Изменив свои страновые предпочтения под влиянием мирового финансового кризиса, россияне пересмотрели подход к приобретению зарубежной недвижимости: теперь они гораздо более тщательно исследуют рынки и продумывают инвестиционную стратегию, а также стали более скрупулезными в отношении процедуры проведения сделки.

Зарубежная недвижимость каких стран вызывает сегодня наибольший инвестиционный интерес у россиян и в какие рынки советуют вкладываться эксперты зарубежной недвижимости?

Новое качество выбора

2010 год ознаменовался оживлением интереса в России к области инвестиций - зарубежная недвижимость. Увеличилась покупательская активность, оживился спрос на инвестиционные проекты, возобновился интерес к объектам на стадии строительства, и даже при наличии значительных собственных ресурсов русские покупатели рассматривают различные возможности привлечения заемных средств.

По замечанию Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, россияне сейчас лидируют на многих рынках недвижимости, восполняя своей активностью <провал> потока покупателей из Европы и Великобритании, возникший в кризис. Причем россияне хотят не просто купить зарубежная недвижимость, но и получать доход, в связи с чем последнее время очень популярны объекты с гарантированной арендной доходностью, именуемые как leaseback-проекты.

<Более того, россияне изменили подход к приобретению зарубежной недвижимости: теперь потенциальные покупатели гораздо более тщательно исследуют рынки и продумывают инвестиционную стратегию, а также затрачивают больше времени на подготовку и заключение сделки>, - говорит Ирина Александрова, руководитель проекта <Недвижимость за рубежом>, официального партнера компании <Виртус> в Самарской области.

На фоне данных тенденций можно заметить, что степень подготовленности покупателя зарубежной недвижимости влияет на выбор страны. <Как правило, люди, которые только начинают задумываться о приобретении заграничной недвижимости, выбирают объекты для организации личного сезонного отдыха. Тут имеют значение простота и надежность процедуры приобретения жилья, - конкретизирует Ирина Александрова. - Покупатели, уже имеющие опыт приобретения зарубежных активов, совершают покупки, руководствуясь инвестиционными целями. Нередки случаи, когда при приобретении второго объекта недвижимости первый выступает предметом залога для получения кредита в иностранном банке под символические проценты>.

Страновый интерес

По оценке Инны Лагуткиной, директора международного агентства недвижимости Luxton, за последний год зарубежный рынок претерпел значительные изменения. <К уже популярным Испании, Болгарии, Черногории, Турции добавились Чехия, Хорватия, Албания, Босния и Герцеговина. Подчеркну, что в последнее время самарцы все больше интересуются недвижимостью в Чехии, - говорит Инна Лагуткина. - Хотя Испания, Болгария и Черногория не утратили свои позиции и также интересны нашим согражданам>.

В агентство недвижимости Gordon Rock в настоящее время больше всего запросов поступает на недвижимость Израиля, Черногории, Кипра, Великобритании, Латвии и Германии. <Интерес к Латвии возрос в связи с принятием нового закона об иммиграции, предоставляющего возможность получения ВНЖ>, - комментирует Станислав Зингель.Тем не менее стоит признать, что интерес наших соотечественников к теплым европейским странам остается высоким. В последние несколько лет страной-лидером для российского покупателя можно по праву назвать Болгарию. Каждый пятый потенциальный покупатель из России ищет недвижимость именно там. По утверждению Ирины Александровой, недвижимость в Болгарии сейчас является наиболее доступной в плане затрат на приобретение, содержание и проживание, чем в большинстве других европейских стран. Болгария достаточно близка россиянам по своей культуре и языку. Также немалую роль играет то, что страна входит в состав Евросоюза и планирует с 1 марта 2011 года войти в Шенгенскую зону.

<И хотя недвижимость в Болгарии по-прежнему самая популярная у россиян, макроэкономическая ситуация в стране сегодня такова, что многие застройщики откладывают реализацию проектов из-за затоваренности рынка, - высказывает свое мнение Станислав Зингель. - В Болгарии, в отличие от большинства европейских стран, так и не сформировался достаточный внутренний спрос на недвижимость, особенно на горнолыжные и курортные объекты, которые строили в надежде на рост экономики и в расчете на внешний спрос. Как следствие, болгарская недвижимость сегодня продается с существенным дисконтом, что на самом деле на руку зарубежному инвестору>.

Другой популярной страной в 2010 году стала Италия, продолжает Ирина Александрова. Интерес к Италии сейчас определяется запросами по Калабрии - самому привлекательному региону в связи с его доступными ценами, новыми качественными объектами и хорошими перспективами развития рынка.

Традиционно востребованы объекты недвижимости в Германии, Франции и Великобритании. С мая 2009 года непрерывно растет интерес россиян к рынку Чехии, после того как процедура покупки недвижимости для иностранцев была упрощена.

В то же время на таких динамично развивавшихся до недавнего времени рынках, как Хорватия, Египет и страны Балтии, отмечается снижение активности покупателей и уменьшение количества сделок. Как поясняет Ирина Александрова, <спекулятивные мотивы доминировали в докризисных покупках, а сейчас покупатели столкнулись с недостаточным внутренним спросом, слабой ликвидностью и инфраструктурными проблемами>.

Профессионализм в инвестициях

По оценкам экспертов, из общего числа покупок порядка 25% сделок с зарубежной недвижимостью совершается россиянами в инвестиционных целях. Учитывая данный факт международное агентство недвижимости Gordon Rock по итогам первого полугодия 2010 года определило рейтинг предпочтений граждан России, инвестирующих в недвижимость за рубежом.

Лидирующие позиции по спросу у россиян заняли: в бюджете до 400 тысяч евро - leaseback-недвижимость с гарантированным арендным доходом в Англии и Франции (на рынке есть предложения с доходом от сдачи в аренду до 8% годовых и кредитованием до 70% от стоимости, что дает инвестору возможность покрывать все затраты по обслуживанию недвижимости и выплаты по ипотечному кредиту), в бюджете до 800 тысяч евро - мини-отели и доходные дома в Германии, а в бюджете свыше 800 тысяч евро - торговая недвижимость и отели все в той же Германии.

На протяжении последних лет Германия остается безоговорочным лидером по популярности у россиян, профессионально инвестирующих в заграничную недвижимость. На данную страну приходится более 25% инвестиционных запросов. И это неудивительно, поскольку именно в Германии российские инвесторы могут найти оптимальную комбинацию из невысокой, по европейским меркам, стоимости недвижимости, достаточно высокого рентного дохода, гарантированного долгосрочными договорами аренды, и возможности ипотечного кредитования до 70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Например, мини-отель на 20 номеров в Баден-Бадене, дающий 8% годового дохода, обойдется покупателю всего в 600 тысяч евро, отель на 50 номеров в центре Берлина - в 2,2 млн евро, а доходный дом на 12 квартир в Кельне - в 450 тыс. евро.

В текущем году также отмечен дальнейший рост интереса россиян к инвестициям в buy-to-let (<купить, чтобы сдать>) - торговую недвижимость в Германии с уже заключенными 10-15-летними договорами аренды, приносящими доход до 7% годовых, а также с возможностью ипотечного кредитования до 70% от стоимости и получения вида на жительство.

Нельзя не отметить, что инвесторы из России остаются приверженными инвестициям в <старую> Европу, отдавая предпочтение стабильности дохода и надежности инвестиций. Хотя мировой рынок недвижимости активно искушает россиян высокодоходными и, как правило, высокорискованными инвестициями.

Так, например, англичане, <законодатели моды> в области инвестиций в недвижимость, сегодня рассматривают инвестиции в строительство социального жилья в Бразилии, дефицит которого составляет более 8 млн жилых объектов. Речь идет о вложении средств в перестройку бразильских трущоб. Доход инвесторов, готовых к риску при вложениях в бразильскую недвижимость, может составить 70% за 2 года.


Дарья Рябинина

Новости рынка недвижимости