Для многих россиян Крым продолжает оставаться <нашим> курортом. О том, что это территория другого государства - Украины, они вспоминают разве, проходя пункт пограничного контроля, когда попадают в аэропорт Симферополя. Тем не менее - все вокруг родное! Самым популярным регионом без всяких сомнений был и остается Южный берег Крыма. Но если раньше россияне ездили в Крым, чтобы, провести отпуск на берегу моря, то сейчас мы все чаще присматриваемся к расположенной там недвижимости.

Корреспондент www.metrinfo.ru недавно посетила Крым в рамках поездки, устроенной для журналистов компанией <Бест-недвижимость. Отделение на Проспекте Мира> и посмотрела на происходящее собственными глазами.

Сегодня побережье Крыма очень напоминает Турцию. Те же дома с разноцветными фасадами, как ласточкины гнезда, тесно прижатые друг к другу, повсеместно строящиеся отели и жилые комплексы. От всего этого создается впечатление, что Крым - это всеукраинская стройка, где застраивается каждый клочок земли, примыкающий к морю. Но если в Турции большинство строек функционирует круглогодично, то в Крыму на летние месяцы существует запрет на строительство, - чтобы не мешать отдыхающим. Но иногда летняя передышка мешает покупателям сделать правильный выбор: когда они оказываются на побережье летом - все стройки стоят, и поэтому непонятно, какая из них <замороженная>, а строительство какой продолжится, как только наступит осень.

Более 50% покупателей недвижимости - россияне

В последние годы количество россиян, отдыхающих в Крыму, возросло, и не случайно. Ни для кого не секрет, что в Краснодарском крае грядущие олимпийские игры взвинчивают вверх и без того высокие цены и на отдых, и на недвижимость. А крымская курортная недвижимость выгодно отличается от курортной российской - она дешевле.

По словам Ирины Ротачёвой, заместителя генерального директора компании Delta estate, еще пару лет назад российские покупатели крымских метров в общей структуре спроса составляли не менее 15%. Но в 2010 году их число уменьшилось примерно в три раза. Первыми с рынка ушли частные инвесторы. Но даже те покупатели, кто планировал приобрести что-то на берегу моря <для себя>, опасаясь приостановления строек, предпочли подождать в надежде на прояснение ситуации и на возможное снижение цен.

Марина Некрасова, генеральный директор компании <БЕСТ-Недвижимость. Отделение на Проспекте Мира>, считает, что крымская недвижимость у российского покупателя не так востребована, как например, зарубежная, однако изменения, происходящие в последнее время в Украине, наверняка увеличат число людей, желающих сделать инвестиции в зарубежную недвижимость в любимом для многих россиян крае.

Но даже с учетом снижения спроса, доля россиян в общем числе покупателей курортной недвижимости Крыма очень велика. По оценке Марины Маркаровой, управляющего партнера компании MAYFAIR Properties, 50-70% покупателей - это россияне, а бОльшая часть объектов приобретается как <дальняя дача>.

Пессимизм в прошлом

Снижение спроса на недвижимость в кризис произошло на всех мировых рынках и Крым - совсем не исключение в этом внушительном списке. Но в иных странах, например, на Кипре, большинству застройщиков удалось удержать ситуацию под контролем. Они не остановили стройки, а продолжали их финансировать из собственных средств даже, когда сделок практически не было. А крымским застройщикам это оказалось не по силам, да и банки отказались их кредитовать.

Отказались они кредитовать и покупателей. Как рассказала Ирина Ротачёва (Delta estate), около 70% сделок с недвижимостью Крыма шло прежде с привлечением заёмных средств. Отказ банков Украины выдавать ипотечные кредиты покупателям жилья в условиях кризиса привел к почти полному прекращению движения на рынке. <Даже традиционно благополучный с точки зрения купли-продажи жилья Южный берег Крыма, особенно Ялта, Гурзуф, Ливадия, в этот период показали почти полную инерцию>, - отмечает эксперт.

С 2010 годом многие эксперты рынка недвижимости Крыма связывали свои оптимистичные ожидания. По данным Марины Маркаровой, управляющего партнера компании MAYFAIR Properties, динамика первичного рынка недвижимости Крыма начала восстанавливаться еще в 2009 году и продолжила в 2010-м. Спрос растет, но показателей 2007-2008 года рынок еще не достиг.

Новостройки Крыма

В середине 2010 года по официальной информации министерства строительной политики Крыма - на полуострове в стадии строительства находилось 45 многоквартирных домов. Что совсем немного, если учесть, что рынок новостроек должен удовлетворять не только потребности зарубежных покупателей, но, в первую очередь, - внутреннего рынка.

По данным Delta estate, в первом полугодии 2010 года введено в эксплуатацию около 200 тыс. кв. метров жилья. Но более 140 (!) анонсированных ранее объектов (из них 20 высокой степени готовности) остаются в <замороженном> состоянии, и решения по ним пока не приняты>, - свидетельствует Ирина Ротачёва (Delta estate)

По данным компании Gordon Rock, в базе продаж ведущих крымских агентств недвижимости находится не более 30-50 новых жилых комплексов разных ценовых категорий - как сданных в эксплуатацию, так и в стадии строительства. Есть проекты и с предложениями недорогих квартир, и роскошные апартаменты и дома.

Но, по мнению экспертов рынка, самые интересные предложения - это завершенные проекты. Тут нет рисков, покупатель может увидеть приобретаемую недвижимость, оценить ее качество, а также планировать ремонт и время заселения, быть уверенными, что сделанные инвестиции в зарубежную недвижимость, не пропадут.

Тренд на медленный рост

Как отметила Ирина Ротачёва (Delta estate), самое значительное падение цен произошло в конце 2008 года. Только за IV квартал долларовые ценники на недвижимость Крыма уменьшились на 30%, а в 1 квартале 2009 года - еще на 15%. Тогда аналитики отмечали: история рынка недвижимости Украины не знала такого катастрофического падения, и его последствия непредсказуемы. <Как следствие, на начало 2010 года цены на крымскую жилую недвижимость составляли 40-50% от докризисной стоимости>, - отмечает эксперт.

Но снижение цен затронуло не все проекты. БОльшая часть прошедших удешевление - жилые дома и коттеджные комплексы на ранних стадиях строительства, новостройки, <замороженные> на неопределенный срок. Элитных объектов в Крыму малое число, поэтому их судьба более успешна, чем рассчитанных на массового покупателя. <В кризисном 2009 году, существенного снижения цен даже в валютном исчислении на элитные объекты недвижимости не было, поскольку собственники таких объектов не спешили их <сбрасывать>, - подтверждает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Весна-лето 2010 года показали, что рынок недвижимости Крыма постепенно выходит из коматозного состояния, отмечен даже долларовый рост цен на наиболее интересные предложения. По словам Ирины Ротачёвой (Delta estate), в первую очередь, это относится к квартирам эконом-класса в уже готовых домах и новостройках на завершающих этапах строительства. По ее словам, умеренный спрос приходится на квартиры нижнего ценового сегмента с бюджетом покупки до $100тыс.

Многие застройщики с нетерпением ждали начала осени в надежде на оживление спроса, что поможет им понемногу поднимать цены. Станислав Зингель (Gordon Rock) напомнил, что в начале сентября крымские риэлторы поспешили сообщить о резком (10%-ном) скачке цен на недвижимость в Крыму. Они ссылались на резкий рост спроса со стороны россиян, которые в августе <бежали от смога> и <бросились скупать> крымскую недвижимость. Но эксперт отметил, что хоть спрос и вырос, но не столь стремительно. А крымские риэлторы просто выдавали желаемое за действительное. Это продемонстрировал и реальный рост цен, который только по отдельным построенным или строящимся объектам достиг 10%. По данным информагентства <е-Крым> средний уровень цен на крымскую недвижимость в августе не изменился.

По информации Gordon Rock, уровень цен в удачных проектах, расположенных на удалении 50-200 м от моря, стартует от $2500 - $3000 за кв.м. В жилых домах более низкой классности, на значительном удалении от моря составляет $1100-1200 за кв. м. По словам Марины Маркаровой (MAYFAIR Properties), в сентябре 2010 года цены на элитное жилье в среднем составляли $3000 за кв.м. А наиболее высокие цены на предложения в данном сегменте зафиксированы в Ялте и Алуште: $3000-5000 за квадратный метр.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Возросший интерес покупателей в сентябре и октябре позволяет аналитикам прогнозировать небольшой рост цен и в будущем. По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), до конца 2010 года цены могут вырасти в пределах 5-10%. А в будущем можно прогнозировать умеренный рост который будет поддерживаться спросом со стороны российских покупателей и ограниченными объемами ввода новых проектов. Поэтому некоторые эксперты и советуют покупать крымскую недвижимость именно сейчас.


Людмила Чичерова
Metrinfo