Германия, как правило, ассоциируется у нас с надежностью и стабильностью. На немецком рынке недвижимости, как у Ремарка на Западном фронте - без перемен, хотя кризисные явления оказывают влияние и на него.

В 2009-м экономические показатели Германии снизились на 5%, в начале года значительно уменьшился выпуск валового внутреннего продукта. Однако к концу года благодаря мерам государственной поддержки в экономике страны наметился небольшой рост. По данным экспертов, в прошлом году впервые за пять лет инвестиции в строительную отрасль снизились в целом на 0,7%, в том числе несколько сократились капиталовложения в жилищное строительство. Это неплохие показатели для периода рецессии.

"Многие немцы предпочитают арендовать жилье, а не приобретать его"

На фоне кризисных бурь и потрясений рынок недвижимости Германии кажется оплотом спокойствия и постоянства. Цены здесь не изменялись сколько-нибудь значительно уже 19 лет. Большинство немцев предпочитают арендовать жилье, а не приобретать его. Да и налог на недвижимость здесь довольно высок. Недаром иногда Германию называют страной арендаторов. За довольно длительный период с 1950-го по 2006 год доля собственников жилья в западных землях выросла всего лишь на шесть пунктов - с 39 до 45%. По данным немецкой статистики, доля собственников жилья составляет 43%, т. е. меньше половины населения.

По информации исследовательского института Empirica (www.empirica-institut.de), число жителей Германии, проживающих в собственных домах и квартирах, уже составило 52%. Хотя и это тоже относительно немного.

Аренда жилья

Рынки жилой недвижимости в различных городах Германии имеют существенные различия. Например, самый большой рынок арендуемых квартир - в Берлине, второе место занимает Гамбург. По данным ипотечного банка Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG (DG HYP), в прошлом году стоимость аренды жилья в новостройках крупных промышленных центров возросла на 2-3%. Это является следствием растущего спроса в городах и одновременного снижения активности в строительном секторе.

Выше средних показателей выросла стоимость найма недвижимости во Франкфурте, Дюссельдорфе и Гамбурге. Цена одного квадратного метра снимаемой жилой площади в Дюссельдорфе составила 10 евро в месяц. В Берлине стоимость аренды не увеличилась и остается самой низкой (7 евро за 1 м²). В старых домах в Берлине и других городах жилье можно снять в среднем на 2 евро дешевле, чем в новостройках. Для сравнения: в южных европейских столицах (в Риме, Мадриде, Вене) семья может снять квартиру несколько дешевле, чем в крупных городах Германии. Зато стоимость аренды одного квадратного метра жилья в Стокгольме и Копенгагене составляет в среднем 11,8 евро, что выше, чем в Германии.

Возможности инвестиций

Постоянство рынка зачастую означает, что доходы от жилья на нем относительно невелики. Объект, находящийся в удачном месте (а это, как правило, в крупных городах), может обеспечить примерно 5-7% дохода. Но есть места и не очень удачные.

"Германия является стабильной страной, внушающей доверие российскому покупателю"

С другой стороны, инвесторов может привлечь стабильность. Жилье в Германии традиционно пользуется спросом среди россиян. По данным президента международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, за последние несколько месяцев этот спрос заметно вырос. Люди стремятся вложить деньги в западную недвижимость, при этом делая ставку на страны Евросоюза. Станислав отмечает: <Германия является стабильной страной, внушающей доверие российскому покупателю. Многие россияне рассматривают Германию как потенциальное место жительства. Это объясняется высоким уровнем жизни и социальной защиты населения, качественным образованием, многолетними культурными и политическими связями>.

Что касается цен на немецкое жилье, приведем несколько примеров. Так, жилой дом в Берлине (21 квартира и офис), обновленный в 1996 году, все квартиры в котором сданы внаем, предлагается по цене от 2,3 млн евро. Стоимость 13-квартирного доходного дома в немецкой столице (с внутренним двором, парковкой и гаражом) составляет от 1,05 млн евро. Так называемая студенческая недвижимость в университетском городе Вуппертале - студио общей площадью от 22 м², в пяти минутах ходьбы от университета - предлагается по цене от 12-22 тыс. евро. По данным компании Gordon Rock, доходность таких студенческих квартир может составить 8-9%.

Популярность

В разных землях Германии - разная стоимость недвижимости. Наиболее дорогим остается юг (земли Бавария, Баден-Вюртемберг). Станислав Зингель отмечает: <Самый дорогой город - Мюнхен, тут цена 1 м² может доходить до 10 тыс. евро. Также дорогим является район Боденского озера, например, город Линдау. Кроме того, строительство в предгорных районах (Баварских Альп) характеризуется более высокой себестоимостью>.

На западе страны (Северный Рейн - Вестфалия) жилье более доступно. Так, в Дюссельдорфе цены колеблются от 700 до 3000 евро за м². В восточных землях (Берлин и Саксония) стоимость недвижимости относительно невелика. Например, в Дрездене она начинается от 600 евро за м².

<Безусловно, очень популярен Берлин, недвижимость там востребована как никогда. Сегодня это Мекка для инвесторов со всего мира>, - подчеркивает Зингель. Наиболее востребованной среди покупателей остается восточная часть Берлина. Именно здесь больше всего новостроек и современных домов. В западном Берлине в основном старые постройки начала XX века.

С точки зрения инфраструктуры районы не сильно отличаются друг от друга: хорошая транспортная доступность, множество магазинов. Восточная часть Берлина более плотно заселена, предложений квартир на продажу намного меньше, и стоимость квадратного метра выше, чем на западе.

Ближайшие перспективы

По данным DG HYP, в прошлом году строительство в Германии испытало спад. Было построено 160 тыс. условных квартир, что стало новым историческим минимумом. Однако по прогнозам банка, в 2010-м в крупных промышленных центрах будет наблюдаться рост количества построенных квартир примерно на 2%.

Станислав Зингель считает, что стоит обратить внимание на Берлин, где недвижимость пока относительно недорога, но в ближайшем будущем прогнозируется значительный рост ее стоимости. Город стремительно развивается, в нем открываются филиалы международных компаний, и финансируются крупные строительные проекты.


Maindoor.ru