Тема преимуществ дома за границей была популярной и до кризиса. Переоцененное московское жилье неказисто смотрится по сравнению с аналогичными по цене виллами и апартаментами в странах с лучшим климатом. Но проблемы с ликвидностью подвигают россиян быть более рациональными, приобретая пусть и подешевевшую зарубежную - равно как и российскую - недвижимость.

В I полугодии 2009 г. на покупку зарубежной недвижимости россияне потратили, по разным оценкам, $9-15 млрд, что соответствует годовому объему всех сделок на рынке жилой недвижимости Москвы в 2007 г., - такова оценка директора по маркетингу БН <Агент 002> Ольги Исламовой.

Собственная гордость

Есть у брокеров истории как из анекдотов - когда на шальные деньги люди брали виллы за $1 млн, чтобы потом продать за $700 000, - но это в прошлом. Сейчас, на взгляд продавцов, покупатели (теперь уже не только олигархи) из России отличаются от клиентов из других стран не столь радикально.

<Для продавца национальная и культурная принадлежность покупателя вряд ли будет иметь такое же значение, как, например, для соседей, тем более сейчас, - считает Ольга Багрова, ведущий консультант "Калинка-Риэлти". - Разве что россиянин или "шейх" покажутся продавцу представителями стран третьего мира с чуждой культурой и образом жизни>.

Тем не менее, продолжает эксперт, обычно российский покупатель в большей степени ориентирован на приобретение дорогой, статусной недвижимости уровня luxury. <Сами европейцы покупают такие объекты редко, отдавая предпочтение функциональным домам и квартирам "для жизни" более экономичного класса, - говорит она. - Для россиян недвижимость прежде всего отражает высокий статус ее обладателя и уже потом является местом для комфортной жизни. Поэтому так важны престижное местоположение и стоимость объекта, чтобы этот статус подчеркнуть>.

Личное море

Предпочтения российских покупателей отличаются от требований к недвижимости, предъявляемых клиентами из Европы, отмечает большинство риэлторов, продающих дома за рубежом. <На Лазурном берегу во Франции для наших крайне важна близость моря или вид на море из окон жилья. Также место должно быть популярное, поблизости должно быть много ресторанов, развитая инфраструктура. Состоятельные европейцы предпочитают уединение, идеальный вариант - дом, окруженный полем, желателен красивый вид из окна>, - приводит пример Екатерина Тейн, партнер компании Knight Frank. Иное отношение и участку земли, на котором располагается вилла: <Российские покупатели предпочитают ровную землю, а европейцы спокойно приобретают разноуровневые участки, если их устраивают местоположение и дом>.

Президент агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель находит показательным сравнить покупателей из Европы и России в странах с курортным климатом: <Англичане, как правило, выбирают объекты с минимумом дополнительных опций, чтобы меньше платить за обслуживание. Они не готовы переплачивать за близость к морю, за инфраструктуру жилого комплекса, и могут остановить свой выбор на не самом престижном и охраняемом месте, лишь бы было оно удобным и заселено англичанами. Россияне, напротив, готовы платить за престижность и охрану, безусловно - за близость к воде и редко хотят видеть соседями соотечественников>. В Израиле, по его словам, покупатели из Франции торгуются сразу за снижение стоимости объекта, а россияне - в основном за бонусы (парковка, рассрочка платежа).

<Для большинства европейцев близость моря не является обязательным условием. На Кипре наши стараются купить объект в 500 м от береговой линии, англичане, немцы, скандинавы - на расстоянии до 15 км от берега (близость гольф-полей для них нередко приоритетна), а сами киприоты забираются еще дальше от берега, так как не любят сырости>, - рассказывает Наталья Завалишина, гендиректор компании <Миэль Distant Property Management> (DPM). <На Кипре в горный район Пафоса наших нет смысла даже везти. Зато тамошние стандартные по планировкам, фасадам дома, очень уютные, быстро раскупили англичане>, - рассказывает Зингель.

В Праге для наиболее состоятельных покупателей из России важно, чтобы объект был рядом с достопримечательностью или видом на культовые места. , - удивляется он.

Впрочем, по данным Knight Frank, хотя состоятельные россияне по-прежнему заинтересованы в качественных объектах с престижным местоположением, например на том же Лазурном берегу, по цене от 5 млн до 15 млн евро, они несколько скорректировали запросы. <Теперь более тщательно и обстоятельно изучаются вопросы выбора объекта, покупки не являются спонтанными, а требования к жилью в большей мере обусловлены практическими соображениями>, - описывают перемены аналитики компании. Выражается это в том, что сейчас покупатели из России больше интересуются аспектами жизни местного общества и уже не ищут объекты в тусовочных местах, а в домах ценят функциональный и удобный дизайн, современные инженерные и сервисные решения.

В чем, по словам Тейн, россияне всегда были основательнее европейцев, так это в изучении правовых аспектов сделки: внимательно читают договор купли-продажи, советуются с юристами, налоговыми консультантами. <Европейцы чувствуют себя более защищенными законодательно. Многие британцы, например, в период роста рынка покупали объекты в новостройках, лишь прочитав описание в интернете. И если считали проект инвестиционно привлекательным, то брали несколько квартир на начальных стадиях строительства>, - рассказывает она.

<Наши соотечественники в большей степени ориентируются на собственные вкусы, даже если подход инвестиционный, - говорит Наталья Завалишина. - Как правило, смотрят объекты, прежде чем купить>. Граждане Великобритании или, например, Ирландии, по ее словам, часто действуют через своих риэлторов, полагаясь на их мнение. <Нередко покупают объекты, которые можно назвать практически неликвидными (например, в Болгарии старые деревенские дома). И через 2-3 года выставляют их на продажу, хотя спроса на такие объекты нет>, - рассказывает Завалишина.

Многие европейцы при покупке получают ипотечный кредит и в стране, где планируется покупка, и у себя дома. Россияне так не поступают: если и берут кредит, то только в стране, где планируют покупать недвижимость, продолжает эксперт. Игорь Индриксонс, директор департамента IntermarkSavills, добавляет, что россияне вообще более недоверчивы к предлагаемым новым продуктам и схемам приобретения недвижимости на зарубежных рынках.

С двумя целями

Все частности, подмечаемые участниками рынка, проистекают из разницы в подходе, уверен Индриксонс.

Российские покупатели редко приобретают жилье только для инвестирования, предпочитая совмещать собственное проживание с инвестициями. Поэтому даже в жилых комплексах невысокой ценовой категории, которые строят, например, в Турции и Болгарии, русские покупают в первую очередь самые лучшие объекты - пентхаусы, трехсторонние квартиры и т. д., рассказывает Екатерина Тейн.

Недвижимость для себя и объекты для инвестиций продаются между тем на разных рынках, каждый из которых довольно обширен, подчеркивает Индриксонс. Например, британцы на пенсии хотят жить в странах победнее - потому что там все дешевле - и с хорошим климатом. А те, кто на недвижимости зарабатывает, покупают в регионах, где обоснован рост цен. Например, в Румынии, но не на побережье, а там, где идет развитие инфраструктуры или фабрику строят. Инвесторы свои приобретения даже не видят и ими не пользуются.

Попытка же получить все и сразу существенно ограничивает выбор, сводя его к пятерке курортных мест. <За границей и в городе, конечно, можно иметь квартиру, но приезжать туда на уикенд не получится - как правило, квартира сдана на год>, - объясняет Индриксонс. Кроме того, курортная недвижимость может неплохо расти в цене (а россияне гонялись именно за ростом рынка), но быть в то же время малоликвидным - на суперэкзотическом острове мало потенциальных покупателей, как и потенциальных арендаторов.

Впрочем, и в IntermarkSavills отмечают: вилл на побережье россияне покупают уже меньше, выбирая апартаменты. <Все равно люди на курорте проводят время не в четырех стенах, а на пляже>, - говорит Индриксонс. Он уверен, что лет через 10 российские покупатели зарубежной недвижимости тоже разделятся на инвесторов и тех, кто ищет жилье для себя, и советует последним быть <хотя бы на 10% инвесторами>.

Впрочем, в DPM сейчас отмечают уменьшение количества инвестпокупок, в пользу приобретения для себя. Еще одна из тенденций - сейчас редко кого привлекают строящиеся объекты. <Люди склонны покупать готовые объекты, которые уже частично заселены>, - говорит Завалишина.

Не местные

И, конечно, подходы к покупке жилья аборигенов и иностранцев в той или иной стране могут различаться существенно. Так, по словам Зингеля, происходит, например, в США.

Но пожалуй, самый наглядный пример - Англия. <Впрочем, повадки, принципы поведения всех иностранцев в Англии расходятся с английскими>, - уточняют брокеры. Так, покупатели из России не позарятся на квартиру на <полуподвальном>, с нашей точки зрения, цокольном этаже - с <видом> на пол-улицы - и любят лофты, тогда как англичане считают такое жилье непрактичным с точки зрения распределения площадей. Большие пространства местных вообще не слишком интересуют, их интересует плата за жилищно-коммунальные услуги, которая в Англии высока.

<Изначально покупатели из Европы, в частности англичане, привыкли к небольшим пространствам, тогда как для русских своеобразным стандартом качества является размер комнат и особенно высота потолков. Нередки случаи, когда российские покупатели отказываются от жилья в Лондоне, где площадь спальни может составлять всего 8 кв. м>, - рассказывает Екатерина Тейн.

Надежда Лазарева, директор Международной школы дизайна, говорит, что на стажировках в Англии их студенты учатся <смотреть глазами англичан, не москвичей>. Представитель международной брокерской компании показывала им типичные лондонские квартиры разных категорий, всего около 20 помещений, рассказывает она.

Москвичам бросилось в глаза отношение к таким параметрам жилья, как вид из окна, планировки, наличие окна в кухне. <Маленькие пространства - это нормально, подросток может иметь комнатку без окна размером с кладовку>, - описывает Лазарева. Старый дом может быть неудобным для современного человека, деревянные перекрытия и лестницы немилосердно скрипеть, а окна не защищать от шума - но они ведь георгианские, и это главное. <В домах премиум-класса, конечно, есть стеклопакеты и стеклянные экраны перед окнами>, - уточняет она.

Будущих дизайнеров из России удивляли такие объекты, как элитный дом (стеклопакеты, подземный гараж, внутренний дворик с садиком и фонтаном, что так ценят англичане) в хорошем районе - и рядом с железной дорогой. Но, по словам брокера-экскурсовода, это соседство на продажи не влияет: <Ничего страшного, туда выходят окна спальни и ванной>. Главное - чтобы окна гостиной выходили в сад. В Лондоне окна квартиры стоимостью от 10 000 фунтов за 1 кв. м могут смотреть на пути метрополитена. <Паб все равно хуже, особенно в пятницу вечером>, - считают по этому поводу лондонцы.

Справедливости ради надо сказать, что и сами англичане, по словам Индриксонса, на курорте никогда не купят дом у железной дороги, а в своей стране - запросто. Судя по тому, как разбиралась до кризиса столичная недвижимость не самого высокого качества, и россияне у себя дома не слишком привередничали.

Цели и приоритеты

Где и зачем покупают недвижимость россияне:
инвестиции (Болгария, Франция, Италия, Египет);
обучение детей (Кипр, Великобритания, Испания);
проживание на пенсии (Черногория, Чехия, Испания);
получение шенгенской визы (Испания, Италия, Германия);
эмиграция (Кипр, Чехия);
отдых и лечение (практически все европейские страны) - таковы данные <Миэль Distant Property Management>.

В АН Doki самыми популярными у российских покупателей странами по итогам II квартала 2009 г. называют Болгарию (средняя сумма покупки - 32 400 евро, минимальная - 9500 евро за 30,2 кв. м), Испанию (средняя сумма сделки - 278 000, минимальная - 41 300 за 30 кв. м), Украину (в среднем - 93 000 евро за домовладение), Кипр (в среднем - 198 000 евро, минимальная сделка - 28 000 евро за 47 кв. м) и Турцию (средняя сделка - 109 000 евро, минимальная сумма - 21 000 евро за квартиру в 50 кв. м).

Источник: Ведомости
Автор: Елена Никитина