Среди зарубежной недвижимости, которую россияне приобретают не для себя, а с коммерческими целями, существует довольно специфический сегмент - недвижимость <студенческая>. Это объекты в городах, где расположены крупные университеты, которые покупаются специально для сдачи в аренду студентам. Новости, доносящиеся с этого сегмента рынка, свидетельствуют о том, что он становится все популярнее у инвесторов, в том числе и российских.
Обозреватель журнала Metrinfo.ru изучал вопрос, как там обстоят дела.

И для себя, и для того парня

Опрошенные нами эксперты согласились с тезисом о том, что данная форма инвестиций становится среди наших соотечественников все более востребованным. Даже Денис Евсеев, управляющий партнер компании , которого в данном вопросе можно признать пессимистом, отметил, что <на фоне отсутствия таких покупок россиянами в прошлом сегодня мы видим появление этого сегмента>. Объяснение этому достаточно простое: специализируется на недвижимости классов <бизнес> и <люкс>, тогда как квартиры для студентов - это ярко выраженный эконом-класс.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости , излучает оптимизм. По его словам, по итогам трех кварталов 2009 года отмечен существенный рост приобретений россиянами студенческой недвижимости в Европе и США. По сравнению с 2008 годом количество таких покупок для личного проживания выросло на 10%, а с целью инвестирования - на целых 70%!

Общеизвестно, что в периоды кризисов растет популярность образования: люди хотят увеличить собственную конкурентоспособность на рынке труда. В результате ставки аренды на объекты для студентов в последние два года не претерпели серьезной корректировки, тогда как по другим типам недвижимости они существенно снизились. По словам Станислава Зингеля, доходность сдачи студенческих квартир в среднем на четверть выше, чем на остальном рынке: минимум тут составляет 5% годовых, а максимальные показатели доходят до 12%.

Помимо приобретений <для себя> и <для аренды>, существуют и различные смешанные варианты. Например, приобретается квартира с 3-4 комнатами, в одной из которых проживает сам владелец, а остальные он сдает в аренду. Получаемый доход можно направить, например, на погашение процентов по ипотечному кредиту.

Где она есть?

Университеты сегодня имеются во всех крупных городах мира. Но это, конечно, не значит, что приобретать недвижимость имеет смысл повсюду: мест, где это можно делать, на самом деле не так уж много. <Два самых распространенных рынка - это Великобритания и Германия, - говорит Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании . - Также можно упомянуть Францию, с некоторыми оговорками Италию. А, к примеру, рынки Швейцарии, Австрии и Испании фактически закрыты для частного инвестора. В этих странах подобным бизнесом занимаются корпоративные инвесторы: компании приобретают целые здания и сдают их в аренду студентам>.

Денис Евсеев () рекомендует очень тщательно подойти к выбору не только страны, но и конкретного города и университета. <Есть ряд учебных заведений, которые запрещают проживание студентов вне городка, - напоминает он. - Но даже если подобного запрета нет, следует тщательно проанализировать такие параметры как обеспеченность студентов жильем, а также финансовые возможности обучающихся>. Самыми популярными для инвестиций в студенческую недвижимость странами Денис Евсеев называет Великобританию, США, Францию, Чехию и Германию.

Необходимые черты: минимализм:

Большая часть студентов - люди небогатые, поэтому первое, что интересует их - чтобы было подешевле. Стоимость проживания в общежитиях кампусов обычно не превышает $500 в месяц - следовательно, для конкуренции с ними нужно предложить нечто по еще более низкой цене. <Чтобы выглядеть привлекательно на фоне студгородка, владельцу арендной площади нужно максимизировать прибыль с каждого квадратного метра>, - говорит Денис Евсеев (). Достигается это самыми скромными размерами жилища: на двух человек рассчитана комната примерно в 8 кв. м с небольшим санузлом.

Существует, правда, прямо противоположная категория - арендаторы состоятельные. Такие уходят из кампуса не по причине дороговизны, а из-за нежелания жить в <общаге>. Жилье, приобретаемое для подобных снимающих, поражает воображение и никак не гармонирует с расхожим понятием <бедный студент> - к примеру, таунхаусы по 180 кв. м, состоящие из трех спален и двух санузлов. Аудитория, слов нет, для арендодателя очень привлекательная, но надо четко понимать, что за таких студентов (как и за любых платежеспособных клиентов) предстоит жесткая конкурентная борьба. Не исключено, что ваш купленный за немалые деньги таунхаус будет большую часть времени простаивать: желающих на него просто не найдется.

:и <антивандальность>

Второй отличительной чертой наши эксперты дружно назвали <антивандальное исполнение>. <Отношение студентов к чужой недвижимости хорошо известно, - говорит Игорь Индриксонс (). - Кто-то принесет наркотики, кто-то устроит бордель. Защитные меры от неаккуратной эксплуатации арендной собственности, в принципе, известны - страховой депозит и контракт, по которому арендатора можно привлечь к ответственности по суду. Проблема в том, что небогатые студенты, как правило, не могут внести существенный депозит. Что до судебной ответственности, то, закончив учиться, человек обычно уезжает в свою родную страну. И разыскать его там практически невозможно>.

В общем, одной из мер защиты для собственников является крепость и безыскусность отделки - все должно быть сделано так, чтобы возможность что-то сломать и разрушить сводилась к минимуму. <Антивандальность> требуется не меньшая, чем у апартаментов, сдаваемых посуточно на морских курортах - а, пожалуй, и поболее, чем там:

<Входной билет>

Минимальная сумма, необходимая для выхода на этот рынок, очень небольшая - всего 18 тыс. евро. Именно столько, по словам Станислава Зингеля (), стоит оборудованная студенческая квартира в восточной части Германии. Подобная дешевизна, а также бесплатное высшее образование (да-да, не удивляйтесь - даже с иностранцев в этой стране плату взимают только очень немногие вузы!) сделали Германию бесспорным лидером по количеству приобретенной россиянами студенческой недвижимости - 30% от общего количества. Некоторые инвесторы приобретают сразу блоки из шести и более квартир или отдельные дома, которые поделены на комнаты.

Во Франции минимальные цены начинаются уже от 50-70 тыс. евро, в Великобритании - еще процентов на 20 больше. В английском Шеффилде (там находится один из крупнейших в стране Sheffield University) квартиры <под студентов> с одной спальней продаются за £76 571 (порядка $115 тыс.), с четырьмя спальнями - £181 866 (около $273 тыс.), с пятью - £248 746 (примерно $373 тыс). Все квартиры управляются управляющей компанией, гарантирующей чистый доход более 6% годовых.

Еще дороже стоит недвижимость, которая расположена в столичных городах - к примеру, студия в Париже недалеко от Сорбонны площадью всего в 30 кв. м обойдется уже в 250 тыс. евро. Правда, такая недвижимость будет уже не узко <студенческой> - ее можно будет сдать и туристам, и иностранным рабочим.

Управление: читаем контракт!

Рынки стран, где имеется студенческая недвижимость, довольно развитые и зрелые. Там существует изрядное количество компаний, которые согласятся заняться управлением вашей недвижимостью: искать арендаторов, присматривать за ними, взимать арендную плату. Стоимость услуг, говорит Игорь Индриксонс (), составит порядка 10% от заработанного, т.е. ваш доход в 8-10% годовых превратится в 7-9%. Лепота!

Есть, правда, <маленькая> деталь: управляющие знают, что главной проблемой со <студенческими> объектами является не заполняемость или неплатежи жильцов, а физическая сохранность недвижимости. Соответственно, именно на эти пункты в договоре нужно обращать самое пристальное внимание. <Инвестиция может оказаться очень разорительной, - отмечает Игорь Индриксонс. - Первые 2-3 года мы будем получать совершенно замечательные 8-10%, а потом окажется, что требуются вложения в очень серьезный ремонт, и от дохода остается хорошо если половина>.
Альтернатива? <Непрямая инвестиция>, т.е. вложение денег в паевой фонд. При меньшей доходности он обладает существенными достоинствами: для <входа> достаточно суммы всего в $50, и основной задачей работающей в составе фонда УК является не <выжать> из недвижимости максимум денег, а сберечь саму недвижимость в целости и сохранности. Впрочем, инвестирование через фонды - это тема для отдельного разговора:

Резюме от журнала Metrinfo.ru

Студенческая недвижимость - это, как минимум, интересно. Привлекает не очень высокая минимальная цена инвестиции, возможность возложить все хлопоты на профессиональных управленцев. Но следует четко понимать, что износ данных объектов может оказаться очень сильным. Не исключен вариант, когда 2-3 года вы получаете совершенно фантастические деньги, а потом весь этот доход съедается необходимым ремонтом.


Источник: Metrinfo