Большинство зарубежных экспертов в сфере инвестиций в недвижимость в целом оптимистично оценивают рыночную ситуацию. Новый этап развития рынка недвижимости начнется уже в этом году.

Этот оптимизм разделяют две трети респондентов, принявших участие в проведенном Colliers International исследовании 2010 Global Investor Sentiment Survey. Они выражают желание расширить свои портфели в ближайшие 12 месяцев.

Согласно результатам исследования Global Investor Sentiment Survey, впервые проведенного компанией Colliers International и основанного на мнениях 244 крупнейших институциональных и частных инвесторов во всем мире, совокупный инвестиционный портфель которых превосходит $300 млрд, большинство респондентов полагает, что рынок в настоящее время достиг дня или приближается к низшей точке. При этом две крупнейших группы инвесторов, составляющие 41% респондентов, считают, что стрелка находится где-то между 5 и 6 часами на <мировых часах рынка недвижимости>.

На этих часах рыночные циклы привязываются к определенному времени, причем 12 ч. означает пик развития рынка, а 6 ч. - его дно. Каждые шесть часов между этими точками соответствуют этапам подъема (с 6 ч. до 12 ч.) или спада (с 12 ч. до 6 ч.).

Респонденты считают, что в Латинской Америке (8 ч. 30 мин.) и Азиатско-Тихоокеанском регионе (7 ч.) уже наблюдается подъем. К Азиатско-Тихоокеанскому региону также относятся Австралия и Новая Зеландия. В США и странах Азии, по мнению респондентов, рынок достиг дна - 6 ч., тогда как страны Ближнего Востока, Центральной и Восточной Европы, а также Канада все еще переживают этап спада. Респонденты полагают, что в ближайшие 12 месяцев на рынках этих регионов, за исключением Восточной Европы, вновь начнется подъем.

Инвесторы, стремящиеся расширить свои портфели, предпочитают инвестировать в пределах собственной страны, однако при этом они обращают внимание и на возможности, открывающиеся на некоторых развивающихся рынках, включая Польшу, Украину, Вьетнам, Бразилию и Индию.

По мнению Colliers International : <Россия так же, как и Европа переживала достаточно резкий спад инвестиционной активности, которая в последние полтора года была близка к нулю. Тем не менее, наметившиеся положительные тенденции говорят о том, что мы близки к новому росту инвестиционного рынка. Об этом также свидетельствуют изменения ожидания покупателей по ставкам капитализации, которые по высококлассным объектам уже могут быть ниже 10%, а еще год назад они находились на уровне 15-16%.

В России стрелка инвестиционных часов находится ближе к 6 ч. Но при этом надо понимать, что у российских и у западных часов разный вес стрелки. Можно сказать, что наши часы идут с запаздыванием. Инвесторы в первую очередь начинают активность на локальных рынках и только потом смотрят на развивающиеся рынки. В ближайшие двенадцать месяцев события могут развиваться по двум сценариям: стрелка инвестиционных часов в России будет медленно двигаться к 7 ч. или резко рванет вверх, обусловив всплеск инвестиций. Этому будет способствовать доступность заемного финансирования, а также будет зависеть от доходности недвижимости на западных рынках. В случае, если на западе не будет distress-активов, инвесторы обратят свой взор на российский рынок в поисках высокой доходности>

Один из вопросов, вызывающих наибольшую озабоченность, это финансирование. Респонденты разделились на две равные группы в мнении по вопросу, облегчился ли доступ к финансированию по сравнению с тем, что наблюдалось год назад, или нет. Однако и здесь они выразили оптимизм в отношении предстоящего года. Около 90% респондентов полагают, что в ближайшие 12 месяцев получать финансирование станет легче. Впрочем, большинство уверено, что стоимость финансирования возрастет.

Инвесторы из Азии, Канады, Латинской Америки и Западной Европы отметили улучшение ситуации с получением доступа к финансированию за последний год, тогда как в США и странах Тихоокеанского региона изменений не наблюдалось. Инвесторы на Ближнем Востоке и в Восточной Европе столкнулись с затруднением доступа к финансированию.

В исследовании отражено и еще одно важное наблюдение - сдвиг предпочтений в сторону высококачественных объектов недвижимости, способных приносить доход. Возврат к ориентированности на доход и меньшее внимание рост капитализации актива лучше всего были выражены одним респондентом, по мнению которого <увеличение стоимости актива - это лишь дополнительное преимущество; мы приобретаем недвижимость, чтобы получать доход>.

Что касается рынков капитала, исследование показывает, что мнения относительно возврата рынка к <нормальному> состоянию (7,0-7,5-процентной ставке капитализации для офисных помещений) сильно разнятся, хотя большинство респондентов и ожидают, что рынки их стран вернутся к <норме> в ближайшие полтора года.

Если рассматривать ситуацию в географическом разрезе, можно отметить следующее: инвесторы из Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают, что их рынки вернутся к нормальному состоянию в IV квартале 2010 г. За ними должны последовать рынки Канады, Латинской Америки, Восточной и Западной Европы - к I кварталу 2011 г., а затем США - ко II кварталу 2011 г.

Дополнительные выводы исследования:

Многие инвесторы рассматривают события последних двух лет как хорошее напоминание о том, что рынок коммерческой недвижимости очень цикличен, и выбор определенного времени имеет существенное значение для получения прибыли.

Ожидается, что арендные ставки в этом году достигнут минимального уровня во всем мире - большинство респондентов полагает, что в секторе офисной недвижимости это произойдет в I квартале 2010 г., за ним последует сектор индустриальной (II квартал 2010 г.) и торговой (III квартал 2010 г.) недвижимости.

По всей видимости, инвесторы искренне уверены в том, что, несмотря на трудности, создаваемые экономическим спадом, особенно в США и ряде европейских стран, цены на недвижимость в настоящее время позволяют сделать удачные приобретения. Многие инвесторы готовы закрыть глаза на возможные проблемы с арендными ставками и вакантными помещениями в ожидании улучшения ситуации в будущем.


Commercial Real Estate