Лакмусовой бумажкой рынка инвестиций в недвижимость, которая мгновенно отреагировала на изменения в экономике страны, стала коммерческая недвижимость. Предприниматели первые почувствовали на себе изменения курса рубля, в результате чего в отношениях арендатора и девелопера произошли некоторые корректировки.

Тревогу относительно коммерческой недвижимости и ее дальнейшего развития специалисты забили еще в прошлом году. По данным аналитического центра CBRЕ, спрос на торговую и складскую недвижимость в Москве во втором квартале 2014 года упал на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в сегменте офисной недвижимости объем заключенных сделок упал на 25-30%.

Девелоперы в регионах также констатируют спад в аренде офисной недвижимости. Сейчас труднее собственникам офисов высокого класса «А» и «В+», так как необходимо поддерживать статус даже в отсутствие арендаторов, а значит, и в отсутствие поступления арендных платежей. Спад имеется, предприниматели стараются снизить расходы на содержание офиса до минимума, переезжая в офисы более низкого класса.

После кризиса 2008-го года рынок офисной недвижимости в Тюмени так и не вернулся к прежним ценовым показателям. Лишь появление новых офисных центров класса «А» повлияло на изменение уровня арендных ставок.

Переход на соглашения

В сложившейся ситуации тяжело приходится не только арендаторам, которые замечают резкое снижение потребительского спроса и доходов населения, но и девелоперам. Предприниматели меняют свои офисы на более дешевые. Решением проблемы становится заключение индивидуальных сделок, в которых оговариваются новые условия взаимного сотрудничества.

Для привлечения арендаторов организуются арендные каникулы, бесплатное предоставление услуг бизнес-центра: аренда конференц-зала и комнаты переговоров с оборудованием, переезд осуществляется за счет арендодателя.

Спрос диктует предложение, поэтому сейчас многие предприниматели, отказываясь от неподъемных для них помещений, неосознанно понижают арендные ставки, делая коммерческую недвижимость доступной. По оценке CBRE, в Москве в четвертом квартале прошлого года было зафиксировано снижение запрашиваемых арендных ставок на 10% от уровня начала 2014 года.

Рынок требует снижения ставок

Между тем, найти подходящее помещение сейчас достаточно просто — ценники стали адекватными, не такие, как были раньше. Надо понимать, что сейчас цену устанавливают не девелоперы, а бизнес. В ситуации, когда арендатор готов платить 800 рублей, а собственник отдает только за 1000, последний останется без клиентов.

Небольшое изменение зафиксировано и в стоимости коммерческой недвижимости, выставляемой на продажу. Средняя стоимость квадратного метра в сегменте офисной недвижимости в Тюмени находится на уровне 65 400 руб./кв. м, в целом наблюдается незначительная ценовое снижение (на уровне 1-2% в квартал). Однако можно говорить об увеличившемся уровне дисконта, на текущий момент средний уровень торга составляет 8-10%.

Новые возможности

В кризис некоторые предприниматели способны создавать свой капитал. При понижении стоимости складских и офисных помещений покупка таких площадей может принести в будущем неплохую прибыль.

В коммерческой недвижимости сейчас золотое время для скупщиков. В Тюмени есть компании, которые скупают кризисные помещения ниже рыночной стоимости за наличный расчет в течение одного-двух дней. Это хорошее предложение для тех предпринимателей, для кого бизнес стал уже неактуальным, либо сейчас он не приносит ожидаемые доходы, или есть необходимость перевести все в активы.

Многие предприниматели переезжают в новый офис, отдавая предпочтение помещениям малой площади, примерно в 20-40 кв. м, неактуальными для тюменских бизнесменов становятся большие офисы, open-space. В свою очередь и девелоперам сегодня реализовать помещения более 500 кв. м становится труднее.

Безусловно, наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные вдоль основных магистралей города, с обеспеченным высоким уровнем транспортного и пешеходного трафика. Сложнее сдать в аренду помещения более 500 кв. м и более. После освобождения помещения якорными арендаторами в офисных центрах пустующими остаются целые этажи (площадь более 1000 кв. м), такие объекты имеют долгий срок экспозиции – более 6 мес. Порой управляющие компании принимают решение о нарезке данных площадей.

Сейчас в Тюмени практически во всех бизнес-центрах различного класса и ценового предложения имеются вакантные, пустующие площади, однако по сравнению с прошлым годом этот показатель даже немного уменьшился. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» составляет порядка 89% (в I кв. 2014 г. — 94%), а в бизнес-центрах класса «С» аналогичный показатель снизился до 86% (в I кв. 2014 г. — 93%). Увеличивается доля вакантных площадей в сегменте офисной недвижимости и в помещениях, находящихся в административных зданиях, а также в помещениях жилых домов.

Зарубежная недвижимость

Интересно, что, несмотря на значительный рост иностранной валюты, интерес россиян к покупке зарубежной коммерческой недвижимости упал незначительно.

«Интерес россиян к зарубежной коммерческой недвижимости также уменьшился, хотя и не столь существенно, как имело место снижение спроса на жилую недвижимость за рубежом. Немалая доля российских инвесторов, планировавших покупку зарубежной коммерческой недвижимости, держала свободные средства в рублях. Как следствие, интерес этой группы сместился со стороны инвестиций в зарубежную коммерческую недвижимость на инвестиции в российскую коммерческую недвижимость. Но те инвесторы, которые держали средства на валютных депозитах, продолжают рассматривать инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость в целях диверсификации своих активов», — рассказал Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock.

В целом можно отметить, что на рынке коммерческой недвижимости наступило время сотрудничества девелопера и арендатора. Пытаясь сохранить свои инвестиции и не увеличивая при этом бюджет, они находят пути взаимодействия, чтобы каждый остался в выгодном положении в сложной экономической ситуации.


Недвижимость. Строительство