<Недвижимость может только дорожать, другое развитие ситуации просто невозможно>, - этот тезис казался нам незыблемым почти 20 лет. Даже ценовые откаты, случавшиеся в родном отечестве (скажем, в 1998-99 годах), воспринимались как проявления нашей <неправильности> - вон, на рынках нормальных стран (США, Западной Европы) никакого снижения цен нет, все растет.

Нынешний кризис примечателен прежде всего тем, что освежил в памяти простые идеи. Что деревья не растут до небес. Что время от времени случаются потрясения и существенные падения. В том, что произошло с рынками некоторых стран, во многих из которых российские покупатели очень любили приобретать недвижимость, разбирался корреспондент журнала Metrinfo.ru.


Испания: дальше от берега - сильнее падение

Большинство аналитиков сходятся на том, что цены здесь сократились примерно на 30% по сравнению с докризисным 2007 годом. Однако, говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании <МИЭЛЬ-DPM>, это усредненные цифры - где-то снижение оказалось больше, где-то - меньше. <Сделать точную разбивку по всей стране достаточно сложно, - отмечает эксперт. - Да и предпочтения наших клиентов на всю Испанию не распространяются. Клиенты, обладающие бОльшими бюджетами, приобретают недвижимость ближе к Барселоне (Коста-Брава и Коста-Дорада). Те, чей бюджет находится в пределах 150-160 тыс. евро, покупают апартаменты и даже двухуровневые квартиры на Коста-Бланке и Коста-Калида>. В принципе, та же ситуация и на островах. На Майорке, по данным официальной статистики, снижение составляет 10-15%, однако можно купить объекты со скидкой и в 30-35%.

В целом в Испании (это касается и островов, и материковой части) размер удешевления больше зависел не от класса недвижимости, а от местоположения. <Наибольшее снижение по ценам произошло по домам и апартаментам, удаленным от береговой линии или в крупных городах, вне зависимости от класса недвижимости>, - говорит Наталья Завалишина. Также, по ее словам, сейчас сложно говорить, у кого легче получить большую скидку: у застройщика или продавца вторичного объекта. Тут вопрос в конкретной ситуации продавца, в том, насколько он заинтересован в продаже.

Болгария: большая распродажа

Болгарский рынок с трудом поддается анализу. Прежде всего потому, что объемы выставленных на продажу объектов огромны. По рассказам знающих людей, все побережье страны представляет собой гигантскую стройку, увешанную надписями <Продава се>. Естественно, участники столь массового процесса конкурируют друг с другом, отчаянно демпингуют. Публикуемые в объявлениях цены - это цены предложения, а какие именно цифры фигурируют в реальных сделках - бог весть:

Более-менее официальная версия происходящего - цены скорректировались вниз на 25-30%, да и то не все, а только на <изначально переоцененные объекты>. А на хорошие, качественные падение составило лишь 10-15%, а то и вовсе обошлось без него. Верится во все это, если честно, с трудом. Недавно на одной из выставок болгарской недвижимости автор познакомился с одним посетителем. Разговорились. Выяснилось, что полтора года назад этот человек купил под Варной квартиру по цене 1600 евро за кв. м. Сейчас цена подобных предложений - 800-900. При том, что стоимость купленного жилья упала практически вдвое, мой новый знакомый не унывает: говорит, что квартира ему нравится, а кризис заканчивается. Глядишь, года за два цены вернутся на прежние позиции.

Черногория: новое и готовое пострадало меньше

Эта страна, по мнению Станислава Зингеля президента Международного агентства недвижимости Gordon Rock оказалась в числе наиболее пострадавших от мирового кризиса: цены снизились примерно на 35% от пикового уровня 2008 года. Более всего пострадали вторичное жилье и новостройки на начальных этапах строительства. В меньшей степени - новостройки, которые находились на последнем этапе строительства или уже построенные.

США: минус 10 лет

Америку, конечно, нельзя назвать очень популярной у россиян. Во-первых, страна довольно дорогая - и сама недвижимость, и повседневные траты на жизнь. Во-вторых, далекая: перелеты занимают по 8-13 часов и тоже очень недешевы. В-третьих, США отличаются специфическим въездным законодательством. Люди, пообщавшиеся с иммиграционными чиновниками, отзываются о процессе в духе героини фильма <Интердевочка>: <замучили, как Пол Пот Кампучию>. И все же о Дяде Сэме мы не можем не сказать, потому что именно в его владениях кризис и начался:

Результаты для рынка оказались очень различными. Примерно год назад ленты информационных агентств облетела весть о доме в Орегоне, продававшемся за $1,75. С другой стороны, говорит Ольга Побединская, долгое время прожившая в Америке, а в Москве работавшая в компаниях <Агент002> и <Доки>, элитные объекты в Нью-Йорке совершенно не пострадали. <В Калифорнии и Флориде цены только за последний год снизились почти на 40%, - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), - В целом сейчас цены на недвижимость в США находятся на уровне конца 90-х годов, т.е. достигли минимума за последние 10 лет>.

Латвия: цены от 400 евро

Эту страну, как и США, нельзя назвать очень популярной у жителей России. Но в нашем <рейтинге> она занимает место по праву: как бесспорный <чемпион> по падению цен. Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что стоимость недвижимости в крупных городах Латвии снизилась по сравнению с пиковыми значениями 2007 года на 60%. Наталья Завалишина (<МИЭЛЬ-DPM>) называет еще более впечатляющие цифры - 75%. <Стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Риге достигла отметки 455 евро>, - говорит она.

Из всех городов Латвии россиянам, вероятно, интереснее всего Юрмала, поэтому остановимся на ее недвижимости подробнее. Как отмечает Наталья Завалишина, элитные объекты по цене 3-4 тыс. евро за кв. м пока остаются невостребованными, но это вряд ли приведет к существенному удешевлению: владельцы такой недвижимости в большинстве своем люди небедные и могут переждать тяжелые времена. А вот жилье эконом-класса можно приобрести сегодня на вторичном рынке по цене от 400 евро за кв. м. Цена целого объекта составляет, таким образом, всего 20-40 тыс. евро в зависимости от площади, удаленности от центра и состояния.

Как это все произошло?

Теперь обратимся к вопросу о том, какие причины привели ко всей описанной ситуации. Универсальным ответом было бы <кризис>, однако он, на наш взгляд, не совсем исчерпывающ. Надо бы поконкретнее.

О происшедшем в США сказано уже тысячи раз - это и <пузырь> на рынке ипотеки, и последовавшая за ним волна личных дефолтов. Но есть и другой аспект проблемы, о котором у нас говорят значительно реже - жесткая позиция властей. <В Америке у несостоятельных заемщиков отобрали 18 млн. домов, - говорит Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. - Большая часть этого жилья пустует, разрушается, разворовывается и даже уничтожается. Но выселять все равно продолжают. Потому что понимают: сегодня простишь одного - завтра еще десять прекратят платить. А послезавтра еще миллионы будут лишены возможности купить себе жилье в кредит, поскольку никто в таких условиях кредитовать не будет. Нам бы это понимание!>.

Что касается остальных стран, то их рынок, конечно, пал жертвой внешних обстоятельств. <Курортные> страны вроде Испании или Болгарии изначально ориентировались на то, что существенную долю спроса обеспечивают состоятельные иностранцы. И когда в государствах, признанных <локомотивами> европейской экономики (Германии, Великобритании) начались проблемы - это не могло не сказаться на рынке <курортников>. Иногда на эти обстоятельства накладывался <местный колорит> - скажем, в Латвии с 2000 года все жили ожиданием вхождения страны в зону евро. Это событие (по опыту других младоевропейцев) обычно сопровождается существенным ростом цен на рынке недвижимости - вот продавцы и стали загодя переписывать ценники, а покупатели - приобретать с инвестиционными целями.

Можно ли иначе?

Об этом не любят вспоминать, но есть страны, на рынке недвижимости которых и в последние годы все продолжает дорожать, объем сделок растет. <Израиль является одной из стран, где за период с начала финансового кризиса средняя стоимость недвижимости выросла, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). - С начала 2009 года средний уровень цен вырос на 16%. Тем самым рынок уже не только отыграл прошлогоднее падение цен, но и показал рост на 4% по сравнению с докризисным уровнем>.

Причины происходящего - доступность ипотечных кредитов, причем не только для местных жителей, но и для россиян, а также их низкая ставка в 3,5-5% годовых. <Отмена виз для россиян также ощутимо сказалась на повышении активности, - продолжает Станислав Зингель. - Рынок недвижимости в Израиле характеризуется отсутствием сезонности и высоким внутренним спросом. Осторожные израильские застройщики уменьшили строительную активность с началом кризиса - в итоге сейчас квартиры раскупаются на стадии проекта. Недавно дом из 40 квартир в пригороде Тель-Авива был продан в течение 1 часа!>.

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Вопреки расхожей пословице, мы не будем начинать за здравие и заканчивать за упокой, а поступим прямо противоположно. Происходящее в последнее время на разных рынках внушает оптимизм - в Латвии темпы снижения замедлились, а во всех прочих странах виден уже и осторожный послекризисный рост. Из этого вытекает, что владельцам уже купленной недвижимости надо не паниковать и пытаться продать ее за бесценок, а немного подождать. Ну а впредь, конечно, быть поосмотрительнее, перед приобретением обращая внимание на возможные признаки <мыльного пузыря> на рынке.

Автор: Владимир Абгафоров
Источник: МетрИнфо