Трансграничные покупки недвижимости в Европе растут сумасшедшими темпами. Основные вопросы: «Какими именно темпами?» и «Почему?»

Богатеем помаленьку

Первая причина увеличения спроса на европейскую недвижимость, которую эксперты по инвестициям в недвижимость считают одной из наиболее важных — рост благосостояния самих европейцев. По данным отчета The Wealth Report, подготовленного компанией Knight Frank, в Европе сегодня проживает 60 565 владельцев крупных капиталов (Ultra High Net Worth Individuals, UHNWI) — больше, чем в каком-либо другом регионе мира. В совокупности их капитал составляет 6,4 трлн долларов. По прогнозам, через 10 лет количество UHNWI в Европе вырастет на 25%. Отсюда логично сделать вывод, что спрос на недвижимость, особенно в элитном секторе, будет только увеличиваться.

Вместе с тем, в последние годы доходы населения в одних странах Европы росли гораздо быстрее, чем цены на недвижимость в других странах, поэтому активно формировался спрос на зарубежные объекты. Например, как показывает нижеприведенный график, в 2004 году жители Швеции на годовую зарплату могли приобрести в среднем примерно одинаковое количество квадратных метров недвижимости в Испании и у себя на родине (8,5 кв.м и 6,9 кв.м соответственно). А в 2013 году испанская недвижимость стала для них в два раза доступнее, чем шведская: в Испании теперь на среднюю годовую зарплату подданный шведской короны может приобрести 12,5 кв. м, а у себя на родине — только 6,1 кв.м. Похожая картина складывается и в других богатых странах Евросоюза.

По следам туристического бума

Вторая, не менее важная причина — улучшение транспортной инфраструктуры, что облегчило трансграничные и межрегиональные путешествия, способствовало значительному увеличению количества зарубежных поездок и росту турпотока как между странами Европы, так и из-за ее границ. Почти автоматически все это привело к росту числа трансграничных покупок недвижимости.

В последние 6-7 лет внутриевропейским поездкам особенно способствовало развитие авиакомпаний-лоукостеров. В 2014 году два европейских бюджетных перевозчика (ирландский Ryanair и британский EasyJet) вошли в десятку крупнейших мировых компаний по количеству обслуженных пассажиров — вместе они перевезли более 151 млн человек. При этом, согласно данным статистической службы Евросоюза Eurostat, европейские авиакомпании в 2013 году перевезли между странами ЕС 361 млн человек — на 19 % больше, чем в 2009 году.

В то же время, росло и число международных прибытий в страны ЕС: за тот же срок оно увеличилось от 375 млн до 435 млн, то есть на 16%. А с 2004 года (то есть, со времени последнего крупного расширения Евросоюза) рост составил 23% — с уровня 350 млн прибытий (под прибытием здесь понимается въезд путешественника из-за границ Евросоюза).

Немалая часть туристов, приезжающих в европейские страны, впоследствии покупает летний дом или квартиру на понравившемся курорте, поэтому туризм — очень важный двигатель рынка недвижимости. Например, Владимир Колесник признается, что приобрел квартиру в Черногории, потому что часто проводил там отпуск со своей семьей: «Покупка собственного жилья дала нам возможность один-два раза в сезон выезжать на море в теплую солнечную страну. А жить у моря как дома, в собственной квартире, гораздо комфортнее, чем туристом в гостинице». Согласно прогнозу Европейской комиссии по туризму (European Travel Commission), до 2025 года объем международного туризма в Европе будет ежегодно расти в среднем на 2,4%. Соответственно, будет увеличиваться и количество потенциальных покупателей недвижимости в регионе.
Что же касается довольно резкого сокращения числа российских туристов (читай — потенциальных покупателей недвижимости) в Европе, то президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель предлагает смотреть правде в глаза.

Станислав Зингель
президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock
«Наши соотечественники никогда не играли роли «массового покупателя люксовых объектов» в мировом формате. В отличие от представителей англо-саксонских элит, свободно осваивающих весь международный рынок, россияне концентрировались преимущественно на отдельно взятых регионах некоторых европейских стран. И уменьшение доли сделок россиян компенсируется ростом доли покупателей из Китая, Индии и ближневосточных стран».

Количество россиян, желающих приобрести элитную недвижимость за рубежом, уменьшилось незначительно.
Люди заинтересованы в покупке высокого ценового сегмента вне зависимости от экономической ситуации на рынке. Вот данные статистики: да, сегодня бюджеты покупок достигают и 100 млн евро, однако средний бюджет сделки уменьшился до $3-4 млн вместо прежних $5-7 млн. Однако за последние полгода количество запросов в московский офис возросло на 60% по сравнению c аналогичным периодом прошлого года.

Единство разобщенных

Положительную роль в деле увеличения популярности недвижимости в странах Европы среди иностранцев сыграло создание общеевропейского экономического, политического и таможенного пространства: жителям Европы стало гораздо проще переехать из одной страны в другую и обзавестись там недвижимостью. Данные OECD о миграции жителей развитых стран Европы в другие европейские развитые страны показывают, что с 1994 года таких переездов стало в 1,8 раза больше. Одновременно выросло и число покупок недвижимости за рубежом.

Наконец, не стоит списывать со счетов и еще одну причину роста миграции и увеличения объема покупок недвижимости — переход все большего числа людей на удаленный режим работы. По данным Европейского форума независимых профессионалов (European Forum of Independent Professionals), количество фрилансеров в Европе с 2000 по 2011 годы выросло на 82%, превысив показатель в 8,5 млн человек. Возможность работать из дома становится причиной того, что люди становятся мобильнее и зачастую переезжают в другие страны.

Инвестору на заметку

Наконец, интерес к европейской недвижимости явно подогревают ее инвестиционные перспективы. По данным международного агентства недвижимости Savills, в 14 европейских странах (Бельгия, Финляндия, Франция, Германия, Греция, Ирландия, Италия, Нидерланды, Норвегия, Польша, Португалия, Испания, Швеция, Великобритания), общий объем инвестиций в недвижимость к концу 2015 года может превысить 210 млрд евро, что больше аналогичного показателя 2014 года на 5-10% (199,3 млрд евро). По прогнозам в 2015 году позитивные тенденции прошлого года будут набирать обороты. Благодаря этому текущий год, по всей вероятности, станет еще одним годом высокой активности инвесторов в европейскую недвижимость. Программа количественного смягчения, объявленная ЕЦБ, ожидаемая девальвация евро по отношению к другим валютам и низкие процентные ставки - все это, безусловно, сделает Европу еще более привлекательным местом для инвестиций в недвижимость.

Директор европейских исследований компании Savills Лидия Брисси предлагает посмотреть на тему под другим углом зрения.

Лидия Брисси
директор европейских исследований компании Savills
«В 2015 году недостаток предложения и ценовая конкуренция в престижных сегментах рынка будут способствовать постоянному интересу инвесторов к периферийным рынкам и непрофильным активам на ключевых рынках. Это приведет к росту доходности. К тому же, мы считаем, что некоторые участники рынка прибегнут к тактическим продажам для того, чтобы заработать в период существенного увеличения инвестиционной активности».

Это может привести к появлению большого числа интересных возможностей на рынке, что, в свою очередь, может сыграть роль «спускового крючка» и спровоцировать дальнейший рост «аппетита» инвесторов, стремящихся извлечь максимальную выгоду из сложившейся ситуации», отмечает Брисси.



Business FM