Чехия – популярная страна у россиян. Желающих приобрести в этом чудесном уголке Европы недвижимость много, и мы сегодня решили поговорить с людьми, которые обзавелись жильем в Праге еще задолго до кризиса в международных отношениях. Мы выясним, как дорого обходится содержание недвижимости и комфортно ли нашим соотечественникам живется в Праге.

Сегодня «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет истории двух покупателей недвижимости в Праге (имена и фамилии героев изменены). Покупая квартиру, наши собеседники преследовали разные цели, выбирали непохожие варианты и поселились в разных районах.

Квартира в районе Прага-1

Супруги Елена и Вадим Ивановы приобрели трехкомнатную квартиру в старом доме в центре Праги, общей площадью около 90 кв. м еще 7 лет назад за 230 тыс. евро. Как рассказал Вадим, выбор в пользу Праги во многом был продиктован тем, что ему приходилось часто по служебным делам бывать в чешской столице и надолго останавливаться в гостинице, что обходилось совсем недешево. К тому же в те годы пражская недвижимость показывала заметный рост цен, и покупка квартиры также рассматривалась в качестве выгодной инвестиции.

Супруги обратились в чешскую компанию, которая подобрала пять вариантов квартир, в какой-то степени соответствующих требованиям и к жилищу, и к бюджету. Это были и квартиры в новостройках, в районах, граничащих с центром Праги, и в старых домах – в историческом городе. На семейном совете было решено остановить выбор на квартире в красивом старом доме в районе Прага-1 – это сердце города, где сосредоточены основные достопримечательности: театры, музеи, где бурлит деловая жизнь, есть рестораны, магазины, то есть все, что необходимо для комфортной жизни. И конечно, нельзя не сказать о великолепной архитектуре «Златой Праги» с преобладанием готического стиля с ее замками, мостами, замощенными улицами.

Центр города был выбран не только из-за красот – требовалось, чтобы инфраструктура центра и разные учреждения, куда Вадиму необходимо наведываться по работе, были рядом, так как семья не планировала покупать автомобиль. Еще одно пожелание – по соседству должны располагаться детская площадка и развивающие центры: в семье растут два маленьких мальчика. В пражских дворах нет «своих» детских площадок, зато в каждом районе имеются одна-две общие - с обширной территорией, с песочницами, горками, качелями и прочими аттракционами. Детские площадки ограждены, освещаются, есть удобный стационарный туалет. До такой площадки от дома Ивановых - около 20 минут пешком тихим шагом.

В своей пражской квартире Ивановы постоянно не живут. Вадим уточнил, что чаще всего это кратковременные визиты по 5-7 дней до 10 раз в год плюс 1,5 месяца постоянно – это когда в Праге находится вся семья. В остальное время квартира пустует, или в ней останавливаются друзья, когда бывают в Праге.

Ежемесячные платежи за коммунальные услуги составляют около 7200 крон + 630 крон за электричество (всего это около 300 евро). Плюс страховка квартиры - 95 евро в год.

В пражском в доме Ивановых также приобрели квартиры две русскоговорящие семьи, остальные жильцы – чехи. Елена отметила, что между соседями сложились хорошие отношения и никакого негатива со стороны чехов она не замечает.

Квартира в новостройке в районе Прага-5

Сергеевы – молодая семья без детей. Александр получал высшее образование в чешской столице, устроился на работу в пражскую компанию и решил свое будущее связать с Чехией. Два года назад молодой человек начал поиски подходящей квартиры, ориентируясь на бюджет 100-150 тыс. евро. Поиск был сосредоточен на предложениях на первичном рынке, так как на этапе строительства жилье можно приобрести по более выгодной цене. К тому же современные жилые комплексы в Праге, точно так же как и в Москве, кроме жилья включают объекты инфраструктуры на первых этажах, подземные паркинги, они охраняются и имеют закрытый доступ. Александр выбрал двухкомнатную квартиру (около 60 кв.м) в ЖК, состоящем из четырех домов на 6 квартир каждый в перспективном, развитом и зеленом районе Прага-5. Район располагается на левом берегу Влтавы, напротив исторического центра города.

Квартиры в пражских новостройках сдаются готовыми к проживанию. По завершении строительства застройщик предлагает покупателям выбрать отделку, которая и будет полностью выполнена его силами. Александру предложили базовый вариант отделки, улучшенный и «хай-класс». Александр выбрал улучшенную отделку, плюс машино-место в подземном паркинге. Бюджет покупки составил 125 тыс. евро. Любопытно, что этот жилой комплекс облюбовали россияне, которые приобрели в нем около 80% квартир.

Семья Сергеевых живет в квартире постоянно, но коммунальные платежи для жилья подобного уровня невысокие, считает Александр. Отопление, электричество, вода, уборка территории обходится в месяц около 200 евро. Налог на недвижимость составляет где-то 150 евро. В целом Александр доволен своей квартирой. Более того, цена квартиры с момента приобретения заметно выросла, и сейчас похожий вариант продается уже не за 125, а за 150 тыс. евро.

Точка зрения эксперта: как россияне легализуются в Чехии
Большинство россиян при выборе чешской недвижимости останавливают свой выбор на районах Прага-1, 2, 5, 6. Это самые благоприятные для жизни районы в центре города. Бюджет покупки у россиян - от 100 000 евро до 1 млн евро, их интересуют двухкомнатные квартиры с балконом и трехкомнатные с балконом либо террасой, причем на второй вариант спрос больше.

В конце года компания предлагала требовательным российским клиентам несколько интересных вариантов в востребованном диапазоне. Одна из квартир – двухкомнатная общей площадью 61 кв. м располагается в районе Прага-1 в центре Праги - за Народным Театром (Narodni Divadlo) в 7 минутах ходьбы Vaclavske Namesti - центральная улица Праги. Квартира в отличном состоянии, находится на втором этаже кирпичного дома. Цена предложения около 300 тыс. евро.

Однако чаще всего в запросах фигурируют новостройки, которые, как мы уже упоминали, на этапе строительства продаются дешевле, да жителям и не требуется вносить средства в фонд капремонта дома. К тому же в старом доме коммунальные платежи заметно выше, чем в новостройке.

Из актуальных предложений можно обратить внимание на квартиру в новом элитном охраняемом доме (60 кв. м) в 3 минутах пешком от Вацлавской площади. Квартира располагается на втором этаже, есть подвал, гараж, кухня со встроенной бытовой техникой. Цена - 550,55 тыс. евро.

Более дешевое предложение - трехкомнатная квартира (90 кв.м) в новостройке в районе Прага-5 в пяти минутах ходьбы от метро Anděl. В квартире есть терраса – 11 кв.м, гараж, подвал, вблизи лес, парки, спортивный центр, бассейн, магазины, рестораны. Бюджет - 196 тыс. евро.

Покупка недвижимости в Чехии не является основанием для получения ВНЖ. Однако, если собственник ведет бизнес на территории государства, у него появляется основание для вида на жительство. На практике регистрация фирмы в Чехии – первый этап на пути к приобретению недвижимости и получению годовой визы в Чехию. Есть фирмы, включая VISACZ, которые помогают открыть бизнес в Чехии. В частности, в VISACZ весь процесс займет от двух рабочих дней после получения всех необходимых для регистрации фирмы документов. После регистрации человек, на которого зарегистрирован бизнес, сразу становится директором либо соучредителем и выступает в Чехии как юридическое лицо. Стоимость регистрации фирмы в Чехии в компании VISACZ - 29 000 крон, то есть около 1,1 тыс. евро. Важно, что человек получивший лицензию на ведение какого-то бизнеса, должен только им и заниматься. Чешские власти это строго контролируют и нещадно штрафуют нарушителей.

Также VISACZ содействует в покупке готового бизнеса, включая гостиничный, ресторанный, арендный (коммерческая и жилая недвижимость). Если остановить свой выбор на доходном доме, то, по данным VISACZ, стоимость здания зависит от наличия и количества уже подписанных с арендаторами договоров, от проведенного или планируемого ремонта, от составленного бизнес-плана. Ориентировочная стоимость - от 3 млн евро. При этом доходность может варьироваться от 8% до 12% годовых. Последний показатель более вероятен в тех случаях, когда в доме первые этажи сдаются под офисы/магазины/рестораны/кафетерии и т.п.

Основанием для получения ВНЖ, а в будущем и ПМЖ, является и учеба в чешском вузе. Европейское высшее образование открывает широкие возможности для выпускников. В 1998 году в Чехии приняли закон «О высшем образовании», который определил уровни учебных программ при получении высшего образования: бакалавриат (продолжительность 3-4 года), магистратура (продолжительность 2-3 года после получения степени бакалавра) и аспирантура 2-3 года после получения степени магистра). В конце обучения студенты защищают научную работу и им присуждается степень доктора наук PhD (доктор философии).

Согласно закону № 111/98 КЗ от 1 января 1999 года «О высших учебных заведениях» студенты, обучающиеся по программам на получение звания бакалавра, магистра и доктора, не платят за учебу в Чехии. Многие иностранцы оценили, что в стране всегда есть возможность учиться на бюджетной основе. Однако если студент-иностранец обучается по соответствующей программе на любом другом иностранном языке (не на чешском), то обучение для него платное.

По данным VISACZ, в частных вузах Праги стоимость обучения составляет от 1500 до 4000-5000 евро в год. Например, средняя стоимость обучения в Праге на факультете управления составляет 3600 евро в год. В цену включены не только основные занятия, но и множество различных дополнительных курсов. Если после первого года обучения студент покажет хорошие результаты, ему могут предложить дистанционную форму с платежом всего 1400 евро в год. Эти цены — приблизительные, уточнить все можно на официальных сайтах чешских вузов.

В настоящее время, когда в России со странами ЕС сложились непростые отношения, поток покупателей зарубежной недвижимости должен бы сократиться. Хотя интерес и число сделок находится практически на прошлогоднем уровне. Что изменилось - так это возрос поток клиентов из России, старающихся через компанию открыть свой бизнес в Чехии и в дальнейшем легализоваться в стране надолго. С другой стороны,с недавних пор по разным поводам выросло число отказов в выдаче нашим соотечественникам долгосрочных виз…

Взгляд из Москвы

Журнал www.metrinfo.ru также обратился к своим постоянным экспертам по инвестированию в недвижимость и спросил их вот о чем. Стоит ли сейчас покупать жилье в Праге или подождать до лучших времен? Ведь русских сейчас в Европе не очень любят, ВНЖ получить сложно, фирмы, открытые ранее россиянами, тщательно проверяют…

Отношение к россиянам в Чехии по сравнению с многими другими странами довольно толерантное. На территории страны проживает свыше 35 тысяч россиян. ВНЖ получить довольно сложно, однако существует вариант получения шенгенской визы категории D, которая позволяет находиться на территории страны до 180 дней в течение одного года (не более 90 дней за полугодие).

Приобретать местную жилую недвижимость для собственного проживания можно, учитывая, что россияне являются одними из основных покупателей на местном рынке, но не инвестировать в чешские объекты. Во-первых, фактическая цена чешского жилья превышает его инвестиционную стоимость. Во-вторых, на фоне общего экономического спада происходит снижение не только числа сделок с недвижимостью, но и доходности от сдачи в аренду, а значит, вложение средств в чешские дома и квартиры не принесет ощутимой прибыли.

К русским, которые живут в Чехии, относятся хорошо, ВНЖ получить сложно, но сложно не только россиянам. Кстати, сейчас появилась возможность получить трудовую карту (за последние полгода уже 2 наших клиента получили, документы при этом подавали в Москве и в Праге).

Относительно информации о проверке фирм... У нас отличные партнеры в Чехии, которые ведут бухгалтерию не у одной сотни фирм и не замечали, чтобы русские фирмы проверялись тщательней. У фирмы должно быть все четко и все сделано вовремя, тогда и любая проверка не страшна. Проверке подвергаются компании, зарегистрированные и русскими, и чехами, и европейцами.

Покупать недвижимость в Чехии сейчас стоит. Это актуально как для себя, так и для инвестирования, сдачи в аренду. Например, если говорить об однокомнатной квартире для сдачи в аренду студентам, то это ближе к центру, а если о двухкомнатной квартире для сдачи в аренду семье, то нужно место, где есть парк, школа, магазин и хорошая транспортная доступность, и это уже не центр. Для инвестиций без проигрыша это однозначно Прага-1, 2. Сдача в краткосрочную аренду приносит 7-10% годовых, а может принести и больше. Остальные районы Праги - долгосрочная аренда, доход 4-5%. Прага активно строится, и большинство новостроек в данный момент проданы на 100% до окончания строительства.

Если сбережения у российского покупателя в рублях, то, конечно, при покупке потери будут большие. Если есть сбережения в валюте, то сейчас имеет смысл вкладывать эти средства в недвижимость в Праге. Это ликвидный продукт.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Жилая недвижимость в Праге, как и во всей Чехии, никогда не являлась у инвесторов популярным активом. Незначительная популярность жилой недвижимости в большей степени обуславливается невысокой арендной доходностью, составляющей 3 - 4,5% от стоимости жилья в год.

А вот коммерческая недвижимость в Чехии и Праге стабильно привлекает внимание как внутренних, так и международных инвесторов. Рынок коммерческой недвижимости Чехии стал альтернативой лидирующим площадкам Европы.

С другой стороны, сравнительно невысокая стоимость жилья в Праге позволяет рассматривать ее как одну из наиболее доступных европейских столиц. Даже в центре города средняя стоимость единицы жилья не дотягивает до 250 тыс. евро, в то время как в целом по Чехии составляет лишь 68 тыс. евро. В данном контексте приобретают жилье в Чехии люди, иммигрирующие в Чехию или ведущие на ее территории бизнес. Возможно также приобретение квартир для обучения детей или же для переезда на пенсию.

Заключать сделки с недвижимостью на территории Чехии стоит без оглядки на текущую ситуацию, то есть говорить о том, что «русских в Чехии не любят», не стоит. Одно дело - мнение широких слоев населения, другое - акции ограниченных групп проплаченных «активистов», освещаемые такими же проплаченными представителями СМИ, собственно и создающими лишь впечатление о негативном отношении чехов к России. К тому же цены на жилье в Праге достигли своего дна. И при отсутствии существенных социально-экономических потрясений плавно начнут увеличиваться.

Выбирать недвижимость лучше исходя из предпочтений самих чехов. В случае необходимости продать среднестатистическую квартиру местному платежеспособному населению куда проще, чем дорогое жилье, предназначенное для немногих иностранцев или местных богачей. Исходя из этого, стоит приобретать квартиры за пределами районов, славящихся наибольшей концентрацией дорогого жилья и наименьшей интенсивностью массового спроса.

При этом стоит помнить, что в Чехии трехкомнатные квартиры традиционно являются лидерами по темпам прироста и спада цен, что свидетельствует о неустойчивом объеме спроса. Одно- и двухкомнатные квартиры являются куда более ликвидным предложением.


Metrinfo