Район Хафенсити, строящийся на месте старого порта в Гамбурге, уже стал культовым среди урбанистов. Его можно назвать выставкой шедевров современной архитектуры, а появление новых университетов и музеев позволит сделать район знаковым для всего города. Рассмотрим, каких результатов уже удалось добиться в рамках реновации.

Порт в центре города

Гамбург был и остается портовым городом, однако требования экономики меняются, и карта города перекраивается – старые доки и склады перемещаются, освобождая территорию для нового строительства.

Основной порт Гамбурга долгое время примыкал непосредственно к центру города. В середине XX века грузы стали перевозить преимущественно в контейнерах, а старый порт оказался не приспособлен для приема больших судов. Для них стали строить новые терминалы. Однако, в отличие от лондонского Доклендса, который начал реконструироваться еще в начале 1980-х, полузаброшенный порт почти в самом центре Гамбурга прожил до конца 1990-х годов.

В начале нулевых на территории 157 га была развернута самая большая стройка в Европе: здесь растет новый район Хафенсити на 12 000 человек и 40 000 рабочих мест. Завершение строительства намечено на 2025 год, при этом на западе района уже застроено около трети территории.

Эксперты по инвестициям в недвижимость провели параллель со столицей России. Южный речной порт Москвы занимает территорию порядка 30 га и входит в состав одноименной крупнейшей столичной промзоны «Южный порт» площадью более 900 га. До настоящего времени это действующее учреждение, способное принимать грузы весом до 40 тонн, что, безусловно, накладывает свой отпечаток на процесс реновации и порта, и промзоны в целом. Планы такие у города есть, на данный момент уже разработана концепция редевелопмента, в северной части промзоны на месте бывшего АЗЛК «Москвич» создан и действует Технополис «Москва», но до сих пор это площадка с работающими промышленными объектами и сотнями собственников, сроки полной реорганизации которой закладываются на перспективу до 2030-2040-х г.г.

В силу того, что территория Южного речного порта расположена на первой береговой линии, ее планируется отдать под жилые кварталы, а коммерческая часть проекта и зоны рекреации будут расположены севернее от сегодняшних границ порта.

Единый проект

Редевелопмент района Хафенсити осуществляется в рамках единого мастер-плана, разработка которого началась в 1996 году гамбургским архитектором Фольквином Маргом. После ряда исследований и конкурса в 1999 году был выбран окончательный вариант мастер-плана. Его разработчиком является голландский архитектор и урбанист Кейс Кристианс и немецкая компания ASTOC. Мастер-план устанавливает общие критерии и цели застройки, на базе которых готовятся конкретные регламенты.

Над проектами в районе работают лучшие архитекторы мира. Хафесити считается одним из самых интересных с архитектурной точки зрения современных проектов комплексной застройки. При строительстве внедряются энергоэффективные технологии, здесь предусмотрено использование возобновляемых источников энергии и снижение вредных выбросов.

На жилье приходится около 30% застройки (700 000 кв.м), 50% займет офисная недвижимость (1,1 млн кв.м), еще примерно 20% (более 500 000 кв.м) отдано под выставочные залы, магазины, кафе, образовательные учреждения, отели, социальную инфраструктуру и общественные пространства.

Примечательно, что транспортная инфраструктура и социальные объекты, имеющие значение для всего города, возводятся за счет профильных городских министерств. Специально созданный фонд «Город и порт» занимается локальными проектами и продажей земли под застройку, а девелоперы строят только жилье и коммерческую недвижимость.

«Основная часть финансирования будет осуществлена частными инвесторами, в то время как городской бюджет оплатит примерно 20% всех расходов, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости GordonRock. - В целом до 2025 года из бюджета Гамбурга на реализацию данного проекта выделят 2,4 млрд евро. Для сравнения частный капитал вложит в строительство 8 млрд евро».

В целом подходы к процессу реновации крупных промышленных площадок в Москве и Гамбурге схожи. Во многом это связано с тем, что процесс реорганизации столичных промзон начался позже, чем в Европе, и Москва, как столица и крупнейший мегаполис мира, входящий в первую десятку городов по численности населения, не могла не изучать и не учитывать опыт зарубежных коллег. У нас, так же, как и за рубежом, проводятся архитектурные конкурсы с привлечением не только отечественных, но и зарубежных команд и архитекторов. Так было, например, при разработке концепции ЖК «Символ» на месте завода «Серп и Молот» в Лефортово или парка Зарядье, который строится по соседству с Кремлем на месте гостиницы «Россия». Для освоения промышленных площадок так же привлекаются инвестиции частного бизнеса, и таких примеров в Москве, особенно в сегменте строительства жилой недвижимости, более чем достаточно.

Без долгостроя не обошлось

Строительные работы в Хафенсити начались в 2001 году, а уже в 2003 году первая постройка была сдана в эксплуатацию. При этом жильцы в районе появились только через два года, а в 2009 году был сдан первый квартал. К настоящему моменту построено более 1700 квартир из 6500-7000 запланированных. В Хафенситиуже существует свыше 500 предприятий, среди них 40 крупных фирм, в настоящее время создано 11 000 рабочих мест из 40 000 запланированных. С 2012 года здесь работает станция метро линии U4.

В 2014 году был открыт Университет Хафенсити – что символично, он специализируется на архитектуре и градостроительстве. Построены и другие образовательные учреждения: Логистический университет, Медицинская школа Гамбурга, Интернациональная школа менеджмента, Франкфуртская школа финансов и менеджмента.

Также в районе построена набережная Марко Поло, создана сеть остановок общественного транспорта, зон отдыха и прочей туристической инфраструктуры – уже сейчас район посещают несколько сотен туристов в год. Из культурных учреждений работают Международный морской музей «Мэритаймз» и Музей «Прототип».

«На этом фоне все еще строится Гамбургская филармония, ставшая символом немецкого долгостроя. С 2006 года, когда началось строительство, стоимость возведения здания выросла в 10 раз и достигла 789 млн евро. Однако проект все еще не завершен», - говорит Станислав Зингель. Ориентировочно окончание строительства намечено на начало 2017 года. В ближайшее время должны открыться Ганноверский вокзал, Лозе Парк, Остров развлечений.
Основу редевелопмента составляет новое строительство, однако частично сохраняется старая застройка. Так, оставлен без изменений район Шпайхерштадт, состоящий из складских зданий девятнадцатого века постройки. Данные склады возведены на берегах Таможенного канала и пережили бомбежки Второй мировой войны. Помимо этого сохранены почти все из 25 мостов, построенных в районе еще до начала реновации.

Первоочередное строительство инфраструктурных объектов и создание новых точек притяжения в новом районе – типичная ситуация для зарубежных проектов редевелопмента. К сожалению, в настоящее время в России реализовать подобное почти невозможно. Необходимость крупных инвестиций на этапе приобретения площадки и её подготовки к строительству, а также высокие проценты по кредитам ведут к тому, что девелоперы стремятся с самого начала строить наиболее ликвидный и прибыльный продукт – жилье.

Дорогой район

Cейчас в районе построено 1 734 квартиры, при этом 45% составляет арендное жилье. Жителей в районе пока немного – около 2500 человек, из них почти 17% составляют семьи с детьми.

Причина малочисленности населения заключается не только в незавершенном строительстве всего района, но и в высоких ценах на жилье. По данным GordonRock, если в среднем по Гамбургу арендные ставки варьируются от 11 до 13,8 евро за кв.м в месяц, в Хафенсити арендовать квартиру можно за 12-18 евро за кв.м.

Квартиры на продажу тоже дороже среднего. «Так, кондоминиумы, создаваемые на базе строительных кооперативов в Хаффенсити, продаются по цене 2 850-3 500 евро/кв.м. Девелоперские проекты реализуются по цене от 3500 до 10000 евро за кв.м. Пентхаусы и приравненное к ним элитное жилье продается по цене свыше 10000 евро за кв.м. Для сравнения, в среднем по Гамбургу стоимость жилья составляет 3079 евро за кв.м», - отмечает Станислав Зингель.

В Европе строительство дорогих районов обычно сопровождается протестами со стороны местных жителей. Дело в том, что из-за появления элитного жилья, особенно в обжитых небогатых районах, повышаются цены и общая стоимость жизни. Старые жильцы зачастую недовольны таким положением дел и считают, что таким образом их вытесняют из родного района.

Однако, как утверждает Станислав Зингель, в случае с Хафенсити таких протестов удалось избежать. Из-за того, что здесь была портовая зона, в районе просто нет старожилов, которых затрагивают перемены. Для Гамбурга в целом это необычная ситуация. Например, в соседнем квартале Вилемсбург против возведения элитного жилья выступают местные пенсионеры, а также турецкие эмигранты, а Санкт-Паули славен постоянными протестами против новой застройки, поскольку район оказался излюбленным у местной левой молодежи.

Одна из причин строительства на месте бывшего порта в Гамбурге элитного жилья связана с тем, что он соседствует с историческим центром города и на стоимость и класс нового строящегося жилья влияет локация. В Москве данный фактор также играет важнейшую роль. В центральных районах города на участках, бывших в прошлом промышленными площадками, вполне закономерно появляются элитные новостройки, а по мере удаления от центра растет число проектов более низких ценовых сегментов. В данный момент в Москве среди проектов на месте бывших промзон преобладают проекты уровня «комфорт» и «комфорт+», цены в которых начинаются от 3 млн. рублей по сегменту апартаментов и от 3,3 млн. рублей по сегменту квартир.

Новый центр

Футуристичная архитектура, большое количество образовательных и культурных заведений, а также общественных пространств должны сделать Хафенсити новой точкой притяжения. Благодаря застройке старого порта территория центра города увеличится на 40%.
Поскольку до конца реновации еще далеко, пока рано подводить итоги, однако некоторые результаты видны уже сейчас. «Проектировщики старались оживить район, создав в нем условия, как для проживания, так и для работы местного населения. Ведь Хафенсити – практически центр города, где попросту невозможно возникновение заброшенных и необитаемых пространств. Результатом должна стать трансформация портовой территории в район смешанного использования с жильем и рабочими местами. То есть индустриальная зона должна стать типичным городским районом», - считает Станислав Зингель.

Однако из-за высоких цен район пока слабо востребован у самих жителей Гамбурга. «Создается впечатление, что Хафенсити – образцово-показательный проект, направленный в большей степени на привлечение туристов, чем на удовлетворение потребностей горожан. Настроение таковых более располагает к дешевому жилью и магазинам, чем к гигантским стройкам пусть и красивых, но не доступных для проживания из-за высоких цен зданий», - говорит эксперт.

Важнейший опыт, который важно перенять у Хафенсити – это наполнение проектов реновации крупными инфраструктурными объектами, которым по силам стать центрами притяжения не только местных жителей, но и жителей других районов города и даже туристов. Такого опыта Москве пока недостает, хотя, например, в рамках реконструкции полуострова ЗИЛ возводится спортивно-развлекательный квартал «Парк Легенд», а на территории Тушинского аэрополя по соседству с идущей жилой застройкой появился стадион «Открытие Арена», построенный к чемпионату мира по футболу 2018 года. Но и в том, и в другом случае речь идет об объектах спортивной тематики, которые в свободное от крупных соревнований время привлекают ограниченную категорию посетителей. В Хафенсити же это и учебные заведения, и музеи, и строящаяся филармония, аудитория которых шире и делает район востребованным уже совсем на другом уровне.



Индикаторы рынка недвижимости