О сегодняшних реалиях рынка инвестиций в недвижимость популярного болгарского курорта Солнечный Берег журналу «Н&Ц» рассказал Станислав Зингель.

— Для городского жителя одна из причин покупки курортной недвижимости — желание отдохнуть от высокого ритма жизни и не менее высокой плотности застройки мегаполиса. Солнечный Берег, на ваш взгляд, подходящее место для такого отдыха?

— Говоря о плотности застройки, стоит разделять официальные правила и фактические результаты деятельности застройщиков. Строительные компании зачастую не соблюдают установленных норм, ведя излишне плотную застройку. А официально нормы таковы: согласно принятому в 2007 г. закону, строительство новых курортных комплексов допускается при плотности застройки в 30% и высоте в 10 м. Для коттеджных поселков допускается плотность 40% и высота не более 7 м.

— А что в реальной жизни?

— На практике плотность застройки отдельных участков Солнечного Берега составляет 50–80%, хотя достоверной статистики на этот счет нет. Особенно от нормативов отклоняется плотность застройки на первой линии побережья. Для сравнения: на удалении 10–15 км от моря нередки участки с плотностью застройки не более 25%.

— Первая линия, очевидно, в дефиците. Сколько примерно там стоит жилье на сегодняшний день?

— Стоимость имеющегося предложения в недавно завершенных комплексах действительно высока. Новые квартиры на первой линии с видом на море продают по ценам от 120 тыс. долл. В то же время вне первой линии много новостроек, стоимость квартир в которых редко превышает 60–80 тыс. долл. В целом же Солнечный Берег — это участок побережья длиной примерно 10 км. Его комплексная застройка началась в 1958 г. Реализация там новых проектов, да еще на первой линии, сейчас возможна лишь вследствие реновации уже имеющихся объектов недвижимости. Цена недвижимости в данных проектах заведомо будет завышенной.

— Какие районы этого курорта наиболее интересны потенциальному покупателю?

— Курорт Солнечный Берег неофициально делится на восточную и западную часть дорогой прибрежной зоны Елените — Несебр. Восточная часть характеризуется лучшей доступностью морского побережья. Данная часть курорта застраивалась в первую очередь, что позволило в последние 10–15 лет провести реновацию устаревших объектов, существенно улучшив их качество. Западная часть курорта отличается большими объемами жилищного строительства, но худшей доступностью морского побережья. Вследствие этого приобретать жилье лучше в комплексах, прошедших реновацию в восточной части курорта. В целом же структура предложения на курорте типична. Изначально осваивались наиболее привлекательные участки побережья. Все последующие проекты реализовывались либо на удалении от моря, либо на месте демонтированных комплексов. Это стоит учитывать при выборе недвижимости.

— Некоторые из тех, кто уже купил квартиру на курорте Солнечный Берег, жалуются на сложности с доступом к морю.

— Скорее всего, это неизбежная проблема для любого участка побережья. Даже районы с уже сформировавшейся застройкой через несколько десятков лет способны пережить крупную реновацию, что в корне поменяет их конфигурацию. При этом любой свободный участок земли между вашим домом и побережьем является вожделенной мечтой застройщика. Вследствие этого, приобретая квартиру с видом на пустырь, за которым синеет море, стоит быть готовым к тому, что через несколько лет вместо волн вы будете наблюдать бетонные стены еще одной новостройки. Уверенным в том, что доступ к морю не изменится, можно быть лишь в районе с новыми постройками и отсутствующим предложением свободной земли. Даже любой обветшалый сарай среди новостроек дает повод к новому строительству, а следовательно, возможному изменению степени доступности морского побережья.

— Каково место Солнечного Берега в ценовом рейтинге болгарских морских курортов?

— Солнечный Берег — сравнительно дорогой курорт Болгарии, на котором приобретается жилье среднего и высшего ценового сегмента. Вследствие этого средняя стоимость заключаемых сделок составляет около 70 тыс. евро. Наиболее востребованы квартиры в комплексах, построенных или прошедших реновацию в последние десять лет. Речь идет об объектах с видом на море и в шаговой доступности от него. Помимо этого подобные ЖК обладают охраной, бассейнами, парковками, обособленной придомовой территорией с детскими площадками, зонами отдыха и т. д.

— А что можно сказать о ценовой динамике за последние два года?

— В 2013 г. стоимость жилья на курорте Солнечный Берег выросла на 2,5%, достигнув среднего значения 639 евро/кв. м. В течение первых трех кварталов 2014 г. отмечалась стабилизация цен. Средняя стоимость жилья, как первичного, так и вторичного рынка, по состоянию на октябрь 2014 г. составляла 643 евро/кв. м. Новостройки предлагались по 900 евро/кв. м.

— Мы хорошо знаем о наших внутренних проблемах с обманутыми покупателями жилья. А есть ли подобные случаи с болгарскими курортными новостройками?

— С начала кризиса обанкротилось более 100 строительных компаний, работающих на Черноморском побережье Болгарии. Однако в последний год громких банкротств на территории курорта Солнечный Берег отмечено не было. Международные скандалы возникали на заре кризиса 2008 г. Причем теряли тогда свои деньги преимущественно британцы, не успевшие вовремя выйти с рынка. В последнее время ситуация стабилизировалась, и в основном за счет того, что все, кто мог, уже разорились. Ведь экономическая нестабильность длится шестой год, в то время как реализация среднего строительного проекта редко занимает более трех лет.

— Сколько можно сэкономить, покупая на раннем этапе строительства?

— Разница цен на различных этапах строительства, как правило, составляет 30–50%. В границах самого курорта возводится около пяти объектов. На близлежащих к нему территориях — в пять-шесть раз больше.

— Как повлияла сегодняшняя нестабильность внутри России на покупательскую активность наших граждан в Болгарии?

— Спрос на жилье в Болгарии стал сокращаться с марта-апреля 2014 г. На начало IV квартала снижение спроса составило около 35%.


Недвижимость и Цены