В ноябре рынок жилой недвижимости Екатеринбурга начал посылать приятные сигналы для продавцов. Впервые за год средняя цена квадратного метра подросла. Правда, совсем немного. По сос-то-янию на 10 ноября средняя стоимость квадрата на местном рынке составила 52,4 тыс. руб., утверждают в Уральской палате недвижимости (УПН). Это на 0,009% больше, чем четыре недели назад.

Прецедент сами риэлторы комментируют сдержанно. О грядущем ускорении положительного тренда они говорить не торопятся, видимо вспоминая прежние неудачные прогнозы, когда местному рынку пророчили подъем сначала к концу 2007 г., потом к весне 2008-го и т. д. <Рынок скорее замер, чем приготовился к росту, - рассуж-дает Сергей Меньшенин, руководитель аналитического отдела АН <Новосёл>, - последние три месяца темпы падения сокращались. А сейчас от рынка можно ожидать как незначительного роста, так и плавного снижения>.
Той же позиции предпочитают придерживаться федеральные продавцы недвижимости. В большинстве регионов ситуация развивается по примеру столицы, поясняет Инна Игнаткина, исполнительный директор АН <МИАН>, а в Москве до конца года ждать роста не приходится: <Рынок в состоянии стабильного ожидания. Вплоть до весны сколько-нибудь значимых событий, скорее всего, не будет. Цена лишь может колебаться в пределах плюс-минус 2%. И большинство других городов России будут находиться в таком же состоянии>.
Зато рынок точно на дне. Об этом продавцы заявляли уже неоднократно. Но теперь у них есть доказательства. В России появились города-пионеры, где цены начали идти вверх. Причем в отличие от Екатеринбурга прирост там больше нескольких сотых процента.

Аутсайдеры выбились в пионеры

Вопреки принятой в России традиции, когда все тренды начинаются с Москвы, расти в цене региональные рынки стали раньше столицы. В октябре, пока московская недвижимость плавно теряла в стоимости еще два с небольшим процента, Омск, к примеру, скакнул вверх сразу на 5,59%.
Помимо этого города по итогам октября в плюс вышли Ростов-на-Дону (средняя цена по отношению к показателям сентября увеличилась на 3,68%), Тюмень (+2,28%), Казань (+2,2%) и др.
<Покупатели в регионах начали реализовывать отложенный спрос>, - отмечает г-жа Игнаткина. А причины, которые заставили их активизироваться, - разные.
В частности, жилье сейчас дорожает там, где рынок в период всеобщего роста (2006-2007 гг.) не успел разогнаться до миллионов квадратных метров новостроек в год и до стопроцентного прироста цен. К таким городам продавцы относят все тот же Омск, Магадан и, например, Волгоград.
Из-за невысоких в прошлые годы темпов застройки дефицит предложения там сформировался быстрее. И начиная с сегмента вторичного жилья спрос после паузы стал прибывать, что и подтолкнуло цены.
Другую причину положительного тренда в регионах продавцы видят в господдержке. Казань и Набережные Челны, например, выбились в число пионеров роста во многом благодаря местной программе поддержки строительного сектора, считают риэлторы.
В Татарстане работает социальная ипотека, питающая рынок деньгами. С 2005 г. по решению здешних властей бюджетники республики и сотрудники компаний <Татнефть> и <Татэнерго> могут получить жилищный кредит почти на 30 лет под 7% годовых. Панацеей для рынка эта программа не стала. Но смягчила его падение и ускорила рост.
Недвижимость в регионах-пионерах снова становится инвестиционно привлекательной. Так как дно пройдено, в квадратные метры можно вкладываться, чтобы сохранить деньги. Но из других регионов инвесторы туда не пришли. Если покупать квартиру в Магадане, то в ней нужно жить. Иначе смысл теряется. Перепродать ее через год с серьезной наценкой не получится. Прибыли больше 10% от такой операции никто не ждет. Сдавать - хлопотно и опять же неприбыльно. Потому оттока покупателей с других рынков в эти регионы риэлторы не прог-нозируют.

Олимпиада притянула спрос

Исключение из правила - курортные города России. Здесь в октябре также зафиксировали прирост средней цены. Причем спрос оживили больше не местные жители, а инвесторы из других регионов.
В преддверии зимней Олимпиады-2014 Сочи превращают в современный город, который и по окончании спортивных соревнований будет притягивать туристов.
Для того чтобы Сочи перестроить, из федерального, регионального и городского бюджетов планируют потратить до 194,638 млрд руб. Деньги, согласно заверениям российского премьера Владимира Путина, пойдут не только на строительство спортивных объектов в столице Олимпиады-2014, но и на развитие инфраструктуры всего Краснодарского края. По госпрограмме за счет бюджета там строят дороги, мосты, тоннели, прокладывают новые сети канализации, водопровода, энергоснабжения и т. п.
Бизнес вложит немногим меньше - порядка 130 млрд руб. В надежде на будущую прибыль от наплыва туристов частные компании из разных регионов принялись реконструировать советские турбазы и возводить новые отели и коттеджи на Черноморском побережье.
Программы строительства в Краснодарском крае есть у <Базового элемента> и у <Газпрома>. Из уральских компаний в Сочи зашел, в частности, <УГМК-Холдинг>. Он согласился оплатить и построить в будущей олимпийской столице ледовую арену общей стоимостью 1,033 млрд руб.
А строительная <дочка> Группы Синара - <Синара-Девелопмент> - приобрела в Сочи пансионат <Бургас> и начала его перестраивать. В реконструкцию планируют вложить 700 млн руб. Бывший пансионат уже превратили в трехзвездочный отель с годовой выручкой 150 млн руб. К 2012 г. к нему намерены пристроить новый ресторанный комплекс, SPA-центр и современный деловой центр.
<Фин-Инвест-Строй> реконструировал на Черноморском побережье пансионат <С.С.С.Р.>. Его тоже перестроили, а часть земли комплекса отдали под жилищную застройку - девелопер возвел там поселок <Орхидея Парк> на 31 дом. <После любой Олимпиады цены на недвижимость в городе, где она проводилась, растут еще как минимум пять лет>, - объясняет интерес строителей Дмитрий Серый, директор департамента продаж <Орхидея Парк>.
Поверив в будущую прибыль российского юга, теперь девелоперы пытаются внушить свою веру частным покупателям. <Если в мире не приключится еще один финансовый катаклизм, частный инвестор в ближайшие годы сможет неплохо заработать на курортной недвижимости. Можно купить дом и приезжать туда раз в год. А в остальное время сдавать его в аренду другим туристам. Гостиниц высокого уровня здесь пока очень мало. И апартаменты можно сдавать по ценам до 30 тыс. руб. в сутки>, - описывает плюсы частных вложений г-н Серый.
Для того чтобы привлечь желающих заработать таким образом, <Фин-Инвест-Строй> создал в Сочи управляющую компанию, которая берет на себя доверительное управление выкупленными таунхаусами: за 5% выручки находит арендаторов, собирает с них деньги, следит за порядком в апартаментах. Схема работает, утверждает Дмитрий Серый. Доход от аренды такой недвижимости должен быть не ниже выручки номеров в хороших отелях, т. е. не меньше 8 тыс. руб. в сутки. А цена содержания апартаментов - от 4 до 11 тыс. руб. в месяц.
Доводы, похоже, подействовали. После того как рынок упал в среднем на 30-40%, в октябре российский юг начал понемногу дорожать. Средняя цена недвижимости в Сочи выросла на 0,5%, в Краснодаре - на 0,3%. <В начале этого года мы заключали лишь одну-две сделки в месяц. Нам пришлось снизить цены на наши объекты на 25%. Но сейчас покупатель вернулся. Осенью за месяц мы могли заключать до десяти сделок. И теперь подняли прайсы: в октябре стоимость одного квадрата под ключ повысили с 90 до 100 тыс. руб.>, - сообщает г-н Серый.

Русские деньги вернулись на зарубежные рынки

Ближайшие конкуренты недвижимости юга России - зарубежные курорты. По ценам, сопоставимым с сочинскими, можно приобрести дом в Испании.
С середины прошлого года спрос на зарубежное жилье сократился как минимум вдвое, рассказывают продавцы. Но сейчас он начинает восстанавливаться - в кризис цены квадратного метра во многих странах упали еще больше российских. И инвесторы туда потянулись. <Недавно мы купили для нашего клиента апартаменты в Орландо, США, площадью 121 кв. м. Докризисная цена объекта - $330 тыс. А мы приобрели его за $130 тыс.>, - рассказывает Галина Кочнева, координатор международного направления центра недвижимости <Северная казна>. Американский рынок постепенно оживает. Клиент г-жи Кочневой планирует перепродать дом через два года с наценкой как минимум в 100%.
Это вполне возможно, подтверждает Станислав Зингель, президент московского АН Gordon Rock: <По отношению к пиковым показателям цены рынок в США упал на 50%. Но американцы однозначно уже прошли дно. Так, по итогам второго квартала 2009 г. недвижимость во Флориде выросла на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года>.
Похожая ситуация - во многих других странах. В кризис Болгария, Турция и Испания подешевели на 40%, Черногория - на 35%, Кипр и Египет - на 10%. Не называя имен клиентов, риэлторы рассказывают о крупных предпринимателях и высокопоставленных чиновниках, покупающих по два-три дома за пределами России. <Недавно мы приобрели для одного местного предпринимателя сразу два дома за границей. В одном он планирует жить сам. А второй ему нужен, чтобы попробовать свои силы на западном рынке недвижимости - будет его сдавать, а через год-два продаст>, - приводит пример Галина Кочнева.
Помимо низкой цены иностранцы заманивают российских инвесторов законодательными поблажками. Спасая свои экономики, многие государства начали предоставлять своеобразные бонусы для тех, кто готов вложиться в их недвижимость. Кипр, например, стал выдавать вид на жительство каждому иностранцу, потратившему здесь на дома и квартиры более 300 тыс. евро. А в Штатах иностранцу, инвестировавшему более $500 тыс., вручают грин-карту.
На такие преференции русские покупатели, похоже, клюнули. Так, россияне сейчас лидируют в рейтинге спроса на недвижимость в Черногории. На их долю приходится 52% всех сделок с иностранными инвесторами в этой стране, рассказал г-н Зингель. Первые они и на Кипре - с долей в 55%, и в Латвии (62%), а в Турции, например, - четвертые (20%).
По словам риэлторов, за пределами родины екатеринбуржцы предпочитают покупать дома в курортных зонах. Согласно данным Gordon Rock, дом для летнего отдыха приобретают 50% покупателей зарубежной недвижимости.
Приобретенные квартиры и дома эксплуатируют по той же схеме, что предлагают девелоперы сочинской курортной недвижимости. Хозяин приезжает в дом или апартаменты раз в год. А остальное время управляющая компания сдает эту недвижимость в аренду, забирая себе 5-8% выручки.
Екатеринбургские риэлторы готовы подыскать для клиента недвижимость в любой точке мира - были бы деньги. Но география спроса на зарубежные квадратные метры не слишком обширна. К примеру, несмотря на все плюсы Соединенных Штатов, которые красочно описывают местные продавцы, недвижимость там приобретают не более 4% екатеринбуржцев, вкладывающихся в <зарубежку>. <Далеко и непонятно. Потому страшно>, - кратко поясняет г-жа Кочнева. Ближе и родней Болгария, Турция или Чехия, продолжает она: <Многие туда ездили - просто на отдых. И примерно представляют, в каких районах и какие объекты лучше покупать. Плюс у многих друзья уже обзавелись недвижимостью в этих странах и могут подсказать>.
Вкладываться в новые направления частным инвесторам рискованно, признают риэлторы. Рынок чужой страны нужно хорошо знать. Если приобретенный дом или квартира будут пустовать - покупатель потеряет деньги.
Дополнительная преграда, увеличивающая траты российского инвестора, - отчисления зарубежным посредникам. Не меньше 20% от суммы покупки может уйти на услуги иностранных юристов и риэлторов, обслуживающих сделку.
В итоге рентабельность вложений не превышает прибыль от екатеринбургской недвижимости. Потому, как правило, за пределами России квартиры и дома покупают те, у кого инвестиционные квадратные метры на родине уже есть, - диверсифицируют риски.
А активнее всего недвижимость за рубежом сейчас приобретают чиновники, рассказывает один из продавцов: <Федеральные начальники местных госслужащих очень не любят излишней роскоши в жизни своих подчиненных. Потому, если сегодня чиновник с зарплатой в 100 тыс. руб. купит себе дом в Карасьеозерском, он рискует не только лишиться поста, но и угодить за решетку. Так рисковать никто не хочет. Потому вкладываются за рубежом - подальше от глаз контролеров>.
Поток денег за границу и на сочинские стройки снова начал расширяться. Но массового исхода инвесторов с региональных рынков не произойдет, считают риэлторы. Уже с весны динамика цен в российских мегаполисах окончательно войдет в положительную зону и начнет неспешно отыгрывать падение последних двух лет, надеются продавцы.

Источник: Деловой квартал Екатеринбург
Автор: Дмитрий Шлыков