Охватить законодательством всю жизнь невозможно

Соседские отношения – сфера тонкая. Не получится отрегулировать все нюансы человеческого общежития законодательно, и вряд ли стоит выпускать специальный циркуляр, требующий от собственников получать разрешение соседей на сдачу квартиры в аренду. Нужно просто быть порядочным и соблюдать элементарные нормы поведения, что и делает вменяемое большинство. А с невменяемыми должны разбираться правоохранительные органы – такое «народное мнение» сформулировал «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» по итогам проведенного им социологического опроса.

Коллеги не одобрили

Поводом для исследования стала инициатива депутата Госдумы Виталия Золочевского, который еще осенью внес в парламент законопроект, обязывающий владельцев жилья сдавать квартиры только с согласия соседей. Причем автора проекта волновали не только люди, которые могут нарушать правила общежития, но и их предположительно буйные домашние животные.

«Граждане России постоянно сталкиваются со множеством проблем, связанных с тем, что их сосед сдает квартиру постороннему лицу, не спрашивая согласия у тех, кто будет проживать с ними рядом. А рядом может проживать человек, например, имеющий животное, в том числе отнесенное решением правительства Российской Федерации к особо опасным животным – бульдоги, бультерьеры и т.п. <…> Однако даже сдавание квартиры гражданам, которые не содержат у себя животных, может повлечь определенные проблемы для соседей. Соседи имеют право на то, чтобы знать, кто проживает в соседней с ними квартире и, соответственно, давать согласие на его проживание рядом с ними», – говорится в пояснительной записке к документу.

Впрочем, проект этого закона даже не дошел до первого чтения – автор сам его отозвал в конце января, как раз в то время, когда «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» проводил свой опрос. Документ получил от коллег депутата критические отзывы. Рецензенты отмечали, что действующее законодательство в достаточной мере регулирует вопрос «по использованию жилых помещений с учетом интересов третьих лиц». Например, в статье 30 (часть 4) Жилищного кодекса РФ сказано, что собственник жилья обязан соблюдать права и законные интересы соседей. «Правила пользования жилыми помещениями» (утвержденные постановлением Правительства РФ 21 января 2006 г. № 25) расписывают, как можно использовать жилье, а как нельзя, а Гражданский кодекс РФ определяет права и обязанности собственника (Раздел II. Право собственности и другие вещные права). То есть законов на сегодня и так достаточно, и новый акт ничего принципиально не изменит.

И все же дружба с соседом – это такая же вечная тема, как и супружеские отношения. Еще неизвестно, что важнее. Сосед бывает ближе, чем родственник, и хуже, чем самый злейший враг.

Итоги опроса оказались неоднозначными

Поэтому журнал www.metrinfo.ru решил узнать у москвичей, что они думают обо всем этом, тем более что именно столичные жители хорошо знакомы с частным арендным бизнесом: они либо сами сдают и снимают жилье, либо живут в одном доме (если не на одной лестничной площадке) с квартирантами соседа.

В итоге 60% участников опроса высказались против того, чтобы собственник перед тем, как поселить жильцов, спрашивал позволения у соседей. Противники данной инициативы считают, что таким образом нарушаются права владельца, ведь он и так старается подобрать спокойных мирных законопослушных жильцов (незаконопослушные окажутся себе дороже). К тому же соседи, с точки зрения опрошенной аудитории, часто бывают мстительными, неумными, завистливыми и могут запретить сдавать квартиру просто потому, что им «вожжа попала под мантию». Ну а если действительно в съемной квартире случился скандал, то тут надо милицию вызывать.

А вот 40% (что тоже немало) поддержали идею депутата Золочевского. Они полагают, что необходимо избегать конфликтов и ссор с соседями, уважать друг друга. Соседи, давшие разрешение на «сдачу», будут впредь спокойны – никакого криминала на лестничной клетке, все чинно и благородно.

Далее исследование показало, что, если бы такой закон или какой-нибудь похожий был принят, половина респондентов (51%) не выполняла бы его требования, а другая половина (49%) – все-таки бы подчинилась. «Права собственника священны, без соседей разберемся», – говорят первые; «надо думать об общей безопасности и о спокойствии окружающих», – возражают вторые.

Результаты опроса, хоть и неоднозначные, но обобщить их можно: москвичи не жаждут новых законов, но проблему мирного сосуществования с соседями признают. Интересно, а можно ли ее вообще решить с помощью законов?

Эксперты согласны с «гласом народа»

Опрошенные журналом www.metrinfo.ru эксперты также согласились, с тем, что стычки из-за квартирантов бывают, проблема есть. Но предложение Золочевского (напомним, отозванное самим же автором) вряд ли могло бы сработать эффективно. Так что специалисты рынка недвижимости в этот раз были солидарны с народом.

Будь такая инициатива принята, права собственника неминуемо нарушатся, просто потому, что зачастую он будет лишен возможности сдать квартиру. Например, кто-то из соседей может быть вообще принципиально против сдачи квартиры без объяснения причин. Также кто-то из соседей может не проживать в квартире, что сделает также крайне затруднительным получение согласия. И тогда собственник, уезжающий, например, за границу на длительное время или имеющий вторую квартиру, вообще не сможет заключить договор найма.

«Где гарантия того, что добросовестному арендатору, уплачивающему все налоги и сдающему жилье достойным арендаторам, попросту на основании личной неприязни не позволят делать это? То есть, скорее всего, эффективное исполнение самого закона попросту невозможно. Поэтому благие намерения, стоящие за его принятием, не будут реализованы», – соглашается Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Эксперты по инвестициям в недвижимость также подтверждают выдвинутый народом тезис о том, что большинство арендодателей – нормальные люди и заинтересованы в порядочных жильцах. Да, есть случаи, когда собственники сдают квартиру любым заинтересованным лицам, лишь бы получить максимальную цену, чаще всего гражданам из Средней Азии, которые любят жить большими группами и при этом ведут привычный образ жизни, готовят национальную еду и прочее. Но при ужесточении миграционной и налоговой политики таких ситуаций стало значительно меньше.

Собственников ведь обязали регистрировать своих жильцов, а это требование также регулирует арендную сферу (см. «Новые правила регистрации жильцов написали для арендодателей»). Если собственник будет выполнять все, что от него требуется – платить налоги, ставить арендаторов на регистрационный учет, заключать договор, где будут расписаны права и обязанности сторон, то тогда и никаких новых законов не нужно…

А вот уважить соседей вполне возможно без всякого циркуляра: Просто познакомьте арендаторов и соседей, или хотя бы представьте человека консьержу и расскажите о том, что он поживет у вас. В этом случае вероятность конфликтов снижается, соседи успокаиваются, взаимное доверие сохраняется.

Что же касается собак, которым автор проекта уделил особое внимание, то он отчасти прав, но писать на «собачью тему» надо другие законы, с арендой жилья не связанные: В России на сегодня содержание собак, в том числе охранных и бойцовских пород, действительно практически не урегулировано. Законодательная база в этой области нуждается в серьезной доработке.

Их нравы

Между тем в «цивилизованном» мире существует практика жесткого ограничения прав собственника, и похоже, что «казачьей вольницей» для владельцев недвижимости может похвастаться лишь суровая Россия.

Например, в США жилье можно сдавать без ограничений, если есть специальная лицензия. Но в некоторых городах муниципалитеты ограничивают краткосрочную аренду минимальными сроками в 30, 60 или 90 дней.

В Нью-Йорке запрещено предлагать в аренду частные дома и апартаменты менее чем на 30 дней. Кроме того, в кооперативных домах Нью-Йорка (когда собственнику принадлежит не квартира, а доля общества, владеющего зданием), несмотря на наличие лицензии, внутренними правилами может быть запрещено сдавать квартиры. Кооперативы также могут запрещать жильцам держать дома собак (!), играть на пианино после 10 вечера. Кооперативы, где разрешена аренда, все равно оставляют за собой право отбирать подходящих кандидатов в жильцы и ограничивают время сдачи в аренду 1–2 годами.

В Новом Орлеане без туристической лицензии нельзя сдавать жилье менее чем на 60 дней во Французском квартале и менее чем на 30 дней в остальной части города. В некоторых кварталах Берлина тоже запрещено сдавать жилье меньше чем на месяц. В Париже во время отпусков можно предлагать в аренду дома и квартиры, являющиеся основным местом жительства, но нельзя без разрешения мэрии сдавать второе жилье для получения постоянного дохода.

Вот так, граждане российские. Впору почесать затылок и подумать – а нужны ли нам подобные правила? Лучше уж, действительно, соблюдать то, что есть в нашем гуманном законодательстве, и по-человечески отнестись к соседям, вежливо предупредив их, что в вашей квартире временно поживут другие люди.

Полностью отчет о проведенном исследовании читайте в статье «Народное мнение: стоит ли арендодателю спрашивать разрешения у соседей?»


Индикаторы рынка недвижимости