В немецких СМИ в последнее время проходили сообщения, что в стране резко возросли цены (до 30% за несколько месяцев) на недвижимость в Германии. Действительно ли резко? И не надувается ли пузырь? Поиском ответов на эти вопросы занялись аналитики землячества Германии Академии Masterforex-V.

В свете печальных обвалов рынков недвижимости в последние годы интересно для начала взглянуть на историю в Германии. По статистике за последние 30 лет цены держались более или менее на одном уровне.

По фундаментальным показателям спрос на недвижимость увеличивается ощутимо при значительном росте дохода на душу населения. Но поскольку эта величина выростала в Германии незначительно, то она и не влияла на цены. В это же время численность населения сокращалась, тем самым также не давая импульсов для роста цен. Тренд по переселению из сельской местности в города наблюдался, но не такой интенсивный как в ряде других стран.

Кроме этого надо отметить, что в Германии ведется строгий отбор получателей ипотечных кредитов. Доля собственного капитала обычно должна составлять минимум 20% от полной стоимости. В редких случаях, например при высокой зарплате обоих членов семьи, возможно получение кредита без собственного капитала. Особенно критично относятся к клиентам, не сумевшим накопить даже минимальный капитал втечение длительного периода трудоспособности. Кроме этого каждый кандидат проходит проверку благонадежности по системе SCHUFA. При существующих нарушениях заявку отклоняют. Эта политика выдачи кредитов предотвращала быстро растущий спрос и отсюда вытекающий неадекватный рост цен.

Тем не менее, это развитие не считается негативным, т.к. постоянные цены на недвижимость могут иметь стабилизирующее воздействие на инфляцию и не приводят к созданию пузырей.

Так что значит цены вообще не росли? С 1975 по 2007 год реальные цены снизились на 0,8%, а в годы бума недвижимости с 2001-го по 2007-ой они упали даже на 1,2%. Только период, связанный с воссоединением, дал толчок в развитии цен. Речь идет разумеется о средних ценах по стране. Если рассматривать отдельно взятые регионы, то есть конечно огромные различия: в некоторых - цены росли, в некоторых - падали.

Недавно рассказал житель города Гослар (регион Харц в Нижней Саксонии): <У нас в регионе жилье простаивает, невозможно ни в аренду сдать, ни продать. Местные фантазию проявляют - дальше некуда. В аренду - первые 3 месяца бесплатно, а при покупке - еще кусок местного леса бесплатно в придачу. Ничего не помогает.>

А тем временем житель Мюнхена в 8:00 утра читает в свежем выпуске газеты объявление по съему квартиры и звонит. Ему сообщают: <Ой спасибо, но нам уже так много звонков было и мы уже нашли жильцов... еще вчера>.

Смешно? А героям предыдущих двух историй не до смеху. Как же так получается?

Не учитывая локальные экстремумы, в Германии просматривается два вектора роста занятости: с востока на запад и с севера на юг. Почему так - это история отдельная, но заметна очень сильная корреляция с ценами на недвижимость.

Берлин, будучи самым большим городом Германии с населением в 3,5 млн. жителей, держится в таблицах в лучшем случае только <середенячком>. Похоже "размер" - не самое главное.

Среди 20 самых дорогих городов около 75% приходится всего на две федеральные земли: Бавария и Баден-Вюртемберг.
Вы уже догадались, где именно находятся эти две земли...? Правильно, на юге западной Германии.

Кроме этого есть еще Рурская область, отдельные крупные локальные пики как Гамбург или Франкфурт на Майне, многие пики помельче. Есть еще несколько узловых точек вроде Ульма: вроде и город небольшой и работодателей не много, но находится между полюсами Штутгарт и Мюнхен, да еще на пересечении двух важных автомагистралей.

А юг можно вообще считать одним сплошным регионом. В один только Мюнхен едут на работу каждое утро со всей округи по 100 км и больше. Благо с местными поездами и автомагистралями - задача возможная.

Вот и получается, что жильцы на квартиру в Мюнхене звонят по объявлению еще до выхода объявления, а бедный житель города Гослар весь лес раздал, а квартиры все равно пустуют.

Этим спросом и определяется рост цен в регионах. Ну а в последние месяцы добавился еще один дополнительный фактор. Немцы, особенно старшего поколения, выделяются высокой нормой сбережений. В свете кризиса, высокой бюджетной задолженности и падения курса евро повсеместно поселился страх перед инфляцией. Причем речь даже не о гиперинфляции, а <обыкновенная> инфляция например 6% в год сможет <съесть> за 10 лет около половины сбережений. В комбинации с возросшим недоверием к разного рода финансовым инструментам, люди жаждут более надежных путей вложения средств и приходят к недвижимости. И покупают ее разумеется в перспективных регионах. Вот и получается, что на обычный долгосрочный рост цен в таких городах накладывается <кризисный> эффект и приводит к краткосрочным скачкам локально и до 30%.

Выводы для инвесторов: рынок недвижимости Германии все еще является очень привлекательным. Но для успешного долгосрочного инвестирования необходимо проводить комплексный анализ, в каждом регионе и в каждом городе есть как очень перспективные объекты так и наоборот.


profi-forex.org