Нестабильная экономическая ситуация в стране отразилась и на инвестиционно-сберегательной активности россиян. Резкий скачок курса доллара и евро подогрел интерес к инвестициям в иностранной валюте. А к извечному вопросу «Что делать?» добавляется ещё один — «В чём хранить?».

Тревожные цифры статистики: треволнения не напрасны?

Экономический новостной фон, особенно те изменения, которые произошли за последние пару-тройку месяцев, заставили многих россиян пересмотреть своё отношение к финансам, а скачки курсов валют — держать руку на пульсе их колебаний. Стремительное ослабление рубля по отношению к доллару и евро негативным образом сказалось на уровне инфляции: цены пошли вверх. В подтверждение слов приведём несколько цифр из официальной статистики. По данным Росстата, в декабре 2014 года уровень инфляции составил 2,6%, а с начала года — 11,4%. Годом ранее эти показатели были в несколько раз скромнее: за декабрь 2013 года инфляция набрала 0,5%, а за год — 6,5%. А по последней свежей информации, за неделю с 3 по 9 февраля 2015 года цены прибавили в весе ещё на 0,6%, а с начала года — на 4,8%.

Рост цен отразился и на стоимости минимального набора продуктов питания: он также заметно подорожал. По данным всё того же Росстата, в конце декабря 2014 года этот самый набор в среднем по России обходился в 3297,9 рубля, что на 5,1% выше, чем месяцем ранее, и на 15,3% дороже, чем в начале 2014 года. А за январь 2015 года он прибавил ещё на 8,3 и составил 3592,5 рубля. Хочется отметить, что это усреднённый показатель по стране и амплитуда колебаний в отношении каждого отдельно взятого региона может значительно отличаться как в сторону плюса, так и в сторону минуса. Так, к примеру, меньше всего средств тратят на минимальный продуктовый набор жители Курской области, на это им хватает 2864,6 рубля. А вот Москва и Санкт-Петербург в этом списке держатся в «середнячках»: им требуется 4307,2 и 4241,3 рубля соответственно. Самым дорогостоящий набор оказался у Чукотского автономного округа с затратами в 7857,4 рубля.

Волей-неволей из-за резкого перепада цен, бьющих по карману, станешь следить за скачками курсов валют и размышлять: «А что же делать дальше?». И это не пустые слова. То, что для многих внимание к курсовым колебаниям, превратилось в своего рода привычку подчёркивают результаты социостатистики. Так, по данным опроса ВЦИОМ, число тех, кто безразличен к скачкам курсов валют, со II квартала 2014 года по I квартал 2015 года сократилось на 14% (с 47% до 33%). И, напротив, на 15% увеличилось количество «наблюдателей», при этом тех, кто следит за изменениями регулярно, на 13% (с 14% до 27%), а тех, кто — иногда, на 2% (с 37% до 39%). Любопытно, что показатели обеспокоенности — чуть выше. С февраля 2014 года по январь 2015 года россиян, переживающих из-за укрепления доллара по отношению к рублю, стало больше на 21% (с 42% до 63%).

В итоге ослабление рубля, резкий рост цен, экономическая нестабильность и неопределённость относительно ближайшего будущего — все эти треволнения привели к панике и неоднозначной реакции населения. С одной стороны, они стали чаще экономить «на мелочах», с другой — увеличились траты на крупные покупки. Эта поведенческая особенность отмечается и в опросе ФОМ. По его результатам, за последний месяц среди мелочей, подчёркивающих финансовые затруднения, у россиян появилась необходимость покупать более дешёвые, чем раньше, товары и продукты (28%); реже покупать или отказываться от некоторых продуктов питания, товаров, услуг, развлечений (25%); покупать продукты впрок (17%); искать более высокооплачиваемую работу, приработок, заниматься бизнесом (8%); тратить на повседневные расходы ранее накопленные сбережения (7%); брать деньги в долг у родственников и знакомых (5%); брать кредит в банке, покупать товары в кредит и получать безвозмездную помощь от родственников и знакомых (по 4%); выращивать больше овощей и фруктов, разводить птицу и тому подобное на своём участке, делать больше заготовок продуктов (3%); продавать ценное имущество или личные вещи (менее 1%).

В противовес разумной экономии целый ряд граждан, наоборот, заявляют о крупных растратах за последний месяц. Это потребление и траты, которые нельзя отнести к первой необходимости, а скорее к покупкам впрок, можно объяснить боязнью людей дальнейшего подорожания товаров и возможной необходимостью покупки этих самых товаров в будущем уже по более высокой цене. Они хотят приобрести сейчас, сэкономив на возможной разнице по сравнению с будущими ценами на те же самые товары. Среди такой серии покупок ФОМ зафиксировал траты на капитальный или текущий ремонт жилья, дома, дачи (11%); покупку техники для дома (6%); траты на лечение и образование, покупку мобильного телефона, смартфона, коммуникатора, gps-навигатора (по 5%); покупку аудио- , видео- , фототехники, компьютерной техники, мебели, а также траты на отдых и поездки по России и за границу (по 3%); покупку автомобиля, дома, квартиры, дачи, садового участка (по 2%).

А вот с инвестиционно-сберегательными настроениями россиян не всё так просто. Разные исследовательские организации дают диаметрально противоположные точки зрения на сей счёт, которые в оконцовке практически встречаются около одной точки. ФОМ предлагает версию восходящей активности россиян в отношении сбережений. Так, по его данным, с 16 ноября по 28 декабря 2014 года число респондентов, имеющих сбережения/денежные накопления увеличилось на 3% (с 25% до 28%). ВЦИОМ выдвигает вариант нисходящего интереса. По его результатам, с III по IV квартал 2014 года численность россиян, обладающих сбережениями/накоплениями сократилась на 3% (с 35% до 32%). Конечно, на это можно возразить, что для сравнения берутся разные временные промежутки. Но даже если взять социостатистику ФОМа с более раннего периода — со 2 февраля по 13 июля 2014 года, то там наблюдаются колебания в районе 29% — 30%, а далее идёт плавный спад с остановкой в 26% по состоянию на 5 октября и переходом к 25% на 16 ноября 2014 года. ВЦИОМ же даёт другую точку падения: в I — II квартале 2014 года сберегательные настроения держались на отметке 37% — 38%. Столь значительную разницу можно объяснить лишь самой постановкой вопроса, методологией проведения опросов, различиями в подходе к работе.

Кстати, разница ощутима и в подходе к вопросу об инвестиционных стратегиях. Так, по версии ФОМ, россияне считают надёжным хранить сбережения на счёте в банке (30%), в наличной форме (23%), в формате 50 на 50 (19%), а иной вариант озвучивают только 12%. А вот ВЦИОМ, напротив, приводит более разнообразные ответы: самыми надёжными способами инвестиций респонденты считают покупку недвижимости (50%), открытие счёта в Сбербанке (18%) или коммерческом банке (3%), покупку золота/драгоценностей (16%), хранение средств в наличном виде в рублях (13%) или иностранной валюте (10%), вклады в пенсионные фонды (5%), покупку акций предприятий (5%), вклады в паевые инвестиционные фонды (3%).

Инвестиции в отечественную недвижимость — вальс сомнений?

А теперь настало время разобраться в выгодности инвестиций в самые востребованные инструменты сбережений. Начнём с фаворита (по версии ВЦИОМ) — недвижимости. Итак, рынок недвижимости — это огромный пласт для изучения и оценки, чтобы не было путаницы первоначально заглянем на отечественный, а затем — на зарубежный.

По мнению экспертов, спрос на российскую недвижимость за последние полгода заметно увеличился, однако спрос в скором времени заменится падением интереса. Если говорить о российском рынке недвижимости, то на фоне девальвации рубля и нестабильной экономической обстановки в стране спрос на российскую недвижимость увеличился, что было обусловлено, прежде всего, переживаниями россиян относительно сохранения своих сбережений. Для многих эта напряжённость стала основным толчком для того, чтобы вложить деньги в объекты на российском рынке. Однако с наступлением нового года этот спрос постепенно снижается и в скором времени на российском рынке наступит настоящее затишье. Снижение активности спроса на российскую недвижимость обусловлено в том числе и увеличением ипотечных ставок. Колебание курсов больше всего коснулось тех российских граждан, которые уже приобрели недвижимость при помощи валютной ипотеки.

Впрочем, активность потребителей может зависеть и от ценового сегмента недвижимости. Спрос на рынке российской и зарубежной недвижимости во многом зависит от конкретного сегмента. Продажи в ценовом сегмента от 1 млн. долларов и выше существенно сократились, поскольку владельцы не хотят получать за свою недвижимость рубли по «новому» курсу, а по «старому» им никто не предлагает. В бюджете до 30 млн. рублей идут активные продажи как на первичном, так и на вторичном рынке. Люди, имеющие сбережения в рублях, хотят их потратить.

На рынке новостроек столицы в IV квартале 2014 года спросом пользовались варианты эконом и комфорт-класса. Стоимость предложений в Москве существенно выше области, что весьма ограничивает платёжеспособный спрос. В объектах бизнес-класса нашей компании наибольшим интересом у покупателей пользовались двухкомнатные квартиры. Средний уровень спроса в IV квартале 2014 года был выше на 7,4%, чем в III квартале. Но уровень спроса в декабре 2014 года был ниже аналогичного периода 2013 года на 20,2%. Основной причиной, повлиявшей на снижение уровня покупательской активности, стала нестабильная экономическая ситуация в стране, ослабление национальной валюты и сокращение объёма ипотечного кредитования. На рынке новостроек Подмосковья высокий спрос наблюдался в последний квартал 2014 года. В частности в декабре 2014 года уровень увеличился на 20%, а в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 72%. Столь значительный всплеск связан в первую очередь со стремительным снижением национальной валюты. Многие пытались приобрести жилую недвижимость как можно скорее, опасаясь растущей инфляции и повышения ставок по ипотеке. В декабре 2014 года основной спрос приходился на 1-комнатные квартиры — 48%, 2-комнатные квартиры также пользовались высоким спросом — 35%. Но, если сравнивать показатели I полугодия 2014 года со II полугодием, то объём звонков от покупателей снизился на 10%».
Итак, активность россиян, связанная с инвестициями в недвижимость, во многом обуславливалась желанием приобрести объекты по действующим ценам и боязнью роста цен в будущем. Насколько оправданы данные страхи? Волна спроса в ноябре-декабре 2014 года, обусловленная паническими настроениями среди россиян, уже в январе 2015 года сменилась снижением интереса к покупке российской недвижимости. Снижение спроса отразилось и на стоимости квадратного метра, которая также стала идти вниз. В ближайшее время роста цен на российское жильё не ожидаем.

Рост цен в ближайшее время ожидать сложно: застройщики продали всё, что могли прошедшей осенью, хотя не совсем понятно, собираются ли они достраивать объекты, где будут брать финансирование и под какие проценты. Цены могут повышаться только тогда, когда растёт платёжеспособный спрос. У нас рост спроса был связан с попыткой уберечь сбережения от обесценивания. Такой спрос носит «одноразовый» характер: сбережения конечны, они не являются ежемесячным или даже ежегодным явлением, каким были, например, бонусы, влиявшие на спрос на московском рынке.

Если ориентироваться на конкретные показатели, то в декабре 2014 года цена квадратного метра на рынке первичного жилья столицы составила 352989 рублей, а в долларах — 5431$ за кв.м. За месяц цена на квадратный метр в рублях повысилась на 3,1%, а в долларах, напротив, снизилась на 17,5%. «В среднем в IV квартале 2014 года цены в рублях были выше на 2,8%, чем в III квартале. Расчётный курс доллара в WinNER за год (с декабря 2013 года) вырос почти в 2 раза (94%), с 34 до 65 рублей. Средневзвешенная цена квадратного метра, рассчитанная без учёта дорогого ЦАО, в декабре 2014 года составила — 229358 рублей или 3529 долларов. За месяц в рублях цена кв.м. выросла на 2,1%, за год — на 27,3%. В перерасчёте на иностранную валюту за месяц цены снизились на 18,3%, за год на 34,4%. В среднем в IV квартале цены в рублях были значительно ниже, чем в III квартале, на 26,4%, — сообщает эксперт. — На рынке новостроек Подмосковья в декабре 2014 года средний уровень цены квадратного метра составил 1425$/кв.м. или 82763 руб./кв.м. (по базе данных WinNER). За год цена кв.м. поднялась на 12,6%. По сравнению с ноябрём 2014 года цена кв.м. на рынке первичного жилья Подмосковья в рублях выросла на 3,8%. Дать объективный прогноз дальнейшего развития рынка недвижимости сейчас довольно сложно. Маловероятно, что цены на квартиры будут повышаться. Сейчас в Москве стоимость недвижимости и так высока. Кроме того, сокращение объёма ипотечного кредитования резко снизило и покупательскую способность. Дальнейший рост цен просто сделает недвижимость недосягаемой мечтой. Поэтому вероятней всего, что стоимость квартир в ближайшее время существенно не изменится.

Неоднозначная ситуация на российском рынке недвижимости делает её объекты менее привлекательными для инвесторов, но при желании даже в непростых экономических условиях можно найти более-менее сносные варианты. Однако по конкретным направлениям мнения наших экспертов по инвестициям в недвижимость разошлись. Одни считают, что в выигрыше окажутся вложения в новостройки. Инвестиции должны приносить доход, а текущая экономическая ситуация этому не благоприятствует. Классическая схема инвестиционной сделки довольно проста: покупка квартиры на начальном этапе строительства и дальнейшая продажа на высокой стадии готовности дома. Сейчас это самая рискованная схема. В настоящее время вложения в недвижимость скорее сохраняют сбережения от инфляции, кроме того, это надёжный актив, который в перспективе поднимется в цене, но не в ближайшее время. Сейчас оптимальные вложения — это покупка квартиры в новостройках довольно высокой степени готовности. Если проект активно развивался, есть большая доля вероятности, что его завершат, даже в случае значительного ухудшения экономической ситуации. Также надёжный доход по-прежнему приносит сдача квартиры внаём, поэтому можно рассмотреть варианты квартир (однокомнатных, двухкомнатных, оптимальных площадей) в новостройках комфорт и эконом-класса с отделкой. Для Подмосковья это варианты в городах-спутниках, с хорошей транспортной доступностью, для Москвы — спальные районы. Подобные предложения впоследствии также можно без проблем реализовать, это наиболее ликвидные варианты.

Другие советуют ориентироваться на вторичный рынок. Российские объекты, доходность которых составляет не более 4% годовых в рублях, не в состоянии тягаться с зарубежными аналогами. Помимо всего прочего, многие российские застройщики, столкнувшиеся с трудностями в конце минувшего года, могут оказаться не в состоянии рефинансировать свои долги в валюте и рискуют оказаться банкротами. Поэтому тем россиянам, кто всё же настроен на приобретение российской недвижимости исключительно с инвестиционной точки зрения, рекомендация - отдавать предпочтение не новостройкам, а вторичному рынку жилья
.
Третьи — для тех, кто не имеет возможности по тем или иным причинам выйти на зарубежный рынок, рекомендуют обратить внимание на отечественную курортную недвижимость. Любая зарубежная недвижимость, приносящая доход в валюте, сегодня помогла бы россиянам уберечь свои сбережения от российских экономических потрясений, но, к сожалению, некоторым группам россиян уже запрещено выезжать за рубеж. Кроме того, многие боятся покупать недвижимость в развитых и стабильных странах на фоне яростной пропаганды. Для таких покупателей привлекательным вариантом может оказаться инвестиции в российскую курортную недвижимость: дорожающие заграничные поездки будут доступны в ближайшее время только ограниченному кругу наиболее благополучных россиян. Все остальные должны будут отдыхать на родине, оплачивая отдых в рублях. Это увеличит привлекательность отечественной курортной недвижимости и рублёвую доходность по таким объектам.

Рынок зарубежной недвижимости: все инвестиции «в Лондон»?

Стоит отметить, что на фоне отечественного рынка недвижимости зарубежная с точки зрения инвестиций выглядит более привлекательно. Однако здесь нужно понимать, что те, для кого цена не имеет особого значения, смогут позволить себе вложения при любом раскладе. Те же, кто в средствах весьма ограничен, будут учитывать стоимость покупки в валюте при пересчёте на рубли и выбирать наиболее подходящие варианты в соотношении пары «цена — качество». В зависимости от уровня благосостояния покупателя-инвестора можно говорить о спаде или, напротив, о росте активности россиян на рынке зарубежной недвижимости. По итогам 2014 года спрос на зарубежную недвижимость среди российских покупателей не снизился за счёт устойчивого интереса среди уже существующих клиентов, которые, купив однажды один из иностранных объектов, в 2014 году вернулись, чтобы снова совершить покупку на одном из зарубежных рынков. В частности, за последние несколько месяцев 2014 года отмечалось увеличение спроса на инвестиционную недвижимость Великобритании со стороны российских частных инвесторов.

Есть мнение, что численность покупателей, относящихся ко второй группе, всё-таки больше. «Существенный рост курса евро и доллара, произошедший в последние месяцы, не смог не сказаться на спросе россиян на зарубежную недвижимость. Можно констатировать существенное снижение спроса со стороны тех россиян, которые были нацелены, в первую очередь, на покупку жилой недвижимости за рубежом. Ведь существенная доля россиян, планировавших покупку жилья за рубежом, аккумулировала средства на рублёвых депозитах. Как следствие, потенциальные покупатели зарубежного жилья столкнулись с тем, что для них зарубежная недвижимость фактически подорожала более, чем на 50%. Да и обслуживание зарубежного жилья тоже существенно возросло при перерасчёте в рублёвый эквивалент, что также является немаловажным фактором при принятии решения о покупке недвижимости за рубежом, поскольку доходы у большинства потенциальных покупателей зарубежной недвижимости не привязаны к валютному курсу, — комментирует президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock» Станислав Зингель. — Падение спроса на зарубежное жильё коснулось в той или иной степени всех стран. Но в наибольшей степени спрос уменьшился на «массовых» направлениях — Болгарии, Испании, Черногории, Турции. Интерес россиян к зарубежной коммерческой недвижимости также уменьшился, хотя и не столь существенно, как имело место снижение спроса на жилую недвижимость за рубежом. Ведь немалая доля российских инвесторов, планировавших покупку зарубежной коммерческой недвижимости, также держала свободные средства в рублях. Как следствие, интерес со стороны этой группы инвесторов сместился со стороны инвестиций в зарубежную коммерческую недвижимость на инвестиции в российскую коммерческую недвижимость. Но те инвесторы, которые держали средства на валютных депозитах, продолжают рассматривать инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость в целях диверсификации своих активов».

Как бы то ни было, но на рынке зарубежной недвижимости инвестиционная активность россиян в той или иной степени проявляется под воздействием внешних факторов. Именно они влияют на выбор направления инвестиций. Напряжённая экономическая ситуация, связанная с событиями на Украине и введёнными санкциями, повлияла на ту обстановку, которая сложилась на рынке недвижимости. Если раньше основная масса людей приобретала недвижимость за рубежом для «дома, для семьи», то в связи с падением рубля и недружественной политикой ряда стран изменились мотивы покупки. Люди, обеспокоенные перспективами экономического развития нашей страны, состоянием систем образования и здравоохранения, проблемами профессиональной самореализации, стали очень активно рассматривать варианты получения ВНЖ в результате приобретения недвижимости. При этом рассматриваются страны, где складывается благожелательная атмосфера по отношению к России. Это Турция, Кипр, Венгрия, Черногория, Болгария, Грузия. Приобретается в основном жилая недвижимость до 300000 евро, которая может служить не только местом для отдыха, но и приносить доход от сдачи в аренду. Испания, где для ВНЖ требуется 500000 евро на человека, становится менее популярной. Из этого перечня привлекательных стран выпала Латвия, где порог стоимости недвижимости для получения ВНЖ с 1 сентября 2014 года составляет 250000 евро. Это обусловлено тем, что избранные в октябре прошлого года депутаты инициировали рассмотрение вопроса о запрете предоставления ВНЖ. А случаи запрета въезда в Латвию известным российским звёздам и не совсем дружелюбная политика в отношении к русскому языку отпугивают тех потенциальных покупателей, которых не интересует ВНЖ, а нужен дом в спокойной Европе для отдыха, шоппинга и т.п. или стартовая площадка для бизнеса. В Болгарии изменился сегмент покупателей недвижимости с целью получения ВНЖ. Если раньше наши обеспеченные пенсионеры могли претендовать на ВНЖ, то с падением рубля пенсия наших граждан стала уже меньше минимума заработной платы и пенсии в Болгарии, что не соответствует требованиям Закона об иностранцах. Но появилась другая группа потенциальных покупателей — это инвесторы, которые согласно новым изменениям в законодательстве, могут получить ВНЖ при покупке недвижимости от 300000 евро. Учитывая, что в Болгарии созданы неплохие условия для развития бизнеса — налог на прибыль корпораций и физических лиц один из самых низких налогов в Европе и составляет 10%, то можно ожидать, что покупатели будут.

Есть и другое направление приобретения недвижимости за рубежом с целью сохранения и приумножения имеющихся активов. Здесь спросом пользуются такие страны, как Германия, Великобритания, Швейцария и Австрия. Хотя процедура покупки недвижимости в двух последних странах для нерезидентов не очень простая, но стабильная экономика и нейтральная позиция в Европе привлекает финансово обеспеченных людей. В Германии мелкие инвесторы приобретают квартиры для сдачи в аренду или же с арендаторами. Более крупных инвесторов интересуют офисные и логистические центры, торговые помещения, дома для престарелых и детские сады. Вариантов много. Заинтересованным лицам также предлагается участие в операционных компаниях на правах партнёра в сфере недвижимости. Инвесторы вносят вспомогательный заём или коммандитный капитал в утверждённый инвестиционный объект на 18 — 30 месяцев. Доходность вложений составляет около 10% годовых. В Великобритании с начала лета прошлого года, как только появились признаки ухудшения экономической ситуации, резко увеличился спрос российских покупателей на супердорогие объекты. По данным элитных лондонских агентств недвижимости, количество запросов российских клиентов выросло на 10 — 13% по сравнению с прошлым годом.

В общем и целом наши инвесторы чувствуют конъюнктуру и специфику рынка зарубежной недвижимости, однако некоторые ориентиры как в плане цен, так и направления для выгодных капиталовложений, всё-таки не помешают. Если говорить о ценах, то в Великобритании и Германии наблюдается устойчивый рост цен. Темпы роста меняются в течение года и зависят от региона, но характер не меняется. По данным отчета PwC, рынок недвижимости в Европе в целом в 2015 году ожидается привлекательным и доходным. Немного изменилась география наиболее привлекательных городов. Мюнхен, который занимал первое место в 2014 году среди 28 крупнейших европейских городов, сместился на 11 позицию, в то время как Берлин поднялся на первое место. Гамбург на 4 месте, Лондон на 10 месте, в то время как Дублин поднялся на 2 место. В Болгарии после длительного периода падения, по данным Национального статистического института (НСИ), цены в 2014 году в среднем стабилизировались, в некоторых регионах незначительно выросли. Но со второй половины 2014 года сократилось количество сделок с российскими покупателями. На это повлиял кризис в Украине и введённые санкции, банкротство российских туроператоров. Ожидать роста цен в Болгарии не приходится, поэтому покупать здесь всё ещё выгодно и не очень рискованно. Хотя Болгария и считается отсталой в Европейском союзе, но макроэкономические факторы свидетельствуют об экономическом росте и восстановлении после кризиса, а по налоговой привлекательности Болгария занимает первые строчки в рейтинге стран ЕС. Возможно ожидать падения цен в Латвии, спрос на недвижимость которой среди российских покупателей с осени прошлого года стал практически нулевым. Поскольку именно россияне играли значительную роль на рынке Латвии, то с их уходом изменения цен неизбежны.

Привлекательными и востребованными инвестиционными активами являются коммерческие объекты в стабильных европейских странах, среди которых можно выделить Великобританию, Германию и Австрию. Во-первых, коммерческая недвижимость приносит доходность в районе 7 — 12% годовых, что гораздо выше доходности зарубежной жилой недвижимости, не превышающей 5% годовых. Во-вторых, ставки по ипотеке в Европе гораздо ниже, нежели в России. В-третьих, на руку инвесторам играет не только общая стабильность зарубежных рынков, но и многолетний успешный опыт сохранения устойчивости на фоне кризисов и экономических скачков. Кроме того, коммерческая недвижимость предлагает схему пассивного управления, в рамках которого все заботы по обслуживанию, ремонту и накоплению объекта берёт на себя специальная управляющая компания. Сопровождая объект, она позволит компенсировать и временные затраты, ведь самостоятельно управлять зарубежным объектом, находясь в России, инвестору будет непросто. В отличие от жилого сектора, особенно южных стран, где управляющие компании нередко оказываются недобросовестными или вовсе отсутствуют, крупная специализированная управляющая компания, занимающаяся коммерческой недвижимостью дорожит своим именем и репутацией и не допустит сторонних махинаций.

«На мой взгляд, инвестиционная привлекательность — это далеко не только показатель уровня рентной доходности. Инвестиционная привлекательность — это совокупность целой группы факторов: страховые риски, ликвидность объектов, доступность и привлекательность кредитования, защищённость интересов инвесторов на государственном уровне, развитость системы страхования рисков и т.п. По совокупности перечисленных инвестиционных критериев наиболее инвестиционно привлекательными в мире являются рынки коммерческой недвижимости европейских стран с сильнейшими экономиками (Великобритания, Германия, Франция) и рынок недвижимости США. Как следствие, взоры и устремления международных инвесторов устремлены в очень существенной степени на рынки недвижимости именно этих стран. И российские инвесторы придерживаются этой же логики. В указанных странах инвестор имеет возможность получения стабильного рентного дохода в размере от 5% до 9% годовых, базирующегося на долгосрочных (10 — 20-летних) договорах аренды, — рассуждает Станислав Зингель. — Кредитование покупки недвижимости для россиян здесь не только доступно, но и характеризуется привлекательными условиями. Как следствие, благодаря недорогому кредитованию доход инвестора мультиплицируется, а рентабельность инвестиций составляет 8 — 15% годовых. К тому же не следует забывать и про перспективы стабильного ежегодного роста стоимости недвижимости (порядка 2 — 3% ежегодно). Мы не рекомендуем приобретать коммерческую недвижимость в инвестиционных целях в странах со слабыми экономиками. В складывающейся ситуации на международном рынке недвижимости, с нашей точки зрения, оптимальным местом для инвестиций являются страны, позволяющие в силу стабильности своих экономик, как минимум, сохранить инвестированный капитал. Что касается рекомендаций по сегментам коммерческой недвижимости, то, на наш взгляд, стоит обратить внимание на торговую и офисную недвижимость с долгосрочными арендаторами, доходные дома, дома для престарелых, коммерческие студенческие общежития, медицинские клиники, отели».

Доходные вклады — по следам ключевой ставки?

Вторыми на очереди после инвестиций в недвижимость идут банковские вклады. Они за последние несколько месяцев претерпели серьёзные метаморфозы. Ослабление рубля практически сыграло с ними злую шутку и интерес населения к сбережениям в рублях существенно ослаб. Процентные ставки по рублёвым вкладам стали менее привлекательными на фоне резкого укрепления доллара и евро, а также существенного роста уровня инфляции. Многие банки столкнулись с массовым желанием клиентов изъять свои рублёвые активы и сконвертировать их в валютные. Впрочем, повышение ключевой ставки до 17%, способствовавшее увеличению процентных ставок по депозитам, а также ряд законодательных мер вернули доверие граждан к банковским вкладам.

Эксперты также отмечают изменчивые инвестиционные настроения россиян по отношению к банковским депозитам, формирующиеся под влиянием внешних факторов. «На мой взгляд, причин для оттока вкладов за последние полгода было несколько: отзывы лицензий на фоне чисток банковского сектора, геополитическая и экономическая ситуация в стране и в мире, стремительные колебания валютных курсов и дешевеющий рубль. Всё это не способствовало росту доверия населения к государству в целом и российской банковской системе в частности, многие россияне предпочитали конвертировать вклады в крупные покупки, недвижимость, валюту, — подчёркивает председатель правления «Росгосстрах Банка» Александр Фалев. — Повышение страховой суммы возмещения до 1,4 млн. рублей и введение льготного налогообложения по вкладам вернуло некоторую уверенность вкладчиков в стабильности отданных банкам средств. А вкупе с волной повышения ставок после повышения ключевой ставки ЦБ традиционный инструмент россиян для сохранения сбережений всё ещё остался на позициях одного из наиболее популярных: большинство вкладчиков оставили свои средства в банках в надежде на то, что привлекательные ставки перекроют реальный уровень инфляции и девальвацию национальной валюты».

«На фоне девальвации курса рубля в конце прошлого года наблюдался ажиотажный спрос населения на иностранную валюту и товары длительного пользования. Это привело к значительному усилению оттока средств с банковских вкладов. Но уже в последние дни декабря отток вкладов остановился, мы наблюдаем активное возвращение денег вкладчиками. При отсутствии нового негатива на валютном рынке можно ожидать, что темп прироста депозитного портфеля по итогам 2015 года также составит около 10%», — прогнозирует аналитик банка «Хоум Кредит» Станислав Дужинский.

«За последний год средняя сумма розничного вклада немного снизилась, при этом общее количество вкладов в портфеле стабильно растёт. Клиенты всё больше стремятся диверсифицировать сбережения по разным валютам, в то время как ранее имели склонность к накоплениям в одной валюте. На фоне роста процентных ставок клиенты склонны открывать новые вклады вместо пополнения уже действующих, что тоже сказывается на средней сумме вклада. Полагаем, что банковские вклады останутся популярным способом сбережений у россиян в 2015 году. В ноябре и декабре 2014 года население более активно интересовалось вложениями в иностранной валюте, однако основное привлечение средств приходилось на рублёвые вклады», — констатирует начальник управления депозитных и расчётных продуктов «Промсвязьбанка» Наталья Волошина.

С тем, что банковские вклады вновь стали привлекательными среди своих почитателей, трудно поспорить. После того, как ЦБ РФ с 16 декабря 2014 года повысил ключевую ставку с 10,5% до 17%, многие банки увеличили процентные ставки по депозитам. Если в I декаде декабря 2014 года, по данным Центробанка России, максимальная процентная ставка по рублёвым вкладам десяти крупнейших банков составляла 10,58% годовых, то уже во II декаде декабря 2014 года она поднялась до отметки в 15,31% годовых, а к концу года достигла своего пика — в 15,63% годовых. Стоит отметить, что многие банки не стали ограничиваться ставками в районе 16% годовых и пошли ещё дальше — к концу декабря 2014 года можно было найти предложения с процентными ставками по вкладам аж до 22% годовых. Со своей стороны депутаты Госдумы РФ сделали ещё один подарок: приняли поправки к Налоговому кодексу, которые освободили от уплаты НДФЛ с доходов по рублёвым вкладам со ставкой до 18,25% годовых.

Зимний период — традиционное время для новогодних предложений по депозитам и этот сезон не стал исключением. Однако есть одна любопытная деталь: конёк всех «новогодних вкладов» — это их процентная ставка. Раньше предновогодние маркетинговые акции банков не ограничивались только на привлекательных ставках по вкладам и условиях размещения средств, некоторые из них в дополнение к депозитам предлагали подарки. В этом сезоне число желающих порадовать своих клиентов (как потенциальных, так и действующих) какими-либо дополнительными бонусами заметно сократилось. Если пару лет назад число банков, предлагающих вклады с подарками, составляло 13, то в этом году оно уменьшилось до 2-х. Так, к примеру, «Кроссинвестбанк» проводит новогоднюю акцию «Мешок с подарками», в рамках которой участники могут получить в подарок кофемолку Bosch, фен Rowenta или Babyliss, тостер Maxwell, чайник Supra, соковыжималку Scarlett, утюг Maxwell или блендер Scarlett. А вот «Первый Чешско-Российский Банк» за размещение средств на депозитном счёте своим клиентам дарит блюдо для запекания, салатник, чашку с блюдцем, набор для вина или френч-пресс.

Кстати, период высоких процентных ставок продлился недолго. Со 2 февраля 2015 года ЦБ РФ понизил ключевую ставку до 15%. Реакция банков не заставила себя долго ждать. Если в январе 2015 года максимальная процентная ставка десяти крупнейших банков колебалась на уровне 15,32% — 15,07% годовых, то к I декаде февраля 2015 года она опустилась до 14,70% годовых. Да и те банки, которые предлагали максимальные ставки в районе 22% годовых ещё в декабре 2014 года, также пошли на понижение, а максимум, на который сегодня можно рассчитывать, составляет 20,5% годовых.

Выходит, что самыми везучими оказались те вкладчики, которые успели разместить средства на депозите в своём банке до февраля 2015 года, они что называется «поймали волну». Но можно ли назвать «счастливчиками» тех, кто решил приумножить свои сбережения под 20% годовых? Насколько они надёжны? По мнению наших экспертов, бдительность клиентам здесь не помешает. «Повышенные процентные ставки по вкладам обусловлены высоким значением ключевой ставки, которая является индикатором фокусного привлечения средств на внутреннем рынке в связи с геополитической ситуацией. Вместе с тем, чрезмерное завышение ставок по вкладам может свидетельствовать о высокой рискованной политике банка. Рекомендуем вкладчикам разумно и взвешенно подходить к размещению сбережений и по возможности не размещать во вклады по ставкам, значительно превышающим ключевую (15%), — обращает внимание Наталья Волошина. — Отдельный фокус в размещении — вклады в иностранной валюте. Несмотря на то, что вклады застрахованы в банках-участниках Системы страхования вкладов, выплата производится в рублях на дату наступления страхового случая, что при высокой волатильности на валютных рынках может привести к существенной потере доходности по вкладу».

«Для начала стоит отметить, что привлекательные ставки по депозитам снижаются на глазах в рамках стабилизации экономической ситуации. И тем, кто хочет зафиксировать высокую доходность, стоит поторопиться. Сегодня на рынке в принципе сложилась уникальная ситуация, когда высокие ставки по депозитам предлагают не только малоизвестные финансовые организации, но и крупные банки с высоким уровнем надёжности. Высокая доходность по вкладам в надёжном банке в текущих условиях — это реальное предложение. Конечно, поправка в Налоговый кодекс дополнительно повысила привлекательность вкладов. Эта мера была нужна как вкладчикам, так и банкам. Ведь таких интересных ставок на рынке мы можем скоро и не увидеть, а льготное налогообложение по процентным доходам с открытых по таким ставкам депозитов продлится целый год. Дополнительным плюсом данная мера стала и для банков, которые обоснованно смогли привлечь клиентов привлекательными условиями при льготном налогообложении, — анализирует ситуацию Александр Фалев. — Однако, что касается ставок, сильно превышающих среднерыночные значения, то, конечно, тут стоит присмотреться. Всё-таки банк стоит выбирать, ориентируясь не только на ставки, но и на надёжность кредитной организации. Новости об ухудшении финансовых показателей, о просроченных платежах, о судебных конфликтах, падении рейтингов, внеплановых проверках ЦБ или тех или иных предписаниях регулятора (к примеру, запрет на приём средств населения во вклады) могут быть сигналом, что у банка есть существенные проблемы».

Говоря о депозитах, не стоит забывать и о валютных вариантах в долларах и евро. Курс американской валюты на данный момент составляет 65,08 рубля. По данным портала Investfunds.ru, за полгода он прибавил на 80,60%, а за год — на 86,70%. Курс европейской валюты держится на уровне 74,36 рубля. Показатели же доходности евро будут чуть скромнее: за полгода его стоимость увеличилась на 54,48%, а за год — на 56,59%. Процентные же ставки по вкладам в долларах и евро могут достигать 10% годовых.
Какая же валюта будет предпочтительней с точки зрения доходности? «Если говорить о привлекательности депозитов с точки зрения выбора валюты, то всё зависит от того, хотите ли вы максимизировать процентный доход (вклады в рублях) или снизить риски, связанные с колебанием курса (вклады в валюте). Если вы нацелены в большей степени на сбережения и ваша основная цель — сохранить средства, эксперты рекомендуют разделить вклады на две или даже три части (рубли — 40%, доллары и евро — по 30%). А если вы нацелены на большой процентный доход, то это рублёвый вклад с максимальной процентной ставкой», — рекомендует Александр Фалев.

«В сложившейся рыночной ситуации большинство клиентов предпочитают хранить денежные средства во вкладах, так как данный инструмент является наиболее консервативным и надёжным способом размещения средств. Большинство банков сейчас предлагают привлекательные процентные ставки как по рублёвым, так и по валютным вкладам. Так, к примеру, с середины декабря прошлого года количество клиентов, желающих открыть депозит в нашем банке, возросло почти в 6 раз. Целесообразно хранить средства в нескольких валютах, чтобы избежать рисков, связанных с курсовыми изменениями. Если вкладчик относится к категории клиентов, активно следящих за курсовыми изменениями, то ему можно рассмотреть вариант открытия мультивалютного вклада, но при этом надо учитывать, что в данном случае необходимо оперативно реагировать на рост/снижение курса валют, чтобы получить максимальную доходность», — советует вице-президент, начальник управления финансами клиентов банка «ВТБ24» Ашот Симонян.

Инвестиции в золото: тише едешь — дальше будешь?

Третью строчку в нашем рейтинге занимают инвестиции в золото. Котировки на этот благородный металл носят неоднозначный характер. Так, на сегодняшний день стоимость тройской унции составляет 1232,50 доллара. По данным портала Investfunds.ru, за последние 3 месяца её цена прибавила на 6,09%, а вот за год, напротив, снизилась на 4,90%. Ценовая политика на золото в рублёвом эквиваленте даёт несколько иные значения. Грамм жёлтого металла сейчас стоит 2564,97 рубля. За последний месяц цена в рублях «просела» на 0,70%, однако, если брать в расчёт более продолжительные отрезки времени, то здесь значения сохраняются в «зелёной зоне»: за полгода курс прибавил на 68,23%, а за год — на 77,37%.

«Если оценивать 2014 год, то он выдался неровным для золота. Рост первого полугодия сменился падением уже летом. Однако ближе к новогодним праздникам золото восстановилось в цене и к середине декабря вышло на уровень начала января — 1200 долларов за тройскую унцию (31,1 гр.). Ситуация с рублёвыми ценами оказалась прямо противоположной. 2014 год начался на отметке 1290 рублей за один грамм, а закончился на уровне выше 2200 рублей (+75%). Безусловно, подобному резкому росту мы обязаны в первую очередь быстрой девальвации рубля (больше 60% падения рубля к доллару и евро) и, как следствие, взрывному спросу граждан на продукцию из драгоценных металлов. В связи с этим стоит отметить, что ювелирное потребление растёт, но ещё большими темпами увеличивается инвестиционный спрос. Люди, напуганные кризисом, крушением фондовых рынков, девальвацией национальных валют, обращаются к вечным ценностям — золотым слиткам и золотым инвестиционным монетам. Поэтому каждое падение цен на драгоценный металл ниже 1100 долларов за унцию, вызывает новый всплеск спроса со стороны физических лиц (особенно в странах Азии), а также инвестиционных фондов, — убеждён вице-президент компании «Золотой монетный дом» Алексей Вязовский. — По нашему прогнозу, как только риск, связанный с действиями ФРС США по ужесточению денежно-кредитной политики сойдёт на нет (а это случится к концу первого полугодия 2015 года), цены на золото возобновят свой рост. Реалистичный сценарий предполагает, что к концу 2015 года Федеральный Резерв может вернуться к программам количественного смягчения (т.н. QE4), а это значит, что золото продолжит свой поход к максимумам 2011 года — 1920 долларов за тройскую унцию. Что касается рублёвых цен, то нет сомнений — в этом году девальвация рубля также продолжится. Об этом свидетельствует быстрое падение цен на нефть и валютных резервов России, пик выплат зарубежных кредитов отечественными корпорациями (что будет стимулировать компании придерживать валютную выручку), а также переход ЦБ РФ к плавающему курсу. Уже сейчас мы видим цены на золото в диапазоне выше, чем 2500 рублей за один грамм».

Кстати, эксперт не зря затронул вопрос о золотых инвестиционных монетах. Они значительно прибавили в цене. К примеру, если взять «Георгия Победоносца» номиналом в 50 рублей, то максимальная отпускная цена на эту монету была зафиксирована Центробанком 3 февраля 2015 года в размере 23758,41 рублей, а годом ранее его стоимость была в 2 раза ниже — 11736,61 рублей. Что это даёт инвестору? Если внимательно следить за котировками, приобретать монеты на спаде цен, а продавать на подъёме, то можно остаться «в плюсе». Например, предположим, что рассматриваемый вариант с «Георгием Победоносцем» приобретался ранее в банке по цене продажи, когда она составляла порядка 10000 — 12000 рублей, а сейчас продаётся тому же банку по цене покупки в пределах 16100 рублей (цена «Сбербанка» по состоянию на 9 февраля 2015 года), то не трудно подсчитать, что доходность в этом случае будет колебаться в районе 4100 — 6100 рублей. Если же котировки на инвестиционные монеты будут расти, то вслед за ростом цен курсов продаж подтянутся и курсы покупки, а, следовательно, и доходность в рублёвом эквиваленте будет увеличиваться.

Впрочем, по мнению эксперта, не стоит ограничивать свой интерес только на отечественных инвестиционных монетах. «На протяжении всего прошлого года в нашей стране периодически наблюдался дефицит инвестиционных монет. Активнее всего приобретались европейские монеты, а именно австрийские «Филармоникеры» (78140 рублей за монету весом в одну унцию). На второе место вышел «Американский орёл» (78610 рублей). Отечественное золото, к сожалению, в прошлом году пользовалось меньшим спросом. Российский «Георгий Победоносец» (18300 рублей за монету весом 7,78 гр.) занял лишь третье место в структуре спроса. Связано это в первую очередь с недальновидной политикой ЦБ РФ, который продаёт свою продукцию с весьма высокой наценкой», — уверяет Алексей Вязовский.

Любопытно, что с начала 2015 года каждую неделю лидер продаж постоянно менялся, неизменным в тройке оставался лишь «Георгий Победоносец». Если ориентироваться на последние данные от компании «Золотой монетный дом», то на прошлой неделе наибольшим спросом пользовался канадский «Кленовый лист» (90710 рублей за монету весом в одну унцию). На второй строчке разместилась наша упомянутая монета. Замкнула тройку лидеров китайская Панда (91690 рублей за одну унцию).

За пределами топ-3 — продолжение следует?

Недвижимость, депозиты, золото — именно так выглядит наш топ-3 инвестиционно-сберегательных инструментов. Но это не значит, что список на этом заканчивается: мы выделили самые основные, с большей процентовкой популярности. Стоит отметить, что небанковские эксперты в качестве востребованных инвестиций также называют вклады. С чем это связано? Банковский вклад — наименее рискованный инструмент (по сравнению с некоторыми вариантами) и более доступный для участия со стороны населения. Но поставить жирную точку на этом было бы неправильно, не рассказав о других менее популярных, но интересных вариантах для инвестиций. Поэтому наши эксперты дополняют список своими вариантами.

Мнение экспертов

На Ваш взгляд, какие инструменты сбережений на сегодняшний день наиболее востребованы, а на какие россиянам стоило бы обратить внимание, так как по тем или иным причинам данные инструменты остались незамеченными/в тени?

Станислав Дужинский, аналитик банка «Хоум Кредит»:
«Такой вопрос, как форма сбережений семьи, каждый должен решать для себя сам, исходя из собственных знаний и опыта. Сегодня финансовый рынок предлагает большой спектр инвестиционных продуктов. Существует довольно много брокерских компаний, при помощи которых любой желающий может попробовать свои силы в интернет-трейдинге ценными бумагами как российских, так и зарубежных эмитентов. Но успех на этом поприще требует знаний и опыта в области экономики, финансов, статистического анализа и т.д. Более простыми инструментами можно назвать ПИФы и ОФБУ. Управляющие компании сами формируют портфели ценных бумаг по разным факторам, это могут быть отраслевые (нефтяная, электроэнергетика, потребительский сектор) или другие фонды (например, привязанные к динамике различных индексов). Также довольно популярны металлические счета, которые фактически означают покупку определённого количества драгоценного металла без усилий на его хранение.

Многие россияне до сих пор чувствуют свою неуверенность при работе с «продвинутыми» финансовыми инструментами. Другие, наоборот, зная о том, что величина доходности прямо пропорциональна риску, считают, что степень риска при инвестировании в альтернативные банковским вкладам инструменты для них неприемлема. Именно поэтому до сих пор считается, что банковские вклады — наиболее простая и понятная форма инвестирования средств домашних хозяйств с гарантированной доходностью.

Что касается рекомендаций на 2015 год, то рецепт сохранения своих сбережений в кризисной ситуации давно известен — нужно их диверсифицировать. Разумным представляется разделение своих сбережений между рублёвыми и валютными депозитами. Доходность по рублёвым вкладам существенно выше валютных и этим не стоит пренебрегать. Валютная часть сбережений позволит минимизировать риск потерь от падения стоимости рубля».

Наталья Волошина, начальник управления депозитных и расчётных продуктов «Промсвязьбанка»:
«В сложившихся условиях для розничных клиентов размещение сбережений в срочные вклады по-прежнему остаётся наиболее оптимальным инструментом сохранения средств. При этом мы рекомендуем комплексно подходить к размещению сбережений: часть средств (примерно 2/3) фиксировать на максимальные ставки, которые предлагают банки, в том числе и в рамках сезонных акций, а оставшиеся средства (1/3 сбережений) размещать на приходно-расходных вкладах и накопительных счетах. Эти сберегательные инструменты менее доходны, но позволяют вкладчикам свободно управлять своими сбережениями (пополнять и снимать часть средств без потери начисленных процентов).

Для премиальных клиентов можно также рекомендовать рассмотреть иные нефинансовые инструменты сбережений в дополнение к банковским вкладам».

Алексей Баскаков, руководитель департамента оценки АКГ «ФинЭкспертиза»:
«Значительные движения капитала, которые уже произошли среди обычных граждан, в особенности за последние полгода, очевидны. Рублёвые вклады закрывали и переводили в валюту, значительная часть из которой размещалась дома или в сейфовых ячейках. Второй составляющей сохранения накоплений была покупка различных дорогостоящих вещей, продающихся по «базе старой закупки» в рублях — это была в основном дорогая техника и автомобили. Часть граждан успела купить недвижимость в кредит до повышения ключевой ставки ЦБ.

Как ни странно, покупка недвижимости в крупном городе является всё ещё неплохой стратегией вложения и, в первую очередь, из-за сильно упавших цен в долларовом выражении, а во вторую — из-за неэластичного спроса на определённый сегмент, имеется в виду покупка недорогого жилья в хорошей транспортной доступности с целью последующей сдачи в аренду. Такое жильё снимают, в основном, российские семьи для длительного проживания, а из-за нереальных условий приобретения ипотеки этот сегмент может даже получить небольшой рост. Дорогие же квартиры в центре Москвы, причём, даже небольшой площади, на мой взгляд, будут испытывать крайний недостаток спроса.
Если говорить о вкладах, то сейчас доверие к банковской системе постепенно возвращается, и можно начинать вынимать деньги из ячеек и размещать их на счетах под достаточно выгодные проценты. Консервативно счета лучше открывать в долларах. Евро в ближайший год будет медленно девальвироваться и стремиться к паритету с долларом — в итоге есть вероятность потерять больше, чем в рублёвом вкладе. Можно ещё отметить такой инструмент как золото — оно находится сейчас на тех же отметках, что и весной 2014 года. То есть это вполне рабочий альтернативный вариант для диверсификации накоплений».

Сергей Алин, старший аналитик инвестиционной группы «Норд-Капитал»:
«Если говорить о востребованности тех или иных инструментов сбережений и сберегательных настроениях россиян, то в целом инвестиционная активность граждан во II полугодии 2014 года была на нормальном уровне. Смотря на официальную статистику Банка России по динамике депозитной базы, мы видим, что за данный временной интервал объём рублёвых депозитов граждан вырос лишь на 2%, а вот долларовых — на 37%! То есть многие смекнули что к чему и предпочли такие инструменты. Ну и конечно же, все мы помним декабрьское помешательство, возникшее ввиду резкой девальвации рубля. Тогда многие граждане РФ, поддавшись эффекту толпы, стали скупать часто абсолютно ненужную им бытовую технику. Это уже никакие не инвестиции, надо это понимать...
На мой взгляд, наиболее востребованным инструментом сбережений на сегодняшний день можно назвать банковские депозиты. Они вне конкуренции, так как только по ним есть гарантии. Рублёвые депозиты сейчас приманивают высокими ставками, а долларовые также предлагают неплохие проценты и обладают защитными свойствами. Я бы рекомендовал продолжить работать с долларовыми депозитами. Именно долларовыми, так как евро сейчас находится под сильнейшим давлением на международном рынке Forex».

После экскурса по самым популярным и востребованным направлениям для инвестиций хотелось бы отметить, что тройка лидеров в очередной раз остаётся неизменной. Но кто знает, что будет дальше? Если финансовая и инвестиционная грамотность будут расти, а знания не будут ограничиваться на инвестиционном треугольнике и люди будут пробовать и осваивать всё новые и новые инструменты, выбирая из них самые надёжные, то, возможно, к трём китам надёжности когда-нибудь присоединится и черепаха.


Деньги и Карьера