Рынок недвижимости Черногории, как и большинства европейских стран, конечно, потерял в цене за последнее время. Но эта ситуация как нельзя лучше сказалась на притоке инвесторов в страну. Эксперты обещают, что настоящее падение цен на черногорскую недвижимость вряд ли повторится, поэтому стоит воспользоваться моментом. Потенциал этой <карманной> страны высок, у потенциальных инвесторов уже есть планы превратить ее во второе Монте-Карло

Стабильна и привлекательна

Черногория, пожалуй, как ни одна другая европейская страна, пережила кризисные времена стабильно и спокойно. <Слабый евро положительно повлиял на рынок черногорской недвижимости. Эта страна демонстрирует сейчас намного большую стабильность, чем та же Греция. Черногория - это уникальная страна, которая использует евро как национальную валюту, хотя не эмитирует его>, - говорит Елена Невская, консультант по недвижимости компании Adrionika Company.

За время кризиса количество имущественных сделок в стране постепенно росло. <По итогам II полугодия 2009 года количество сделок выросло на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Июль 2009 года стал переломным моментом, когда покупатели из России и стран СНГ смогли преодолеть отрицательную тенденцию на рынке недвижимости, инвестировав в готовые проекты первичного рынка, а также во вторичное жилье, - рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. - В результате начиная с III квартала 2009 года черногорский рынок недвижимости начал восстанавливаться и показал серьезный рост количества сделок>. Действительно, на рынке недвижимости Черногории сегодня заметно оживление, причем не только сезонное.

Эта страна остается весьма привлекательной для россиян: безвизовый режим, короткий авиаперелет, многочисленные регулярные чартерные рейсы в Тиват, прекрасный климат, чистейшее море, схожая ментальность, распространенность русского языка, православное местное население - вот слагаемые черногорского успеха.

К этому списку Андрей Куницын, юрист, заместитель директора агентства недвижимости ООО <СВЯТОГОР>, добавляет отсутствие виз, свободу в <переправе> (можно вылетать на отдых даже на выходные дни), простоту получения вида на жительство и обилие дешевых ресторанчиков. <Черногория - тихое и спокойное государство, райский уголок на Адриатике, где красивые бухты сменяются нетронутой цивилизацией живописнейшей природой, со своим неспешным и комфортным ритмом жизни, - отмечает эксперт. - Страна далека от каких-либо политических потрясений в Европе. Влияние Европы здесь минимально>.

Справедливая ЧЕРНОГОРСКАЯ цена

Но, разумеется, мировые перипетии не могли не повлиять на уровень стоимости местной недвижимости. <В целом кризис скорректировал цены, сделал их более реалистичными, понизив по сравнению с 2007-2008 годами в 2 раза, - говорит Елена Невская. - Теперь стоимость домов в районе Бара начинается от 70-100 тыс. евро, можно найти хорошие апартаменты за 50 тыс. евро. Средние цены опустились с 4-4,5 тыс. евро за 1 кв. м до 2 тыс. евро. И это уже справедливая цена для рынка недвижимости Черногории>.

Станислав Зингель также подтверждает, что падение средних цен на недвижимость составило 30% от пиковых значений 2008 года.

Наибольшим спросом сегодня пользуется категория апартаментов стоимостью от 100 до 250 тыс. евро. Это <массовый> рынок, на который приходится до 70% сделок. Особой популярностью, по словам Андрея Куницына, у иностранных покупателей пользуются и небольшие 2- и 3-этажные домики до 100-150 кв. м с 2-3 сотками земли, а также коттеджи с видом на море. При этом курортная недвижимость всегда была и остается отдельной категорией в стране.

Топовые места

Самые популярные курорты Черногории - это Будва, Бечичи, Святой Стефан, Петровац, Сутоморе. Чуть более низким спросом пользуются Герцег-Нови, Котор, так как это зона Боко-Которского залива.

Если Будва, Бечичи, Святой Стефан позиционируются как премиальные курорты со стоимостью объектов по 2,5-4 тыс. евро за кв. м, то совершенно аналогичные объекты в районе Тивата, Крашичей, Доброты можно приобрести в 1,5 раза дешевле. Сутоморе также пользуется репутацией дешевого курорта, где и отдых, и купля-продажа недвижимости в 2 раза дешевле, чем в Будве.

Вместе с тем многое зависит от типа жилья. <В каждом населенном пункте есть объекты, рассчитанные на продажу иностранцам, в частности россиянам, и есть объекты для местного рынка - их число стремительно сокращается, - рассказывает Елена Невская. - Объекты вторичного рынка в зданиях 70-80-х годов чаще всего раскупаются местным населением, так как многоквартирные панельные дома советского типа кажутся иностранцам непривлекательными. Россияне предпочитают всем остальным объектам новостройки на первой, второй, третьей линиях моря. Это и есть те самые курортные объекты>.

Выгода сейчас

По версии ведущих экономистов и аналитиков, Черногория занимает стабильное место в десятке самых инвестиционно привлекательных стран Европы.

<Выгода приобретения недвижимости в Черногории сейчас состоит в том, что цена серьезно упала и вряд ли она будет в ближайшие 5 лет такой низкой, как сейчас, - отмечает Елена Невская. - Цены откатились на уровень 2004-2005 годов. В то же время потенциал этой маленькой, <карманной> страны очень высок. Многочисленные инвесторы планируют превратить ее во второе Монте-Карло>.

Станислав Зингель уверен, что за 2010 год черногорский рынок недвижимости полностью отыграет недавнее падение. Одна из причин восстановления рынка и уровня цен - это отмена виз между Евросоюзом и Черногорией, что приведет к резкому увеличению инвестиций в страну как со стороны иностранных инвестиционных и девелоперских компаний, так и со стороны частных инвесторов. Примеры других восточноевропейских стран показывают, что отмена виз является существенным толчком для развития экономики в целом и сектора недвижимости в частности.

<Кроме того, нерасторопность государственных органов, отвечающих за выдачу застройщикам разрешений на строительство новых объектов в период кризиса, как это ни странно, благоприятно сказалась на местном рынке недвижимости и фактически уберегла его от массового банкротства застройщиков, - говорит Станисав Зингель. - Следствием этого стало сокращение предложений на первичном рынке недвижимости, что будет также способствовать восстановлению уровня цен в 2010 году>.

Что касается рентабельности приобретения недвижимости в Черногории с целью последующей сдачи в аренду, то сегодня, по словам экспертов, черногорские объекты в среднем приносят 5-8% годовых дохода от сдачи в аренду. <Естественно, объект на первой линии в Будве или в Святом Стефане может приносить больше - до 10-12% годовых. А объект на десятой линии в Герцег-Нови вряд ли принесет более 3-4%, - замечает Елена Невская. - Поэтому при ориентации на получение рентного дохода мы рекомендуем покупателям обращать внимание на следующие факторы: близость к морю/пляжу, близость к ресторанам, барам, магазинам, удаленность от аэропорта (желательно не более 40 км), новизна постройки, наличие управляющей компании, наличие бассейна и прочей инфраструктуры у комплекса и т.д.>. Значение в данном случае имеет абсолютно все.


Ипотека в Черногории

Как в 2009-м, так и в 2010 году в Черногории ипотечное кредитование для нерезидентов страны практически недоступно. Прогнозов в отношении возобновления в 2010 году полноценной ипотеки для иностранцев пока нет. Наряду с этим многие черногорские застройщики оперативно отреагировали на ситуацию в сфере ипотечного кредитования и предлагают покупателям выгодные программы покупки недвижимости в рассрочку.

Хотя <ипотечные пути> тоже есть. Нордеа Банк предлагает своим клиентам новую программу кредитования на приобретение недвижимости за рубежом под залог недвижимости, расположенной в Московском регионе или в любом другом регионе присутствия банка, и в Самарском в том числе. Теперь россияне могут приобрести в кредит по низкой процентной ставке недвижимость за границей, в том числе и в тех зарубежных странах, где местные ипотечные программы недоступны для граждан России или ставки местных ипотечных кредитов крайне высоки. Более того, ставка по кредиту от 7% в евро или долларах США, предлагаемая в рамках данной программы кредитования, сопоставима со ставками местной ипотеки в ряде стран, а процедура получения кредита в <Нордеа> обещает быть проще и оперативнее, чем получение ипотеки россиянами во многих зарубежных странах.

* По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock


Яна Белова
Новости рынка недвижимости