Эксперты зарубежной недвижимости то и дело рассказывают о прибыльности профессии рантье на немецкой земле. Мы решили разобраться, какова реальная доходность арендного бизнеса в этой стране, на какие подводные камни может натолкнуться арендодатель и стоит ли вкладываться в самое дешевое жилье.

Понятный бизнес

В кризис многие озабочены поиском новых средств к существованию и сохранением накоплений. Покупка акций, золота, валюты, ценных бумаг и совершение прочих финансовых операций годится скорее для профессионалов; новичкам, да еще и без экономического образования, туда вряд ли стоит соваться. Вот и получается, что наиболее понятный большинству населения способ сбережения денег — покупка недвижимости с целью дальнейшей сдачи ее внаем. Но если в Москве и Подмосковье арендный бизнес процветает в силу концентрации в регионе огромного количества рабочей силы, съезжающейся со всех уголков страны, то в провинциях размах жилищного найма куда скромнее. Это заставляет искать альтернативные варианты, такие как приобретение зарубежной недвижимости. Например, в той же Германии. Интерес к этой стране у наших соотечественников неслучаен. Здесь сильная экономика, относительно низкие расходы на приобретение жилья, да и для многих россиян эта страна понятна и близка.

Есть и еще одна причина. Дело в том, что арендный бизнес в Германии развит очень хорошо, поскольку собственниками недвижимости являются меньше половины населения. Большинство же немцев предпочитают снимать квартиры и дома. В отличие от России, где все стремятся владеть своим углом, жители Германии склонны именно арендовать, а не покупать жилье. В течение жизни они много переезжают, с ростом благосостояния — в лучшие квартиры, с изменением карьеры — в другой город и т. д. Поэтому в этой стране легко найти и арендатора, и подходящий объект для инвестирования — как скромную квартиру, так и большой многоквартирный дом или коммерческую недвижимость.

Подводные камни

Арендный бизнес в Германии — стабильный и законный, права ­квар­тиросъемщиков здесь надежно защищены. Почти в каждом регионе есть свой союз арендаторов с пулом профессиональных адвокатов, которые отстаивают их интересы. Вступить в такое объединение могут все желающие, ежегодный взнос составляет около 100 евро. Так что немецкий рынок аренды не идет ни в какое сравнение с российским. Арендодатель, например, не может по собственному желанию повысить ставку, аргументируя это тем, что «в магазинах подорожали все товары». Придется обосновать свои действия, а сделать это нелегко, учитывая, что правила игры на местном рынке четко регулируются на уровне муниципалитетов. Выселить квартиранта до срока истечения договора возможно лишь в случае, если он не платит за квартиру или дебоширит, что еще надо доказать. Если же собственник просит освободить жилье, объясняя это тем, что решил заселиться сам, то в дальнейшем ему придется действительно проживать в этой квартире, иначе не избежать судебных разбирательств и штрафов. Поэтому россиянам, желающим приобрести квадратные метры в Германии с целью сдавать их в аренду, надо быть готовым к местным правилам игры: законодательство защищает прежде всего квартиросъемщиков.

Если говорить в целом, то арендный бизнес в Германии мало подходит для мелких инвестиций. Дешевое жилье, о котором подумывают наши ­соотечественники, эксперты по инвестициям в недвижимость покупать как раз не советуют. Мы бы рекомендовали не увлекаться приобретением совсем дешевых объектов в неблагополучных районах города, поскольку это может сказаться на ликвидности при последующей продаже. Не исключены и проблемы со сбором арендной платы, особенно если квартиру снимают иммигранты. Наиболее ликвидные предложения можно найти в крупных городах. Впрочем, и цены здесь гораздо выше, чем в среднем по стране. Если в Берлине стоимость недвижимости составляет около 4 тыс. евро/кв. м, во Франкфурте — 4,5 тыс. евро, а в Мюнхене уже в районе 6,5 тыс. евро.

Главный же подводный камень арендного бизнеса в Германии — высокие налоги на доходы нерезидентов (до 45%, если годовой доход превысил 250 тыс. евро). Кроме того, есть так называемый солидарный налог в размере 5,5%, который рассчитывается следующим образом: если ставка налогообложения составляет 25%, то она умножается на 5,5%, то есть равна 1,375%, и уже эта сумма прибавляется к ставке налога: 25% + 1,375% = 26,375% — реальная ставка налогообложения.

Ко всему прочему даже в таких популярных и ликвидных городах, как Берлин, Франкфурт и Мюнхен, доходность от сдачи квартир в аренду невысокая (в среднем 3,3–3,5%, редко более 4%) по сравнению со ставками в российских банках.

На реальном примере

Если у человека есть 10–30 тыс. евро и он подумывает об инвестировании в зарубежную недвижимость, то Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, советует вовсе отказаться от этой затеи и отнести деньги в надежный банк. Эксперт смоделировал две ситуации, которые могут возникнуть при инвестициях в дешевую квартиру.

Вариант первый. Предположим, инвестор собирается вложить в покупку квартиры 10 тыс. евро. В таком случае он может не мечтать о привлечении кредита в западном банке, что могло бы повысить рентабельность инвестиций. Рассчитывать придется только на собственные средства. Кроме того, покупателю предстоят расходы по закрытию сделки, которые в сумме составляют 10–15%. Возьмем для расчета усредненный вариант — 12%. Это значит, что клиенту придется заплатить 1,2 тыс. евро. Хорошим уровнем чистой рентной доходности для жилой недвижимости в стабильных странах европы, в том числе Германии, считается уровень порядка 7% годовых, применительно к нашей ситуации — 700 евро/год. Расходы на управляющую компанию составляют 18–25 евро/мес. (около 250 евро/год), банковское обслуживание и подготовка налоговой отчетности — минимум 400 евро/год. Прочие расходы, например телефонные звонки в управляющую компанию, обмен с ней экспресс-почтой и прочие манипуляции — минимум 200 евро/год. Эксперт предлагает подсчитать чистую прибыль до налогообложения: 700—250—400—200 = —150 евро. «Несложно заметить, что инвестиция генерирует отрицательный денежный поток (убыток)», — указывает С. Зингель.

Вариант второй. Предположим, инвестор планирует вложить в недвижимость 50 тыс. евро. Расходы по закрытию сделки составят 12% от этой суммы, то есть 6 тыс. евро. Возьмем чистую рентную доходность на уровне 7% годовых, получается 3,5 тыс. евро/год. Но это, по словам эксперта, оптимистичный вариант, так как в Мюнхене и Берлине доходность не превышает 4–5%. Текущие расходы составят минимум 850 евро, причем сюда не входит плата на возможный ремонт общих помещений, конструкцию здания и другие траты, которые относятся к зоне ответственности собственника, а не арендатора. Поэтому эксперт советует зарезервировать на такие нужды еще около 200 евро/год. Теперь подсчитаем чистую прибыль до налогообложения: 3500 – 850 – 200 = 2450 евро. Налог на доходы для нерезидентов страны составляет в Германии от 15 до 45% и зависит от суммы годового дохода, при этом для нерезидентов нет минимальной необлагаемой базы. В рассматриваемой нами ситуации ставка подоходного налога составит 15% от суммы чистой прибыли, уменьшенной на величину амортизационных отчислений (2% в год от стоимости здания), то есть 250 евро. Итого чистая прибыль после налогообложения: 2450 – 250 = 2200 евро, то есть по оптимистичным оценкам рентабельность инвестиций такова: 2200/(50 000 + 6000) = 3,9% годовых.

Однако даже во втором случае, замечает С. Зингель, перспектива инвестиций в германскую недвижимость в низком бюджете выглядит весьма сомнительно, поскольку при соизмеримых уровнях чистой доходности ликвидность денежных депозитов в надежных российских банках несоизмеримо выше.

Минимальный порог входа на зарубежный рынок недвижимости, по мнению эксперта, составляет 200–300 тыс. евро, а возможности для действительно выгодных инвестиций открываются только перед обладателями не менее полумиллиона евро.


Недвижимость и Цены