Обычно, говоря об операциях с зарубежной недвижимостью, подразумевают покупку квартир, апартаментов, вилл и т.п. Жизнь, однако, иногда поворачивается так, что возникает острая необходимость в деньгах (почему именно - объяснять, вероятно, нет нужды, особенно на фоне постоянных разговоров о кризисе). И появляется надобность недвижимую собственность, напротив, продать.

Журнал Metrinfo.ru искал пути и варианты решения этой непростой задачи.

Шаг первый: ищем риэлтора

Продавать недвижимость самостоятельно трудно даже в том случае, если вы живете в том же городе. А когда объект находится за тысячи километров и в другой стране, задача становится практически невыполнимой: сложно организовать даже обычный показ, не говоря уже о юридических вопросах, организации сделки и т.п. Следовательно, нужен агент. Где и как найти риэлтора? Как убедиться в достаточном профессионализме и элементарной честности?

Несколько лет назад на одной профессиональной <тусовке> автор этих строк услышал любопытное суждение: только задумывая и проектируя новое здание, хороший инвестор смотрит далеко вперед - в том числе и думает о том, как потом это здание сносить и что делать с обломками. Это, конечно, высший пилотаж предвидения, доступный только крупным компаниям с аналитиками, маркетологами и т.п. Но и частному лицу, приобретающему уютный домик где-нибудь на морском побережье, стоит задать себе вопросы: как скоро я намерен этот объект продать? И кому я его продам?

Большинство покупателей так, конечно, не поступали. Корить себя за это поздно - нужно решать сейчас. <Первое, с чего следует начать - понять, кто в основном покупает недвижимость в данной стране, - говорит Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. - Например, это жители Норвегии. Значит, нужно искать риэлторов, работающих именно с клиентами из этого государства. Обращаться следует и в местные (для страны, где находится ваша недвижимость) агентства, ориентированные на норвежский рынок, и в собственно норвежские. И, конечно, можно и нужно предложить объект и российскому рынку - самостоятельно или через агентство>.

Вопрос о том, какое количество специалистов пытаться привлечь, и не стоит вовсе. <В большинстве стран на вторичном рынке практически не существует эксклюзивов, поэтому, чем больше привлекается агентов и агентств, тем выше шанс продать, - отмечает Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании <БЕСТ-Недвижимость>. - Правда, при нынешнем состоянии рынка продать довольно сложно>.

Что до профессионализма и честности, то эти материи проверить тяжело - вряд ли кто-то признается сам в недостатке того или другого. <Можно, конечно, разузнать о международном признании данного агентства, полученных им премиях и призах, - говорит Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). - Но я бы предложил другой путь, более простой: узнать, кто на данном рынке лидер>. И это верно - когда о ком-то хорошо отзываются коллеги-конкуренты - это дорогого стоит.

Шаг второй: пытаемся понравиться

Найти специалиста, интересного вам - еще полдела. Нужно, чтобы и риэлтор заинтересовался вашим вариантом. При нынешнем состоянии рынка это вовсе не гарантированно - некоторые фирмы просто отказываются работать с недвижимостью, которая прежде была куплена не у них. К их числу относится и <БЕСТ-Недвижимость>, и Юлия Титова объясняет, почему. <Объектов на продажу море, - говорит эксперт. - Мы берем или объекты, купленные у нас, или что-то сногсшибательное. Единичные объекты на вторичном рынке тяжелее рекламировать, кроме того, могут всплыть различные юридические нюансы. И, конечно, личный фактор: <физик>, продающий одну квартиру, может капризничать, менять правила игры на ходу. Это никому не интересно>.

Но так поступают не все агентства. <Это явление не носит массового характера>, - считает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. А Михаил Михов, генеральный директор агентства зарубежной недвижимости <В раю>, просто предлагает: в случае отказа какой-то фирмы продавать ваш объект можете обратиться к нам!

Шаг третий: считаем комиссию

Ключевой во взаимоотношениях клиента и риэлтора вопрос - комиссия. В некоторых странах ее размер установлен законодательно, но в большинстве - это в чистом виде рынок, и размер вознаграждения риэлтора зависит, по существу, от количества желающих реализовать. <Главный показатель - насколько тяжело в данной стране продается недвижимость: чем сложнее - тем больше попросит агентство, - считает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). - Самыми <тяжелыми> оказываются страны, более всего пострадавшие от кризиса>. Говоря о конкретных размерах комиссии, эксперт назвал <вилку> от 0,5% до 15%.

Другие наши консультанты называли более скромные цифры. По оценке Михаила Михова (<В раю>), комиссия составляет, как правило, 2-10% от стоимости недвижимости. Еще чаще назывались комиссионные в 3-6%. Правда, с оговорками.

<Продавцу необходимо четко понимать, что сейчас практически во всех странах <рынок покупателя>, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). - Это значит, что даже в тех странах, где до кризиса агентства брали комиссию с покупающей стороны, теперь берут и с продавцов тоже. И размер комиссии вырос>. <Помимо стандартной формы, когда размер вознаграждения определяется в процентах, возможна и иная договоренность, - отмечает Юлия Титова (<БЕСТ-Недвижимость>). - Фиксируется цена, которую продавец хочет получить на руки, а все, что агенты удается <накрутить> выше - его гонорар>.

Советы продавцу

Кризис и финансовые проблемы привели к жесточайшей конкуренции среди продавцов: продать недвижимость хотят сегодня многие. Известно вернейшее средство повысить привлекательность своего объекта - снизить цену, но средство это по понятным причинам не очень нравится продавцам: Нельзя ли придумать что-то еще?

Наши консультанты высказали только одно предложение: российский собственник иностранной недвижимости может предложить продаваемый объект кому-то из соотечественников - родственникам, друзьям, родственникам друзей, друзьям родственников: <Все бывает. И чудеса случаются>, - суховато отреагировала на такую возможность Юлия Титова (<БЕСТ-Недвижимость>). А вот Станислав Зингель (Gordon Rock) чуть более оптимистичен. <Если объект расположен в жилом комплексе, где основная масса собственников - россияне, то он становится более востребованным именно среди наших сограждан, - отмечает он. - В этом случае сотрудничество с российским агентством недвижимости и поиски покупателя на нашем рынке дают существенные преимущества>.

В чем было куда больше единодушия - так это в рекомендации не торопиться с продажей. <Если нет острой необходимости, я бы советовала переждать, - выразила практически общее мнение Юлия Титова. - Сейчас огромный объем недвижимости выставлен на продажу иностранцами, которые вынуждены платить по ипотечным кредитам. А есть еще банки, ставшие собственниками недвижимости, отсуженной у бывших покупателей - они готовы <падать> в цене еще ниже>. <Продавать при нынешнем состоянии рынка невыгодно, цены упали в некоторых местах в два раза, - вторит Михаил Михов (<В раю>). - А вот покупать сейчас - это как раз выгодное вложение денег>.

О перспективах

В статьях о недвижимости уже давно общим местом стали слова об инерционности данного рынка. Акции или валюта могут за несколько минут потерять половину своей стоимости, а realestate сначала медленно уходит в снижение, потом так же медленно восстанавливается.

<Недвижимость многих государств уже растет в цене. Франция, Скандинавские страны, Австрия, Швейцария, Кипр - все они уже дорожают, - убежден Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). - И даже там, где последствия кризиса оказались очень тяжелыми (например, Испания), кризис тоже, по существу, закончился. Другое дело, что из-за инерционности недвижимости процесс восстановления займет больше времени, чем в других отраслях экономики>.

Однако - в чем убеждены все наши консультанты - даже возобновление роста цен и спроса не избавит продавца от необходимости искать риэлтора, договариваться с ним о размерах комиссии и т.п. В свое время много говорили о том, что новые интернет-технологии сделают ненужным присутствие агента-человека: смотреть квартиру можно будет во время виртуального тура, а оплачивать покупку - банковским переводом. Но потом выяснилось, что все не так просто. <Интернет стал огромным плюсом и помощью в процессе выбора объекта и принятии решения о покупке, - говорит Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании <Новое Качество>. - Но услуги риэлтерской компании при продаже вторичного объекта все равно будут нужны. И для показа объекта, и для подготовки документов, процедуры расчетов и согласования всего процесса>.

Источник: МетрИнфо