В последние годы Болгария стала для россиян чуть ли не <второй родиной> - во всяком случае, эта страна с большим отрывом опережает все прочие по числу приобретений нашими соотечественниками зарубежной недвижимости. Утверждать, что на этом рынке кризис совсем не сказался, было бы неправдой - сказался, конечно. Но и в самые хмурые месяцы самолеты, отправлявшиеся из Москвы в Бургас и Варну, были полны, и разговоры в этих самолетах велись практически об одном: кто что покупает или уже купил, кто сделал или планирует сделать инвестиции в недвижимость за рубежом.

Сейчас кризис, похоже, выдыхается, и это обнадеживает игроков болгарского рынка недвижимости. С какими мыслями вступают они в начавшийся осенний сезон, что нового произошло на рынке, какие инвестиции в недвижимость за рубежом стали особенно популярны в последнее время - эти вопросы прояснял обозреватель журнала Metrinfo.ru. Для этого он посетил выставку <Салон недвижимости Болгарии>, которая проводилась рамках Московской Международной Инвестиционной Выставки (организаторы - компании Виртус и AI Group), а также обратился за комментариями к ведущим экспертам рынка зарубежной недвижимости.

Стройки не встали

Один из весьма стойких мифов, касающихся недвижимости в Болгарии, сводится к тому, что с началом кризиса там почти полностью прекратилось строительство. Дескать, девелоперы и риэлторы дораспродают то, что осталось от <тучных> времен, а нового не начинают: нет средств. На самом деле, это, конечно не так: новые проекты появляются. <Сегодня только компания <Виртус> предлагает те российским покупателям, которые планируют инвестиции в недвижимость за рубежом, более 300 объектов в Болгарии, - говорит Светлана Мосалева, администратор проекта <Салон недвижимости Болгарии>. - Конечно, среди них есть и те, что начинались в 2007-8 годах. Но значительную часть составляют и те, возведение которых начиналось в 2009-м. Есть и проекты, начатые в нынешнем году - в основном строительство в Болгарии длится год, так что готовы они будут к следующему сезону>.

То, что новых проектов много, подтвердила и прошедшая 1-2 октября в Москве в ТЦ <Тишинка> очередная выставка Invest Show. По традиции, компании, предлагающие инвестиции в недвижимость за рубежом - в Болгарии, занимали на ней отдельный павильон. Около 40 фирм - и интерес к предлагаемым им объектам со стороны публики не ослабевающий.

<В первом полугодии нынешнего года болгарские компании (а в стране 90% строительства ведется местными игроками рынка) получили около 1,5 тыс. разрешений на строительство жилых объектов, суммарная площадь которых составляет примерно 550 тыс. кв. м, - подтверждает Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании . - Конечно, не факт, что реализовано будет все заявленное - в прошлом году, например, почти четверть местных застройщиков по разным причинам либо приостановили строительство, либо его даже не начали. Однако есть основания полагать, что большая часть проектов будет построена>.

Юлия Титова, директор компании , добавляет к этому списку еще ряд объектов. Так, в Святом Власе недалеко от популярного яхт-клуба Marina Dinevi строится новый ЖК Amphora. В Шкорпиловцах (между Бялой и Варной) на первой линии от моря появится BlancheCottegeClub. Интересным представляется и проект CostaBulgaraв Созополе.

Ввысь:

Казалось бы, нынешние времена - не лучшие для появления нечто принципиально нового. Но болгарские девелоперы так не считают, и за минувший год были объявлены некоторые еще невиданные для здешнего рынка объекты. В Бургасе (второй по размеру после Варны город на Черноморском побережье) появится первый жилой небоскреб. Он называется <Синий Диамант> и будет, согласно проекту, в 30 этажей высотой. Строительство планируется завершить, по разным данным, в конце 2011 или начале 2012 годов. Возможно, жителям Москвы, где даже типовые КОПЭ-шки достигают высоты 22 этажа, все это не кажется дивом, но для Бургаса все это - новинка. Тем более из половины из 196 квартир нового небоскреба будет видно море:

А в 2013 году, говорит Анастасия Дудерова (), первый небоскреб построят и в столице Болгарии Софии.

:и к вящей выгоде

В последние годы на рынках разных стран большой популярностью пользуются проекты, позволяющие покупателям извлекать доход: владелец пользуется своей недвижимостью только в строго фиксированные периоды, а в остальное время она сдается в аренду. Лучше всего такие схемы отработаны во Франции (там это называется <лизбэк>), что-то подобное пытались организовать и в других странах, Болгария же отставала. Но сейчас положение меняется. Как рассказывает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, появился очень интересный проект на гольф-курорте недалеко от Варны. Инфраструктура комплекса обеспечивает приток туристов круглый год: помимо пляжей, аквапарка, причала для яхт и традиционных ресторанов, баров и кафе, она включает в себя первоклассное поле для гольфа и школу гольфа. Управляющая компания гарантирует собственникам недвижимости гарантированный доход в размере 5% в год. Цены здесь начинаются от 46,5 тыс. евро (апартаменты) и от 101,4 тыс. евро (таунхаусы).

Надо бы поскромнее

Не обошлись наши эксперты и без <ложечки дегтя> в адрес болгарских застройщиков. <Самыми популярными у покупателей стали запросы на небольшие, одно- иди двухкомнатные апартаменты>, - выражает общее мнение Денис Евсеев, управляющий партнер компании . А вот девелоперы упорно продолжают строить квартиры большого метража. Так им, понятно, выгодно. Но потребитель-то хочет совсем другого, в пределах 30-55 кв. м:

Русские там

В начале 2000-х годов основными покупателями на здешнем рынке были англичане - во-первых, у них в тот период были свободные деньги, а во-вторых, их активно привечали власти Болгарии, мечтая о прекрасном европейском будущем. В кризис покупателей, говорящих на языке Шекспира, стало радикально меньше (многие из них сегодня мечтают как раз от болгарской недвижимости избавиться), зато вдруг выяснилось, что и русские не так плохи. Болгары спешно вспомнили о языковом и культурном единстве, общей православной вере - словом, всем том, о чем еще 10 лет упорно знать не желали. Наряду с <дава се под наем> и <продава се>, а также и , болгарские риэлторы выучили слова <сдается> и <продается> - ими и увешаны сегодня строящиеся объекты.

На россиян кризис тоже повлиял - они стали куда более требовательными и осмотрительными. <Сегодня огромный уровень предложения, у покупателей огромный выбор, - говорит Анна Касимовская, специалист по продажам агентства . - Застройщикам для того, чтобы привлечь покупателя постоянно приходится идти на уступки: давать скидки, подарки, бонусы. Клиенты этим пользуются и всячески пытаются снизить цену>.

<Россияне стали очень требовательными и хотят мизерных цен, при этом высокого качества, - полностью соглашается Юлия Титова (). - Например, комплекс CasaReal, построенный на первой линии в Святом Власе со своим пляжем, нравится всем покупателям, но застройщикам пришлось дважды за год снижать цены, чтобы как-то расшевелить продажи. При этом абсолютно все покупатели признают, что это лучшее, что есть в данном районе, но не готовы платить даже за качество>.

Анастасия Дудерова () замечает, что наши соотечественники перестали покупать жилье в строящихся комплексах. <Недострой и тем более котлован сегодня вызывает нулевой интерес, - говорит она. - Даже готовые апартаменты в курортной зоне продаются тяжело из-за возросших требований покупателя. Люди хотят за небольшие деньги максимально высокий набор удобств: до моря - не более 10 мин. пешком, развитая инфраструктура и т.д.>.

Дорого - плохо, дешево - еще хуже:

Вопреки прогнозам, на которые были щедры болгарские и близкие к ним аналитики (упоминавшие и инфляцию, и скорое полноценное вступление в ЕС, восстановление экономик после кризиса), цены в последний год стабильны. Против их повышения работает мощнейший фактор: затоваренность рынка. Объектов, рассчитанных исключительно на иностранцев, понастроили огромное количество, эта категория покупателей в массе своей исчезла, а собственного, внутреннего спроса (который и должен толкать вверх рынок недвижимости при нормальном его состоянии) и нет:

<В среднем 1 кв. м стандартного, без инфраструктурных изысков жилья стоит 520 евро, - говорит Анастасия Дудерова (). - Более комфортные объекты на первой линии от моря, в домах с набором социальной и спортивной инфраструктуры, а также с управляющей компанией, стоят 1,2-2,5 тыс. евро за кв. м. Это - уровень 2007 года, и пока никаких изменений цен не происходит>.

Впрочем, можно отыскать объекты и существенно дешевле - только делать это вряд ли стоит. <Застройщик может неверно указать расстояние до пляжа: вместо объявленных 300 м окажется километр, - перечисляет возможные напасти Анна Касимовская (). - Или окажется, что у девелопера проблемы с документами>. <Слишком дешевый объект может быть не построен в срок, построен крайне не качественно, не построен вовсе>, - добавляет Денис Евсеев ().


Владимир Абгафоров
Metrinfo