Планируя покупку дома за пределами России, покупатели в первую очередь стараются оценить сроки вероятного восстановления экономики в стране. И это весьма логично, ведь купить дом хочется на пике кризиса, так жилье обойдется дешевле. Но когда сделка завершена, покупатели отсчитывают дни в ожидании роста цен. Насколько эта модель применима к сегодняшней ситуации в Греции?

Как быть потенциальному покупателю - то ли уносить из страны ноги, пока цел, то ли, наоборот - вкладывать деньги с прицелом на рост цен греческих метров? С этим вопросом журнал Metrinfo.ru разбирался при помощи опытных экспертов.

Больной скорее жив?

Но сначала напомним вкратце, что же случилось с Грецией, и каким образом она оказалась в эпицентре финансового кризиса. Начиная с 2009 года, тучи экономической нестабильности над страной начали сгущаться, а в начале 2010 года и вовсе разразился гром. Греция не выдерживала натиска стихии, ее финансовая система оказалась чуть ли не в самом плачевном состоянии среди стран ЕС. Речь даже шла о возможном дефолте и разорительных последствиях, сопутствующих этому процессу. Судите сами - внешний долг страны составил примерно $300 млрд. Расходы казны превысили ее доходы на 12,7%, при том, что Европейский ЦБ установил 3-процентный лимит на бюджетный дефицит.

Но к счастью, самого худшего удалось избежать, хотя всем грекам и пришлось туго затянуть пояса. В конце марта 2010 года на саммите членов ЕС было принято судьбоносное решение - выделить стране 22 млрд. евро, которые Греция сможет получить в случае крайней необходимости. Но все же правительство вынуждено было пересмотреть социальные программы в сторону сокращения финансирования, что с негодованием восприняли жители страны. Негодование вылилось в митинги, демонстрации, забастовки, драки с полицией.

Казалось, в сложившихся условиях рынок недвижимости Греции превратится в руины. Но так не произошло. Несмотря на то, что Греция фигурирует в качестве главной причины и жертвы текущей волны финансовой нестабильности в Европе, рынок жилой недвижимости здесь чувствует себя не так плохо, - в этом уверена Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. И основная причина в том, что девелоперский бизнес в Греции не играет ключевой роли в экономике страны, как это сложилось, в частности, в Испании. Проблемы страны связаны не с индустрией недвижимости, а с бюджетным дефицитом. На протяжении многих лет число объектов, возводимых ежегодно на продажу, не превышало двух тысяч. Причем около 60% из них покупали иностранцы. По статистике за год в Греции продается всего 1000-2000 единиц преимущественно курортной недвижимости, 50-60% которых покупают не резиденты страны.

Дополнительный плюс, оберегающий рынок недвижимости от нестабильности - отсутствие ипотечного пузыря. Благодарить за это нужно банки, которые придерживались консервативной политики, - говорит Вадим Оришак, директор компании Pleiada International.

80% покупателей недвижимости - <наши> люди

Выбор в пользу Греции люди делают не случайно. Так было и до кризиса, и продолжает оставаться сейчас: недвижимость в Греции дешевле, чем в Италии, Франции и Испании, но что же касается уровня жизни, то он выше, чем в Хорватии и Черногории, не говоря уже о Болгарии. Это-то и привлекает в страну покупателей из России. По данным исследований Международного агентство недвижимости Gordon Rock и ведущего греческого застройщика Sea-Hоmes real estate & constructions, россияне и граждане стран СНГ по итогам 2009 года стали лидерами среди иностранных покупателей недвижимости в Греции. Если в 2006 и 2007 годах немцы и англичане составляли более 40% покупателей, то с середины 2008 года их доля стала стремительно сокращаться и по состоянию на конец 2009 года опустилась до 5%. Доля россиян и граждан стран СНГ, наоборот, стремительно росла, и к концу 2009 года она приблизилась к 80%. И это несмотря на то, что граждане Евросоюза, приобретая недвижимость в Греции, имеют те же права, что и местные жители; а гражданам других государств, включая россиян, необходимо получить разрешение не покупку. Эта бюрократическая процедура может занять до полугода.

Положительный момент для покупателей - доступность ипотеки. Как отметили эксперты компании Gordon Rock, вплоть до начала 2009 года ипотечное кредитование для нерезидентов стран Евросоюза было практически недоступно. Максимум, на что могли рассчитывать россияне - это рассрочка от застройщика, в ряде проектов - выгодная в течение года, поскольку, - беспроцентная. И только в начале 2009 года ситуация для граждан РФ изменилась. Появились банки, предоставляющие им ипотечные кредиты в размере 70% от приобретаемой недвижимости на 10 лет по ставкам от 8% годовых и под залог жилья, имеющегося у покупателя в России. Впрочем, на отдельных объектах можно получить ипотеку и по процентным ставкам от 5,5% годовых, добавляет управляющий директор компании Евгений Скоморовский.

Но интерес у покупателей вызывают не все регионы страны. В компании Gordon Rock рассказали, что наибольшей популярностью у покупателей из России и стран СНГ пользуется недвижимость на острове Крит. До финансового кризиса - в 2006-2007 годах заявки на приобретение недвижимости на Крите оставляли более 40% от общего числа. Но спрос быстро потянул цены вверх, и покупатели заметно отступили. Уже в 2009 году число запросов сократилось до 35%. В это же время интерес был перенаправлен на полуостров Халкидики, прославившийся уникально красивой природой, теплым морем и чистейшим песчаным пляжам (21% запросов). По оценке аналитиков, регион наиболее перспективен благодаря хорошему соотношению цена-качество. В целом же по стране на Афины пришлось - 19% спроса, на Родос, Корфу и другие острова - 8%, Кавала - 5%, Салоники - 3%, Катерини - 2%, а оставшиеся 7% - на остальные районы Греции.

Ценники почти прежние, но в <реале> скидки доходят до 30%

Греческая недвижимость никогда не была дешевой. Но теплый климат с солнечными днями в 300 дней в году, прекрасные морские и горные пейзажи, чистейшие в Европе пляжи (здесь Греция делит первенство с Кипром), изобилие свежих фруктов и овощей круглый год, богатейшие рыбные базары, натуральные продукты и отменная кухня делают жителей разных государств мира заядлыми почитателями этой красивейшей страны.

Важно, что Греция имеет очень яркую историю, а мифы древней Греции знакомы россиянам еще с детского возраста. Поэтому покупка недвижимости обещает еще и незабываемый досуг среди памятников истории и архитектуры, разбросанных во всех уголках средиземноморского государства.

Следует отметить, что в Греции никогда не было спекулятивного повышения цен на недвижимость, как например, в Болгарии или Черногории. Наоборот, до кризиса Греция считалась одним из самых стабильных рынков недвижимости, и в начале кризиса цены продолжали расти. Но так продолжалось недолго, и цены все же пошли вниз. По данным Pleiada International, больше всего потеряла в цене недвижимость в Афинах, а в престижных пригородах Афин, но на полуострове Халкидики и на Крите, падение цен было несущественным.

Данные Глобального индекса цен Knight Frank обнадеживающие: снижение цен на недвижимость в Греции в 2009 году составило 3,6%, причем во второй половине года и в последнем квартале коррекция была совсем незначительной (-0.9%) и (-0.7%) соответственно.

Как отметила Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton, за прошлый год цены в прайс-листах выставленных на продажу жилых объектов упали всего на 5-10%. Правда, кроме этого, многие владельцы недвижимости давали дополнительные скидки реальным покупателям - до 15-20% от обозначенной ранее цены.
Больше всего снизились цены на строящееся жилье эконом-класса. На отдельных объектах застройщики давали скидку 30-40%, рассказывает Евгений Скоморовский (управляющий директор компании ).

Впрочем, цены на дома и виллы в ценовом диапазоне 300-500 тысяч евро снизились незначительно - примерно на 5%. Больший дисконт зависел от того, насколько конкретный хозяин недвижимости нуждался в деньгах. Меньше всего кризис затронул сегмент элитной недвижимости. В большинстве случаев владельцы роскошных домовладений не испытывали острой нужды в продаже, поэтому откладывали сделки или сдавали недвижимость в аренду, не желая снижать цену, объясняет Вадим Оришак (Pleiada International).

Большая часть российских покупателей греческой недвижимости изначально была ориентирована на недорогие предложения. По оценкам Gordon Rock и Sea-Hоmes real estate & constructions, 60% из них сделали заявки на объекты стоимостью до 150 тысяч евро - это апартаменты с одной или двумя спальнями, 30% - 150-350 тыс. евро (таунхаусы и отдельностоящие дома) и только 10% были готовы на сделки, когда цена объекта составляла 350 тыс. евро и выше.

Многие покупатели-россияне стремились приобретать недвижимость в новых и даже строящихся поселках или жилых комплексах. Причина понятна: на этапе строительства цены выигрышно отличались от действующих на готовые объекты. К тому же инфраструктура <свежих> объектов гораздо разнообразнее, чем построенных десятилетиями раньше. Это касается наличия бассейнов, зон отдыха, подземных и наземных паркингов, уровня благоустройства и многого другого.

Но так как в кризис больше всего пострадали строящиеся объекты на ранней стадии, покупатели стали более осторожно подходить к покупке подобной недвижимости, отдавая предпочтение либо готовым объектам, либо строящимся надежными застройщиками.

Покупателя недвижимости привлекает и возможность приобрести недвижимость на первой линии с потрясающими видами на море по вполне разумным ценам. Это выгодно отличает Грецию от других стран западной Европы, где существует запрет на застройку береговой линии, а если такие объекты и находятся, то цены на них просто зашкаливают. Например, на полуострове Халкидики продается недавно построенная вилла на первой линии за 1,4 млн евро. Подобные проекты в других средиземноморских государствах стоили бы в разы дороже, говорит Вадим Оришак (Pleiada International).

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Даже при условии того, что недвижимость в Греции приобретается для собственного проживания, покупатель рассчитывает на то, что средства вложены надежно и в будущем преумножатся. В условиях мирового финансового кризиса эксперты осторожно делают любые прогнозы, тем более, что в Греции еще очень много нерешенных проблем. Впрочем, Астериос Захариас, директор компании Sea-Hоmes real estate & constructions, рассчитывает, что в недалеком будущем кризис пойдет на спад и греческая недвижимость уже в 2010 году станет восстанавливать свои позиции как инвестиционно-привлекательный продукт. Этому должно поспособствовать и то, что на уровне правительства страны готовятся изменения в греческом законодательстве, направленные на упрощение процедуры оформления покупки греческой недвижимости гражданами стран, не входящих в Евросоюз. <Ситуация в Греции сейчас в целом благоприятная для тех, кто покупает для себя и долгосрочных инвесторов>, - подтверждает Вадим Оришак (Pleiada International). Но дальнейший рост цен возобновится только с выздоровлением экономики, - прогнозирует эксперт.


Людмила Чичерова
Metrinfo