Россияне все чаще стали обращать внимание на рынок коммерческой недвижимости Европы и США. Диверсифицировав риски в разные ее сегменты, инвесторы могут не только сберечь накопленные средства, но и получить хороший гарантированный доход.

По данным исследования компании CBRE, в IV квартале 2014 года объем инвестиций в европейскую коммерческую недвижимость достиг самого высокого квартального показателя с 2006 года - 78 млрд евро, что на 49% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 27% больше, чем за аналогичный период 2013 года.

Как оценить инвестиционную привлекательность объекта?

Как объяснил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, инвестиционная привлекательность – это не только показатель уровня рентной доходности, а совокупность целой группы факторов: страновые риски, ликвидность объектов, доступность и привлекательность кредитования, защищенность интересов инвесторов на государственном уровне, развитость системы страхования рисков и т.п. И по совокупности этих критериев наиболее привлекательны рынки коммерческой недвижимости европейских стран с сильнейшими экономиками (Великобритания, Германия, Франция) и рынок недвижимости США.

Люди приобретают объекты стрит-ретейла Берлина и Барселоны, где помещения относительно недорогие, а ставк и аренды достаточно высоки.

По данным Gordon Rock, инвесторам следует обратить внимание на торговые и офисные объекты с имеющимися долгосрочными арендаторами, также на доходные дома и дома для престарелых, коммерческие студенческие общежития, отели и даже на медицинские клиники.

Золотой запас Лондона

Великобритания является бесспорным лидером по доходности инвестиционных проектов, связанных с вложениями в коммерческую недвижимость. Здесь объекты обеспечивают стабильные 7-12% годовых. Крупные специализированные управляющие компании с заслуженной репутацией позволяют инвесторам спокойно вкладываться и получать доход, не отвлекаясь на управление недвижимостью. Еще одна важная позиция – налоговые затраты, которые благодаря схемам оптимизации являются одними из самых низких в Европе. При этом на рынке представлен выбор объектов: гостиничные номера, студенческие апартаменты, склады самообслуживания, торговые объекты, парковки.Коммерческую недвижимость Лондона можно сравнить с золотыми запасом, для нее характерно отсутствие коммерческих рисков и высокая ликвидность. Россияне вкладывают средства в лондонскую торговую недвижимость исключительно для сохранения капитала, несмотря на меньшую доходность - на уровне 2-3%, а иногда и до 1%.

Какую сумму вкладывать?

На рынок зарубежной коммерческой недвижимости российские инвесторы выходят с разными суммами. Понятно, что чем больше денег вкладывается в объект, тем выше отдача. Как сообщил Станислав Зингель (Gordon Rock), наиболее ликвидные и приносящие стабильный долгосрочный (10-20 лет) доход от аренды объекты коммерческой недвижимости стоят, как правило, не менее 1 млн евро. К тому же именно под такие – надежные и ликвидные – объекты есть возможность привлечения долгосрочного кредита в западном банке по ставке от 2% годовых (Германия), от 3% (Великобритания, Франция), от 4% (США). Привлечение недорогого кредита в размере 50-60% от стоимости объекта позволяет инвестору получить рентабельность инвестиций до 15% годовых. Имеет значение и влияние условно-постоянных расходов (например, расходы на бухгалтерский учет) на экономику небольших объектов. Инвестировать менее 400 тыс. евро собственных средств в компании Gordon Rock не рекомендуют.

Но значительная часть наших людей, особенно те, кто делает только первые шаги на данном поприще, ориентируются на куда меньшие суммы – их бюджет начинается от 300 тыс. евро и ниже. И такой капитал открывает для потенциального инвестора широкие возможности вложиться в торговые, складские и офисные помещения, номера в отелях, парковки. Например, даже на британских объектах на 300 тыс. евро можно составить инвестиционный портфель, диверсифицировав источники поступления доходов.

Например, порядка 70 тысяч евро – это размер первоначальной инвестиции при вложениях в склады самообслуживания, где гарантированная доходность – 8%. Вложение 170 тыс. евро в приобретение пары гостиничных номеров в британских отелях принесут порядка 8-11% годовых, а 60 тыс. евро, вложенные в студенческие апартаменты, принесут доход в среднем в 8-10%.

Варианты: от студенческой недвижимости до...
Студенческая недвижимость по-прежнему представляет собой выгодный объект для инвестиций. Гарантом доходности тут является спрос на качественное образование, поэтому присматриваться к таким объектам рекомендуется в первую очередь в признанных мировых центрах высшего образования. Великобритания – один из них. Большое количество английских городов предлагают разнообразные варианты студенческих общежитий, такие объекты пользуются спросом у инвесторов. Доходность подобных объектов может доходить до 11% годовых в валюте. Однако при инвестициях в студенческую недвижимость важно, чтобы это были не просто сдаваемые внаем квартиры, а именно жилье, предназначенное для студентов, находящееся под управлением специализированной управляющей компании.

Например, студенческий комплекс, предлагающий покупку комнат для инвесторов, Плато Хаус расположен в самом центре Ливерпуля. В шестиэтажном комплексе 86 комнат трех видов и площадей. Комната площадью 20-21 кв. м стоит 78,7 тыс. фунтов; 23-24 кв. м – 81,3 тыс. фунтов, а 31 кв. м – 83,9 тыс. фунтов. Окончание строительства запланировано на конец сентября 2015 года. Обещана чистая доходность 7,75% годовых в фунтах.

Еще один студенческий комплекс Гласс Воркс строится в городе Ньюкасле на севере Англии. Инвесторам предлагаются комнаты стоимостью 55 тыс. фунтов и студии с кухнями за 65 тыс. фунтов. Общежитие будет управляться профессиональной управляющей компанией, которая займется сдачей комнат в аренду. Через пять лет у инвесторов есть возможность продать комнаты обратно застройщику. Срок сдачи объекта – III квартал 2015 года. Чистая доходность до 9,62%.

На сравнительно небольшой бюджет ориентированы и другие объекты в европейских странах. В Германии (Рейнланд-Пфальц), на продажу выставлен готовый бизнес - мини-отель с рестораном общей площадью 800 кв. м. Номерной фонд отеля – 7 двухместных номеров, а ресторан рассчитан на 120 посадочных мест. Цена предложения - 190 тыс. евро. Доходность объекта – 5%. Примерно такую же выгоду (4%) сулит покупателю небольшой отель (275 кв. м) в старинном городе Метманн. Он выставлен за 195 тыс. евро. В отеле пять номеров и зал для завтраков.

Более выгодный инвестиционный объект - доходный дом в Мюльхайм-на-Руре (Северный Рейн-Вестфалия) общей площадью около 500 кв. м. При цене объекта – 225 тыс. евро. Расчетный доход от сдачи в аренду составит около 21,5 тыс. евро. Рентабельность 9,55 %. Срок окупаемости 10 с половиной лет.

Во Франции инвестиционно привлекательный объект - медицинская резиденция (дом для престарелых) в 17-м округе Парижа Батиньоле. Резиденция включает 129 квартир-студий для пожилых людей, а также 4 отдельных коттеджа. Стоимость квартир: от 174,7 до 300 тыс. евро. Важное условие - объект не подходит для проживания, только для сдачи в аренду. Доходность - 4% в год.

Еще один инвестиционный проект - экодеревня рядом с Парижем и Диснейлендом. Туристический комплекс рассчитан на круглогодичное проживание туристов, имеет всю необходимую инфраструктуру под сдачу в аренду. Дома в составе комплекса имеют собственные объекты досуга: бассейны, рестораны, детские клубы, спортивные площадки, а также общие - спа-центр, ферму с животными и пляж. Начальная стоимость двухкомнатных апартаментов 215 тыс. евро. Доходность – 4% годовых.

Не увлекайтесь!

В сложившейся экономической ситуации эксперты по инвестициям в недвижимость не советуют приобретать коммерческую недвижимость в инвестиционных целях в странах со слабыми экономиками, а советуют внимательно изучать регионы, где расположена недвижимость, привлекшая ваше внимание. Наиболее рискованными представляются страны Восточной и Южной Европы с нестабильными и малоликвидными рынками недвижимости. Так, некоторое время назад многие россияне увлекались тем, что приобретали объекты коммерческой недвижимости в инвестиционных целях в курортных регионах Европы. Попросту говоря, где отдыхали – там и покупали: это Италия, Испания, Кипр, Греция. Но на протяжении последних нескольких лет они явно не соответствуют критериям надежности и прогнозируемости.

Вместе с тем некоторые страны из так называемого «нежелательного» списка начинают возвращать статус стран, интересных для инвестирования в коммерческую недвижимость, который в период мирового финансового кризиса 2008-2010 годов был утрачен. Примером такого восстановления, по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), может служить рынок коммерческой недвижимости Испании, ежегодный рост объемов которого в 2013 и 2014 году превышал 200%.


Metrinfo