Сегодня лондонский Доклендс – престижный деловой район, а одна из его частей – Кэнэри-Уорф – является вторым финансовым центром Лондона. Трудно поверить, что еще чуть более тридцати лет назад здесь был депрессивный портовой район, как будто вышедший со страниц романов Чарльза Диккенса.

Портовые трущобы

Район Доклендс появился на месте лондонского порта – в свое время одного из крупнейших в мире. Первые доки в нем были построены еще в конце XVII века. Сюда заходили корабли для разгрузки и погрузки, а также для ремонта. Район изначально был оторван от других частей города, его населяли преимущественно малоквалифицированные рабочие порта.

Порт был востребован вплоть до 1960-х годов. А затем грузы стали перевозить преимущественно в контейнерах, для этого требовались суда большего размера, а лондонские доки не могли их принимать. Корабли начали разгружаться в более глубоководных портах, в результате чего к концу 1970-х годов все доки в этом районе были закрыты. За короткий срок более 80 тысяч британцев, которые жили и работали в Доклендсе, потеряли свои рабочие места.

Промышленная территория, расположенная почти в самом центре Лондона, начала не только угасать, но и стала эпицентром развития преступности. Для этого района наступил период экономической и инфраструктурной изоляции от всего город.

Район очевидно нуждался в реконструкции, но осуществить ее было непросто. Исторически район был оторван от центра Лондона, и не имел развитых транспортных связей с другими частями города. Старые портовые конструкции приходили в упадок и разрушались. На портовой территории находилось огромное число собственников земли, интересы которых в основном не пересекались. Да и сам имидж рабочего района с соответствующим социальным окружением не добавлял территории привлекательности.

Экономисты важнее архитекторов

Модернизацией района площадью 421 га занялось правительство Маргарет Тэтчер. Для этих целей в 1981 году была создана корпорация LDDC (London Docklands Development Corporation). Первая роль в проекте была у экономистов, а не архитекторов. «В LDDC не стали чертить градостроительные планы. Они стали привлекать в Docklands деньги и людей. А те-то и изменили сам квартал», - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Первым шагом реновации стала прокладка новых автобусных маршрутов к еще старому району. Вслед за этим туда подтянули и новые дороги. Акцент логично был сделан на создание разветвленной транспортной инфраструктуры, которая соединила территорию с центром и деловыми районами города и способствовала их активной интеграции. При этом были эффективно использованы и существующие ресурсы – например, линию легкого метро Docklands Light Railway пустили по старому пути железной дороги, проходящей по кирпичным виадукам. Усилившаяся транспортная доступность вызвала интерес бизнесменов и простых горожан, внезапно обнаруживших сравнительно дешевую недвижимость с хорошей транспортной доступностью.

Финансировать реновацию предполагалось за счет крупного капитала, заинтересованного в переезде из деловых районов Вест-Энд и Сити. Для этого в районе была создана особая экономическая зона, в которой предпринимателей освободили от налога на имущество, упростили согласование планировочных решений и предоставили немало льгот по финансированию.

Социальный аспект

Для предотвращения социальных проблем было принято решение о том, что 40% возводимого в районе жилья должно было быть доступным получателям средней по району зарплаты. «Неслучайно 50% людей, проживающих в Доклендсе с 1981 года, переехали в него из других районов поближе к месту работы», - подчеркивает Станислав Зингель.

Кроме того, чтобы иметь постоянный контакт с жителями, LDDC открыла представительства корпорации прямо в жилых домах района. «Эти представительства действовали в период с 1985 по 1991 год. Подобный метод контактов оказался куда действеннее сомнительных общественных слушаний, практикуемых в ряде государств», - считает эксперт по инвестициям в недвижимость.

Тем не менее, многим старожилам, которые занимали муниципальные дома, пришлось покинуть район, что нередко вызывало их недовольство. Чтобы снизить социальную напряженность, государство предоставляло им социальное жилье в других районах Лондона. Из Docklands их не выдавливают, им дали возможность жить в определенном типе жилья на льготных условиях. Сейчас им предлагаются такие же социальные проекты».

Новые дома и рабочие места

Редевелопмент района оказался выгодным инвестиционным мероприятием. «Порядка 1,8 млрд фунтов государственных инвестиций привели в район 6,5 млрд фунтов частных вложений, - говорит Станислав Зингель. - А те, как известно, осуществляются лишь на основании экономической целесообразности. То есть сам район Доклендс стал ни чем иным, как успешным, уникальным и гигантским предприятием, работающим и живущим на месте прежней стагнирующей территории».

На момент завершения проекта в 1998 году в районе было построено свыше 24 тыс. единиц жилья и более 2,3 млн кв.м коммерческой недвижимости. На территории сохранены части Королевских Доков, которые прошли через реконструкцию. Некоторые из них являются исторически значимыми объектами для истории города и страны, другие подверглись полному редевелопменту и служат во благо инфраструктуры района.

Помимо этого было возведено 5 новых медицинских центров и реконструировано еще 6, построено 11 новых начальных школ, 2 средние школы, 3 почтовых отделения, 16 колледжей и 9 центров профессиональной подготовки. В рамках редевелопмента была проведена мелиорация 750 га земли, высажено 200 тыс. деревьев, создано 130 га открытых пространств. Вследствие реализации проекта численность населения района выросла с 40 тыс. до 85 тыс. человек, а количество рабочих мест увеличилось с 27 тыс. до 90 тыс.

Остров миллионеров внутри гетто

Самым впечатляющим результатом реновации стало создание финансового центра Кэнэри-Уорф на Собачьем острове, который составил конкуренцию Сити. Именно эти два столичных района сегодня зарабатывают треть от общего бюджета Великобритани.

Также в Доклендсе появился огромный выставочный центр ExCel и аэропорт Лондон-Сити, который был построен для обслуживания выставочного и финансового центров. Доклендс по сути превратился в британский аналог Уолл-Стрит, ведь там сегодня находятся штаб-квартиры всех крупнейших банков. Результат, безусловно, оказался внушительным: из трущоб фактически выросли небоскребы.

За счет проекта редевелопмента удалось не только придать новый импульс развития самому Доклендсу, но и «разгрузить» Вэст Энд и Сити. «Таким образом, два района выиграли от улучшения одного», - говорит Станислав Зингель.

Между тем, ближайшие к Доклендсу районы, где и раньше жили бедняки, работавшие в доках, так и остались в нищете. Если от одного из небоскребов отойти на 500 метров в сторону остановки All Saints, то можно увидеть, в каких ужасных условиях там живут люди. Стоит пройти буквально сто метров от Доклендса и там уже можно наблюдать ряд государственных домов («councils»), которые строились еще в 60-х годах, когда хлынул поток мигрантов из Пакистана и Индии. Так появились лондонские трущобы, которые существуют и по сей день. Получился такой парадокс: внутри гетто оказался «остров миллионеров».

Первым делом офисы

Цены на недвижимость в Доклендсе выше средних по Лондону, но ниже, чем в Сити или Вест-энде. По данным Gordon Rock, средняя стоимость квартиры в Лондоне составляет £539 тыс. При этом квартиру в Доклэндсе можно купить в среднем за £555 и тыс., в Сити – за £737 тыс., а в Вест-энде – за £1,2 млн. А вот доходность офисной недвижимости в Доклендсе даже выше, чем у районов-конкурентов – 4,8% против 4,2% в Сити и Вест-энде.

Коммерческая недвижимость в районе более востребована, чем жилая, поскольку европейцы зачастую предпочитают селиться в спальных районах, а не в финансовых центрах, где работают. Жилье продается в основном выходцам из Азии, которые предпочитают иметь квартиру поближе к работе. В результате, как утверждает эксперт, наполняемость жилых комплексов в этом районе составляет всего около 30%.

Есть чему поучиться

Несмотря на некоторые проблемы, особенно связанные с расслоением между самим Доклендсом и другими районами Ист-сайда, в целом, по мнению экспертов, проект можно назвать успешным. «Главное – он подтверждает экономическую целесообразность реновации стагнирующих городских кварталов, что позволяет придать вторую жизнь любому району города», - считает Станислав Зингель.

При редевелопменте московских промзон нужно знакомиться с зарубежным опытом и при возможности применять успешные решения западных коллег. Например, московские власти уже взяли на вооружение опыт по реновации существующей транспортной инфраструктуры. В Доклендсе легкое метро было основано на месте старой железной дороги, в Москве власти пытаются дать вторую жизнь МКЖД, сделав ее частью московской инфраструктуры пассажирских перевозок.

С точки зрения функционала, Доклендс развивался преимущественно как новый центр деловой активности, и сегодня его главный символ Кэнэри-Уорф имеет статус второго финансового центра в Лондоне. Это тоже перекликается с сегодняшней политикой развития Москвы, делающей акцент на создании новых рабочих мест на окраинах для усиления полицентричности города и снижения ежедневной маятниковой миграции в центр.

Кроме того, интересным инструментом является создание особой экономической зоны. Некоторые эксперты не уверены, что именно такая схема приемлема для Москвы, но создание некоторых преференций для девелоперов, инвестирующих в промзоны, безусловно, способствовало бы скорейшей ревитализации этих территорий.


Индикаторы рынка недвижимости