За год среднестатистический россиянин может заработать на полквартиры в Египте или на 30 квадратных сантиметров в Монако. Эти данные в ходе исследования получили эксперты международного агентства недвижимости Gordon Rock, рассчитавшего <Индекс доступности зарубежной курортной недвижимости для россиян и граждан Украины>. Специально для <Капитал.kz> в дополнение к этому аналитическому исследованию агентство Gordon Rock рассчитало Индекс доступности зарубежной курортной недвижимости для граждан Казахстана. Так, в соответствии с проведенным исследованием среднестатистический гражданин Казахстана за год может заработать на 4,9 кв.м недвижимости на <усредненном> зарубежном курорте на побережье моря или океана. Сравнительный анализ Индексов доступности, рассчитанных для России, Украины и Казахстана, показывает, что для граждан Казахстана степень доступности зарубежной недвижимости в 1,3 раза ниже, чем для россиян, но в 2 раза выше, чем для граждан Украины.

В целом, анализ стоимости курортной недвижимости в 30 странах показывает, что степень доступности недвижимости может отличаться в десятки раз. Хотя, по словам Олега Алферова, директора консалтинговой компании Qncepto, аналитической практики по расчету таких индексов нет, поскольку зарубежная недвижимость - объект специфичного спроса.

Самой доступной, по оценкам Gordon Rock, для казахстанцев является зарубежная недвижимость в Египте - за год мы можем заработать на 12,8 кв. м недвижимости на египетском курорте. Немного менее доступна недвижимость Турции, где казахстанец сможет купить на свою годовую зарплату 10,3 кв. м, и Таиланда - 8,5 кв. м. Далее по мере убывания доступности следуют: недвижимость Болгарии и США - по 6,8 кв. м, Крыма - 6,4, Черногории - 4,7, Хорватии - 4,3, Кипра, Греции и Латвии - 4,1, Испании и Австралии - 3,5, Португалии - 3,4, ОАЭ - 2.9, Италии и Китая - 2,8, Панамы - 2,6, Франции - 2,1 кв. м за год работы. Наименее доступной, безусловно, является недвижимость в Монако - за год среднестатистический казахстанец сможет заработать только на 20 квадратных сантиметров:

В основу методики исследования положены данные Агентства Республики Казахстан по статистике (опубликованные по итогам июня 2010 года) о средней заработной плате, а расчет произведен для семьи из двух работающих в предположении, что весь заработок одного из членов семьи будет откладываться на приобретение недорогой квартиры в новостройке на зарубежном курорте. Расчеты были проведены для недвижимости той категории, которую можно отнести к массово доступной по цене, но одновременно отвечающей требованиям по удобству расположения, по надежности и безопасности вложений. В качестве такого объекта недвижимости в исследовании принята квартира небольшой площади, с чистовой отделкой - в новом жилом комплексе, который уже сдан в эксплуатацию, обладает минимально необходимой инфраструктурой и расположен не далее, чем в 15 минутах ходьбы от пляжа, и не далее, чем в 1 часе езды от международного аэропорта.

Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, отметил несколько интересных фактов. К примеру, по активности на рынке зарубежной недвижимости граждане Казахстана занимают третье место среди граждан стран бывшего СССР - после граждан России и Украины. Средний бюджет покупки недвижимости за рубежом, совершаемой казахстанцем, выше, чем у граждан России - так, например, если средний бюджет покупки россиянами недвижимости на Кипре составляет порядка 150-200 тысяч евро, то средний бюджет покупки казахстанцами недвижимости на Кипре составляет порядка 300-350 тысяч евро. Как следствие, в рейтинге стран, которым отдают предпочтение граждане Казахстана, позиции таких стран, как Англия, Испания, Португалия, Австрия, Швейцария, Франция, США выше, чем у россиян. Иными словами, на казахстанцев приходится меньше сделок с жилой недвижимостью, чем на россиян, но средний бюджет - выше, чем у россиян, поскольку те казахстанцы, которые выходят на рынок зарубежной жилой недвижимости, делают это, имея более значительные, чем у россиян бюджеты.

Казахстанцы в большей степени, чем россияне, ориентированы на приобретение недвижимости в тех странах, которые можно назвать <дорогими>.

Станислав Зингель отметил также, что казахстанцы воспользовались снижением цен на недвижимость за рубежом, произошедшим в период финансового кризиса. Причем данное утверждение справедливо как для жилой, так и для инвестиционной недвижимости (leaseback-недвижимость, коммерческая недвижимость, отельная недвижимость, доходные дома и т.п.). Существенное оживление спроса произошло весной 2010 года.

Особенно стоит отметить рост активности покупателей из Казахстана на рынке жилой недвижимости в Англии, Кипре, Австрии, на рынке отельной недвижимости в Германии, Чехии, Австрии. Активность на рынке leaseback-недвижимости отмечалась в Англии, Франции, Кипре, на рынке коммерческой buy-to-let (<купить-чтобы-сдать>) недвижимости в Германии, Испании, Англии, на рынке доходной и студенческой недвижимости в Германии, Англии, Чехии.

Но в отношении стран, где цены на недвижимость в период кризиса значительно не просели, следует быть особенно осмотрительными - вполне возможен <отложенный эффект> после изъятия вкачанных в экономику денег, считает Олег Алферов. Исключение здесь составляет ряд стран Латинской Америки - Бразилия, Перу, Панама, Чили. Там ожидаются реформы системы ипотечного кредитования, аналогичные тем, что в 2000-х вызвали бум рынка недвижимости в Восточной Европе.

<Имеет смысл рассмотреть приобретение в Турции, Египте, Малайзии. Таиланд в ближайшее время спорная территория для инвестиций: политические невзгоды ускорили падение цен и без того несколько переоцененных резиденций. К тому же, там относительно высокий уровень налогов на собственность>, - говорит г-н Алферов.

<По нашим оценкам, порядка одной трети от всех сделок казахстанцев с зарубежной недвижимостью совершается в инвестиционных целях. Этот показатель выше, чем процент сделок, совершаемых в инвестиционных целях россиянами. По оценкам Gordon Rock, 25% россиян приобретают недвижимость за рубежом в инвестиционных целях>, - говорит г-н Зингель.

По оценкам Олега Алферова, 99% сделок с зарубежной недвижимостью заключается казахстанцами в инвестиционных целях.

<В целом наиболее разумным ориентиром выбора страны для инвестиций, особенно на данном этапе, представляется не динамика роста цен продажи, а отношение арендной платы к стоимости объекта. Этот индикатор сегодня служит более объективной мерой перспектив роста спроса на недвижимость в том или ином регионе. Рассчитать ее очень просто: делите сумму годовой арендной платы до уплаты налогов на рыночную стоимость объекта. Если полученная пропорция ниже порога 4%, такая покупка опасна! Если выше 8% - стоит присмотреться. Если превышает 15%, что называется, <надо брать>!>, - советует Олег Алферов.

Интересно, что на ближайшие годы для казахстанцев прогнозируется умеренный рост доступности недвижимости за рубежом. Эта позитивная тенденция будет обусловлена постепенным ростом доходов казахстанцев.

Рекомендации по инвестированию в различных бюджетах от Gordon Rock:

- в низком бюджете (50 тыс. - 300 тыс. евро) можно порекомендовать приобретение одного или нескольких апартаментов небольшой площади 50-70 м2 (как наиболее ликвидных) с гарантированной доходностью до 8% годовых (Англия, Франция, Кипр, Швейцария, Египет, Турция, Болгария)

- в среднем бюджете (400 тыс. - 800 тыс. евро) можно рассматривать приобретение доходных домов и мини-отелей с доходностью до 12% годовых (Германия, Австрия, Англия, Чехия)

- в более высоком бюджете можно порекомендовать инвестиции в buy-to-let торговую недвижимость в Германии (с арендаторами на долгосрочных договорах аренды, с ипотекой до 70%, с доходом до 7% годовых, с возможностью получения ВНЖ) и отели (Германия, Австрия, Франция, Испания).


Виктория Говоркова

Капитал.kz