В последнее время в мире становится все более популярным новый формат недвижимости — коливинг: люди со схожими взглядами и убеждениями делят жилое пространство не только или не столько по финансовым причинам, сколько из-за общности мировоззрения. Зачем покупать вещь, если ей можно пользоваться вместе с кем-то — именно на этом основан принцип shared economy.

Следы уберизации

Владелец крупной финской строительной компании, как и положено состоятельному европейцу, построил большой деревянный дом — по соседству с собственными топ-менеджерами. Дома у всех отдельные, однако баня общая: состоятельные совладельцы просто договариваются, чья очередь париться. На таком же примерно принципе основан коливинг — совместное проживание. "Прообраз коливинга зародился на территории США в XIX веке, когда небогатые иммигранты, покоряя мегаполисы, ютились в домах, разделенных на индивидуальные спальни и общую кухню, гостиную и санузел. В современном же понимании данного слова коливинг возник лишь с началом ипотечного кризиса 2008 года",— рассказывает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. По его словам, именно экономический крах инвесторов на рынке недвижимости и их растущая неуверенность вынудили девелоперов обратиться к новым решениям. В итоге к 2010 году наряду с коворкингами в США открылись первые сетевые коливинги, предполагающие наличие общего рабочего пространства, мест общественного пользования и индивидуальных спален.

По большому счету коливинг — это сочетание коворкинга и коммунальной квартиры, но с хорошим интерьером, не случайно подобранным составом жильцов, отличной транспортной доступностью и высоким качеством самой недвижимости (и ремонта в том числе). Коливинг родился, вобрав в себя два других формата, стремительно набравших популярность: коворкинг и хостел. "Первые коливинги появились в Сан-Франциско, и бизнес-идея не нова: студенческие общежития можно считать прототипом коливингов, усовершенствованным и отвечающим требованиям времени. В Америке аудитория у этого формата проживания наиболее широкая, создаются даже клубы, члены которых могут проживать в коливингах одной сети, расположенных в разных районах города. Арендаторами становятся представители творческих профессий, работники сферы информационных технологий, "свободные художники". Соседей подбирают либо сами постояльцы из своей среды, либо владельцы, управляющие коливинга через собеседование. Встреча с каждым потенциальным жильцом позволяет отсеять тех, кто не подходит остальным соседям.

В основе коливинга, как коворкинга или каршеринга, лежит один и тот же принцип — shared economy, когда несколько людей пользуются одной вещью. Иногда такое явление еще называют уберизацией экономики — в честь Uber, сервиса, перевернувшего представление о рынке такси. К слову, принцип совместной перевозки давно вышел за пределы автомобильного транспорта. В июне 2016 года компания РЖД анонсировала свои планы по созданию электронной площадки для оперирования вагонами. Предполагается, что робот в режиме реального времени будет выбирать ближайший порожний вагон, для того чтобы подать его грузоотправителю. Таким образом, компания планирует сократить порожний пробег вагонов и добиться большей экономии.

Сегодня в разных странах мира можно найти сайты и мобильные приложения, где можно взять в краткосрочную аренду лыжи, велосипеды, сноуборды, одежду и даже новогодние елки. Более того, делиться можно не только товарами, но и услугами. Например, индийское приложение LittleSkill помогает пользователям бесплатно обмениваться навыками: пловец может научить программиста и наоборот.

На рынке недвижимости уберизация также коснулась самых разных форматов недвижимости. "Принцип shared economy буквально пронизал западный рынок недвижимости. Например, в сегменте курортного жилья это всем хорошо известный таймшер, в сегменте офисной недвижимости — коворкинг, в сегменте жилья — коливинг. В свою очередь, сегмент гостиничной недвижимости может похвастаться хостелами",— рассуждает Станислав Зингель. По его словам, на первичном рынке существует множество форм приобретения недвижимости сразу несколькими собственниками, в том числе и за счет ипотечных займов. Даже инвестиции в коммерческую недвижимость осуществляют с другими совладельцами. Так, приобрести гигантский торговый центр можно лишь с сотней долларов в кармане — достаточно купить ценные бумаги фонда. "Во всем этом кроется один принцип: разделение расходов между несколькими арендаторами или собственниками для последующего поочередного или совместного использования недвижимости, в том числе и для извлечения дохода",— отмечает Станислав Зингель.

От Нью-Йорка до Бали

По словам экспертов по инвестициям в недвижимость, секрет популярности коливинга — в относительно невысокой по сравнению с аналогами привычного формата арендной плате, наличии при этом всех современных удобств вроде посудомоечной машины, компьютеров и безлимитного Wi-Fi. За порядком следят клининговые службы, за что жильцам доплачивать не нужно. У каждого постояльца отдельная комната или в крайнем случае комната для двоих. В квартире есть помещения для работы и творческой деятельности, есть места для занятий, которые требуют тишины — чтения или просто отдыха.

Коливинги есть в США, Канаде, Австралии, Таиланде, России, Испании, Германии — практически во всех развитых странах мира. "Сегодня коливинг особенно широко распространен в США. Годовой оборот данного сегмента составляет около $10 млрд. Коливингом в стране занимаются три крупные сетевые компании, у каждой из которых не менее 30 отдельно взятых объектов недвижимости, расположенных по всей стране. Капитал крупнейших игроков сегмента превышает $10 млрд, что свидетельствует о высокой востребованности данного формата жилья",— говорит Станислав Зингель. По его словам, на примере США видно, что проживание в коливинге предопределяется финансовым положением: это обходится на 30-50% дешевле, чем аренда однокомнатных квартир. Но дело не только в дешевизне: на выбор формата влияет и мировоззрение. Поэтому большинство арендаторов коливинга — небогатые творческие интеллектуалы в возрасте от 25 до 35 лет. "Среди них доминируют начинающие предприниматели, фрилансеры, художники, музыканты и так далее. Для многих даже семейный статус не является препятствием к совместному проживанию с близкой по духу "тусовкой". Поэтому среди арендаторов коливинга много семейных пар без детей",— рассказывает Станислав Зингель. По его словам, коливинг — это своевременное предложение девелоперов для желающих сэкономить на регулярном рынке аренды жилья. "Причем спрос порой превышает предложение. В наиболее раскрученные коливинги Лос-Анджелеса сформирована очередь до 800 человек. Помимо Лос-Анджелеса активно коливинги развиваются в Нью-Йорке, Бостоне, Сан-Франциско, Майями, Сиэтле",— рассказывает господин Зингель.

За пределами США коливинг получил распространение на самых разных континентах, достаточно много коливингов в австралийском Сиднее и Мельбурне, из европейских городов чаще всего эксперты называют Брюссель, Рим, Лиссабон, Мадрид, из азиатских — китайский Шанхай. Впрочем, коливинги встречаются даже на Бали. Например, в городе Убуд компания Roam открыла собственный коливинг для представителей творческих профессий: у каждого жильца есть своя комната с ванной, однако акцент сделан на общих пространствах — в центре дома расположен гигантский бассейн, а по вечерам жители собираются в просторном лаунже на крыше. "Рынок коливинга сформирован в Лондоне. Более того, английская столица является исключением из общего правила: в отличие от других мегаполисов, коливинг здесь распространен среди пенсионеров",— говорит Станислав Зингель. По его словам, недавно в британской столице был построен первый малоэтажный дом, рассчитанный на 25 семей преклонного возраста. Причем проект ориентирован на покупателей, а не арендаторов жилья, как в других городах. В Великобритании даже действуют ассоциации пожилых приверженцев коливинга. А в 2016 году появилась Older Women Co-Housing Group, создатели которой уверяют, что они предлагают своим клиентам не столько жилье, сколько новых друзей. В Лондоне же расположен один из самых больших коливингов в мире — Collective Old Oak Common. Комплекс рассчитан на 550 спален, помимо которых в здании действует множество коворкингов, лаунжей для отдыха, есть даже собственные кинотеатр и тренажерный зал. Как уверяют управляющие зданием, жители могут вообще не покидать коливинг: здесь есть все необходимое. Стоимость проживания в Collective Old Oak Common составляет £250 в неделю, и он прежде всего рассчитан на тех, кто недавно переехал в британскую столицу.

Именно дополнительными услугами зачастую коливинги привлекают потенциальных жителей. Еще один интересный проект с незамысловатым названием WeLive расположен в Нью-Йорке — он был запущен компанией WeWork, которая ранее, как следует из ее названия, специализировалась на коворкингах. Всего комплекс рассчитан на 200 спален, однако интересно, что девелоперы не ограничились исключительно предоставлением жилья и общих пространств вместе с сопутствующими услугами: речь идет об образе жизни. Так, вместе с комнатой жильцы получают доступ к общим книгам, совместному караоке и даже питанию. При этом каждый может выбрать не только комнату по своему бюджету, но и план проживания — например, за дополнительную плату можно получить даже тренера по фитнесу.

Инвесторы на паях

Одной из разновидностей shared economy на рынке недвижимости эксперты называют совместное инвестирование. Причем интересно, что одна из форм — вложения в те же коливинги. Речь идет не о покупке недвижимости вскладчину, а о соинвестировании строительства — это довольно популярный инвестпродукт в Великобритании, Германии, Чехии: частные инвесторы вкладывают свои деньги в строительство и получают доход после продажи объекта. Деньги могут быть вложены как в жилую, так и в коммерческую недвижимость: студенческие общежития, доходные дома, отели и апарт-отели. В Великобритании бюджет для соинвестирования начинается от £500 тыс., а итоговая доходность колеблется от 10% до 25% годовых, срок реализации проекта составляет всего один-два года, и зачастую инвесторы привлекают в него банковское финансирование. Основными видами таких инвестиций являются, во-первых, покупка старого здания одним инвестором или группой инвесторов, его редевелопмент и последующая продажа готовых квартир. Во-вторых, приобретение акций компании, специально созданной под конкретный проект — эта структура владеет земельным участком, привлекает кредитные средства и выступает заказчиком строительных работ. После реализации проекта компания ликвидируется с выплатой остатков акционерного капитала ее участникам. Третий вариант — так называемый мезонинный кредит: частное кредитование застройщиков, нуждающихся в дополнительном финансировании проектов. В этом случае обеспечением выступают акции компании-застройщика.

Совместно вкладывают в недвижимость и частные, и профессиональные инвесторы, у которых есть какие-то свободные средства, но нет возможности самостоятельно реализовать девелоперский проект: недостает необходимого опыта и нет полного объема финансирования. "Соинвестирование для них — это возможность поучаствовать в строительстве объектов на ликвидных и популярных зарубежных рынках недвижимости, вложив при этом небольшое количество денег и не организовывая самостоятельно весь процесс, включая поиск и покупку участка, разработку проекта, получение соответствующих разрешений и лицензий, поиск подрядчиков и так далее.

Если инвестируют в такие проекты, как правило, состоятельные люди в возрасте, то живут в коливингах по всему миру чаще все-таки молодые. Современная молодежь очень мобильна и не хочет привязываться к месту. "Молодые люди месяцами, а то и годами живут на островах, сдавая квартиры, которые достались им по наследству от родителей и бабушек. Даже кратковременное путешествие длительностью в месяц или два планируется с выгодой для себя: почему бы не сдать квартиру людям, которые в этом нуждаются, таким же, как ты, путешественникам, для которых гостиничная индустрия выглядит бездушной. Специальные сервисы позволяют делать это без риска, подбирать близких по духу и взгляду на мир арендаторов. Коливинг для них уже следующий шаг, а управляющие компании, работающие с этим форматом, помогают найти подходящий для жизни объект практически в любой точке мира.


КоммерсантъFM