос вероятного покупателя, требования, которые он предъявляет к будущей собственности. Обычно для возможной покупки отбирается 30-50 объектов, и о них, как правило, собирается подробная информация. Разумеется, ни один покупатель не в состоянии осмотреть такое количество объектов, поэтому для показа предлагается 10-20. Они должны быть ближе всего к тем требованиям, которые заранее сформулировал покупатель: по структуре, местоположению, цене. Как правило, визуальное знакомство длится от 2 до 4 дней, и на последние дни пребывания планируются повторные поездки, с тем, чтобы осмотреть особо понравившиеся объекты и уточнить детали возможной сделки.

Проверка

Как только вы определились, какую именно недвижимость собираетесь приобрести, нужно заняться тщательной проверкой этого объекта. Вам следует самому или при помощи юриста изучить документ, именуемый Registro de la Propiedad, чтобы узнать: действительно ли объект принадлежит продавцу, свободен ли он от задолженности, и соответствует ли его официальное описание тому, о чем вам рассказывали в ходе переговоров (чтобы вдруг не обнаружить потом, что на самом деле площадь купленного вами дома меньше на 10 кв.м).

Оформление

1. Предварительное соглашение
Между продавцом и покупателем обязательно должен быть заключен контракт еще до того, как сделка пройдет все положенное оформление. Это требуется даже в том случае, если покупатель готов заплатить всю сумму наличными сразу. На практике такого не бывает, но теоретически никто не может человеку запретить ездить с чемоданом денег. Предварительный контракт - это простой документ, составляемый в 3 экземплярах, в котором продавец выражает намерение передать собственность покупателю, а покупатель выражает намерение купить эту собственность по согласованной цене и на согласованных условиях. Этот контракт еще называют документом резервирования или документом типа arras (залог), он означает, что данный объект не может быть продан раньше срока окончания сделки. Обычно покупатель оплачивает 10-20% от стоимости объекта в качестве залога и делает это посредством чека, заверенного банком. Но если таких денег у покупателя нет, то достаточной является сумма в 3-5тыс. евро. По закону покупателю дается 5-10 рабочих дней, чтобы он перечислил сумму, недостающую до оговоренной суммы залога. Здесь же отметим, что срок окончания сделки не должен выходить за пределы 45 дней со дня внесения задатка полностью. Правда, и из этого правила есть исключение. Бывает так, что сделка осуществляется в тот момент, когда строительство еще не завершено. В таком случае у покупателя имеются те же 45 дней, однако - со дня завершения строительства. Осталось сказать, что если на этой стадии покупатель выходит из сделки, он теряет залог, если же отказывается от продажи продавец, он должен заплатить покупателю двойной залог.

2. Открытие счета
После заключения предварительного соглашения покупатель (имеется в виду нерезидент Испании) должен оформить так называемый идентификационный налоговый номер (NIE). Согласно закону от 29.11.2006 г., это требуется для подписания нотариального акта купли-продажи, то есть купчей. Без наличия NIE ни подписание, ни регистрация купчей невозможны. Итак, предварительное соглашение заключено, то есть объект зарезервирован, идентификационный номер получен. Теперь можно открывать счет на имя покупателя. Согласно испанскому законодательству, именно с этого счета следует производить все платежи, связанные с покупкой объекта недвижимости. Кроме того, с этого счета в дальнейшем будут оплачиваться страховка, налоги, коммунальные платежи, будут идти платежи по ипотечному кредиту (если сделка осуществляется при помощи ипотеки).

Здесь уместно упомянуть о том, что банк, принимающий средства в залог и открывающий счет, требует довольно большой набор документов: