Рост спроса и, соответственно, стоимости активов от 15 до 30% в течение года ожидается на американском рынке недвижимости в долгосрочной перспективе после избрания Дональда Трампа президентом США, считают эксперты. По их словам, рынок достаточно инертен и не способен отреагировать на какие-то события моментально, а о каких-то последствиях можно будет говорить не ранее чем через полгода.

Прямая зависимость

Пока избранный президент США Дональд Трамп не представил какую-то конкретную программу, эксперты, основываясь на предвыборных заявлениях, разводят руками и говорят, что в настоящей ситуации сложно спрогнозировать какие-то тенденции на перспективу, в том числе и на весьма инертном рынке недвижимости.

До того момента, пока Трамп не озвучит какие-то ключевые тезисы своей программы, в том числе и экономической, все будут сидеть и гадать, что же будет. На предвыборных дебатах он отпускал достаточно острые высказывания, в том числе в адрес ФРС, ее главы Джанет Йеллен, а также продемонстрировал недовольство экономической системой.

Заявления Трампа по поводу увольнения Йеллен — предвыборная риторика, но политика Федрезерва все же может измениться. Вопрос — в какую сторону? Возможно, в сторону повышения ставки, но другой вопрос — как быстро это будет. Положение рынка недвижимости в США напрямую зависит от ставки ФРС. Сейчас базовая процентная ставка находится в диапазоне 0,25-0,5%. Колебание спроса и предложения прямо пропорциональны величине ставки ФРС.

Важными составляющими также являются аппетиты к риску, и доходность, предлагаемая рынком, добавляет президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. "Многие инвесторы прогнозируют повышение ставки ФРС, соответственно, стоимость денег для инвестора вырастет. Допустим, эффективная ставка для конечного инвестора 4-4,5%, и она, возможно, будет чуточку больше. Но явно Федрезерв не тот игрок, который будет что-то делать резко, и подъем будет плавной эволюцией, а не революцией", — рассуждает он.

По его словам, для конечного покупателя недвижимости или владельца это значит, что если они привлекают заемное финансирование, то цена денег для них будет выше.

Удорожание денег – это всегда движение любых активов, в том числе и таких инертных как недвижимость. Поэтому все в руках Федрезерва. Посмотрим, какая будет ясность, а она наступит в ближайшие месяцы. Дорогие деньги — падение всех активов, поэтому в случае повышения ставки ничего дорожать не будет, и цены на недвижимость начнут падать.

Доступ иностранцам

Американский рынок недвижимости сейчас находится на пике — цены близки к максимальным. Последняя коррекция вниз была в 2008 году.

Тем не менее, спрос растет со стороны нерезидентов. Зингель отмечает, что многие инвесторы из Пакистана, Индии, арабских и восточных стран рассматривают рынок США, как "тихую гавань". "Прежде всего, исходя из стоимости доллара. Но доллар, по мнению ряда экспертов, будет усиливаться", — утверждает он.

Очень много покупают китайцы. Они становятся богаче и с удовольствием покупают дома в зеленой зоне. Этот процесс будет продолжаться, если, конечно, Трамп его не остановит законодательно.

Кстати, в своей предвыборной кампании Трамп обещал построить стену по всей границе между США и Мексикой и депортировать 11 миллионов нелегальных мигрантов, в основном испаноговорящих, а вот про Китай ничего не сказано.

Этот спрос колоссален, учитывая население Китая, и с какой скоростью оно богатеет, он может обеспечить рост цен на недвижимость на долгие годы. В отличие от ситуации, когда с 2003 по 2007 год наблюдался рост цен, этот спрос будет не дутым, а платежеспособным.

Можно предположить, что те же самые китайцы предпочтут вкладывать деньги, которые они получают от экспорта товара в США не в "казначейские" облигации, а американскую недвижимость. Если Трампу и парламенту это не понравится, они наверно законодательно смогут ограничить вход для иностранных инвесторов на рынок, а если оставят все как есть, то цены на недвижимость США будут расти достаточно долго.

Коммерческая недвижимость: одно "но!"

В долгосрочной же перспективе итоги выборов могут стать сигналом для азиатских инвесторов, что стоит пересмотреть свой интерес к коммерческой недвижимости в США, поскольку владение объектами может усложниться. Сама подготовка к сделке с инвестициями в недвижимость стоит десятки миллионов долларов, и такое вложение достаточно рискованное в условиях, когда что-то может поменяться. Путь для иностранных инвесторов в Америку будет осложнен. Они будут брать таймауты для дополнительных консультаций.

Зингель отмечает, что в будущем свое влияние на инвесторов окажет ситуация, в которой Трамп может решиться на изменение ставки корпоративного налога в сторону снижения, то доходность для конечного инвестора повысится.

Трамп обещал понизить планку корпоративного налога на прибыль до 15%, а также обеспечить налоговую льготу на инвестиции.

"Сегодня налог составляет 30-35%, и если он сделает его равным 15%, то это станет толчком для новых инвестиций, большего количества сделок, а также роста цен на коммерческую недвижимость", — объясняет эксперт Gordon Rock. Доходность в Америке для инвесторов будет привлекательнее.

Внутренний фокус

Главный научный сотрудник Института всеобщей истории РАН Александр Петров полагает, что Трамп сфокусируется на проблемах внутри страны, в том числе он сделает более доступными кредиты на жилье, от чего выиграет средний класс.

Внутренний рынок недвижимости в 2010-2011 году, как утверждает Зингель, стабилизировался — банки стали выдавать ипотеку, кредитовать коммерческую недвижимость.

"Когда деньги и кредитование доступно, это приводит к росту цен", — замечает он. Сейчас рынок растет на 3-5% ежегодно, при том, что экономика находится во вполне приличном состоянии. При этом, говоря о доступности кредитов, не стоит рассчитывать, что повторится "праздник" 2008 года, когда кредитование было слишком доступно, и это принесло свои негативные плоды, обращает внимание эксперт Gordon Rock.

Сейчас средняя стоимость предложения в США составляет порядка 500 тысяч долларов. Речь идет о жилье среднего класса. В течение года ожидается рост цен примерно на 15-28%.

Также возможен рост по кредитным ставкам. Если сейчас для иностранцев ставка составляет 4-5,25%, а для резидентов — 3-5%, то ставка может вырасти до 6,5%, причем для всех.

Обещанного полгода ждут

Так или иначе, но эксперты не уверены, что в краткосрочной перспективе на рынке недвижимости США возможны какие-то подвижки по результатам итогов выборов. Основная причина заключается в том, что недвижимость, в отличие от ценных бумаг или валют, которые можно продать на бирже за несколько секунд, реализуется более сложно.

Если вы захотите продать недвижимость, то на сделку выйдете только через полгода. И если все кинутся продавать, цены будут низкие, а когда вернетесь к покупке, цены вернутся уже на прежний уровень. Любые сделки и решения отнимают минимум полгода.

Также нужно учитывать, что цикл президента — всего лишь 4 года, и в этой связи не исключено, что те, кто настроен негативно, будут думать о том, чтобы переждать это время в активах на рынке недвижимости.

Недвижимость — это не такой волатильный рынок. Ответ на все действия приходит через 4-6 месяцев. По его словам, в долгосрочной перспективе на рынке недвижимости будет наблюдаться рост спроса и стоимости активов. Основная причина — фокус на возвращение денег назад в страну.

Для того чтобы понимать, как отреагируют рынки, нужно учитывать, что структура рынка достаточно сложная, и от прихода нового президента, она не отреагирует моментально. "Если будут какие-то изменения, то мы их заметим позже", — резюмирует Зингель.



РИА Новости