Кризис заставил многих инвесторов в сфере недвижимости обратить внимание на более консервативные способы инвестирования. В частности, сейчас активно используется схема rental guarantee: владелец недвижимости получает фиксированный доход от сдачи ее в аренду, при этом всеми вопросами, связанными с поиском арендаторов и обслуживанием объекта, занимается управляющая компания.

Схема гарантированной аренды - lease back - появилась во Франции, когда местный фонд недвижимости перестал справляться с возрастающим туристским потоком. Объекты lease back бывают трех видов - для постоянного проживания, для бизнес-туризма и туристские резиденции.

Суть схемы lease back довольно проста: покупатель приобретает объект по ипотеке, затем передает управляющей компании, которая обязуется сдавать его в аренду. За счет дохода от аренды управляющая компания оплачивает ипотечный кредит и другие расходы (например, коммунальные платежи), остаток передает владельцу. Покупатель становится собственником жилья сразу и имеет право проживать в резиденции до шести недель в год в оговоренный срок. Все риски, связанные с арендой, управляющая компания берет на себя. Программу lease back поддерживает государство: в течение шести месяцев оно возвращает собственнику уплаченный налог на добавленную стоимость (VAT), который составляет 19,6% от стоимости объекта.

Как правило, доход по схеме lease back не превышает 5-7% годовых. Доходность напрямую зависит от того, какой сезон владелец выбирает для собственного проживания. Если <низкий>, то аренда будет максимальной, если <высокий> - минимальной.

Объект, купленный по схеме lease back, можно перепродать. Если будущий владелец пожелает продолжать участие в программе, проблем не возникнет. Продать объект и выйти из программы можно в том случае, если срок действия договора уже закончился, либо с согласия управляющей компании. При этом часть налога нужно будет вернуть государству. Минимальный срок участия в программе lease back - 9 лет, максимальный - 25.

По такой схеме можно приобрести, в частности, объект на горнолыжном курорте Avoriaz во Французских Альпах. Минимальная сумма инвестиций - 173 тыс. евро. Гарантированная рента - 3,5% в год, при этом покупка по ипотеке предполагает 50% стоимости объекта в качестве первого взноса. В проекте Domaine de Lavagnac гарантированная рента - 7% в год в течение 25 лет.

Другие страны также предлагают покупку апартаментов с гарантированной доходностью - так называемый rental guarantee. Основное отличие от lease back - отсутствие льгот и бонусов от государства и более короткий срок договора (не более 5-10 лет). Выбирая объект для инвестирования, нужно ориентироваться на такие факторы, как наличие инфраструктуры, турпоток и т.д. <Сейчас самая большая доходность - 13% годовых - в Перу, однако и риски там соответствующие. На Кипре редко можно найти доходность выше 6%, связано это с сезонностью рынка. В Египте, который практически не подвержен сезонности, доходность может доходить до 10%>, - рассказывает президент международного агентства Gordon Rock Станислав Зингель. На Кипре по такой схеме можно купить объект в жилом комплексе Aphrodite Hills недалеко от Пафоса. В течение четырех лет гарантированная доходность составляет 5%. Компания берет на себя расходы по управлению имуществом, коммунальным платежам и техническому обслуживанию, а владелец имеет право на свободное пользование своими апартаментами в течение четырех недель в год.

Чем ниже стоимость недвижимости и чем менее развита страна, тем выше доходность аренды. Но надо присматриваться и к другим факторам. <Уровень доходности зависит от стоимости недвижимости: чем ниже стоимость объекта, тем выше доходность. Второй фактор - рынок той страны, в которую Вы инвестируете. Например, в Германии 60% рынка приходится на аренду квартир, соответственно, и доходность здесь будет выше. Далее следует обращать внимание, является ли этот бизнес профильным для застройщика и управляющей компании. Если они действительно ориентированы на турбизнес и заботятся о заполняемости комплекса, они смогут обеспечить доходность. Если же цель - просто продать, в этом случае могут возникнуть проблемы>, - предупреждает Зингель.

Получать доход от аренды можно, инвестировав свои средства в апарт-отели. Идея создания таких отелей принадлежит Дональду Трампу. Активный спрос на апарт-отели в Америке пришелся на 2007-2008 годы. Основное отличие этой схемы инвестирования в том, что выгода зависит от загруженности отеля. Управляющая компания готова гарантировать собственнику доход на значительно меньший срок, чем в случае с объектами в жилых комплексах. <Очень часто при покупке апартаментов в апарт-отелях предлагается гарантированная аренда, как правило, на два года. Это регулируется договором на управление, по которому владелец недвижимости в течение этих двух лет может 2-3 недели отдыхать самостоятельно, в остальное время его апартаменты будут сдаваться. При таких условиях при покупке обычно дается скидка, которая может составлять в среднем от 7 до 15% (может быть большей или меньшей) от стоимости апартаментов>, - поясняет генеральный директор компании <Миэль-DPM> Наталья Завалишина.

По сути апарт-отель - тот же жилой комплекс с дополнительными возможностями. Обычно стоимость апартаментов в отеле не выше, чем стоимость похожих апартаментов в обычном комплексе, а вот обслуживание (охрана, поддержка и т.д.) обойдется дороже, так как у отеля есть собственная территория, за которой нужен уход, больше бассейнов, фитнес-центры и т.д. <Приобретение на стадии строительства может быть ниже на 15-25%, но в условиях сегодняшнего рынка гарантировать рост стоимости достаточно сложно, поскольку можно найти уже готовые апартаменты дешевле, чем в начале строительства. Связано это с тем, что запускаемый проект уже дороже изначально (дороже земля, себестоимость строительства), а построенный объект в силу финансовых затруднений у застройщика может продаваться с существенным дисконтом. Это специфика сегодняшнего дня>, - считает Завалишина.

Максимально востребованы апартаменты с одной спальней. <Хотя надо принимать во внимание индивидуальные особенности местных рынков. К примеру, в Болгарии практически отсутствует сегмент таунхаусов и вилл. При этом количество желающих арендовать именно таунхаус или виллу, а не апартаменты довольно велико>, - говорит ведущий специалист компании <Бест-Недвижимость> Елизавета Зубарева.

При покупке апартаментов в апарт-отеле Park Plaza в Вестминстере (Лондон) минимальная сумма инвестиций - 170 тыс. евро, гарантированная аренда - 6% годовых в течение пяти лет. При использовании апартаментов для себя до 30 дней в году рента составит 5%.

Бывают варианты, когда арендой занимается не управляющая компания, а застройщик. Например, апартаменты в отеле на территории гольф-клуба Flaxby Golf & Country Club, расположенного в графстве Йорк (Великобритания), можно приобрести, заплатив 30% от стоимости объекта (82 тыс. фунтов стерлингов и 1 тыс. фунтов за юридическое оформление). Остальную часть средств готов предоставить застройщик - на 10 лет под 3% годовых, далее он сдает объект в аренду по гарантированной ренте 6% годовых.


Юлия Погорелова
Бюллетень Недвижимости