Насыщенный событиями разного масштаба, 2014-й ушел в историю, оставив после себя облако для размышлений. Собирая по крупицам ключевые тенденции, мы можем сделать вывод, что инвесторы во многом работали в режиме «non-stop». Выстраивая в уме различные стратегии, пытаясь запрыгнуть в последний вагон поезда, многие полагались на авось.

В начале года серьезно сместились предпочтения. На первое место поднялись вопросы ВНЖ и ПМЖ на абсолютно разных направлениях. Особое внимание вызвали такие страны, как Италия, Черногория, Чехия.

Середина года неожиданно выявила повышенный спрос на аренду вилл и апартаментов. Перед тем как купить что-то для семьи, появилось желание попробовать реально пожить в предполагаемой стране покупки хотя бы месяц. Наибольшим спросом пользовались виллы и апартаменты в Испании, Италии, Черногории и Таиланде.

Конец года преподнес негативный сюрприз в виде санкций и колебаний курса евро/доллара/рубля. Это вызвало двоякую реакцию клиентов: те, кто хранил денежные средства в иностранной валюте, ускорили решение о приобретении недвижимости, те, кто держал денежные средства в рублях, заняли выжидательную позицию. Много вопросов вызывала визовая политика европейских государств. К счастью, негативные прогнозы не оправдались и клиенты не испытывали трудности с визами. Что касается стоимости недвижимости, то во многих случаях ситуация с ростом евро/доллара сподвигла многих застройщиков, помимо привычных новогодних акций и скидок, объявить о рассрочках на более продолжительный период.

2014 год для рынка зарубежной недвижимость был очень непростым: с момента обострения кризиса на Украине, санкций и девальвации рубля мы зафиксировали ощутимое падение спроса в некоторых наиболее массовых сегментах этого рынка. Новый тренд, который отчасти компенсирует сокращение спроса на курортную недвижимость, заключается в повышенном спросе на ВНЖ в Европе и в активных вложениях в коммерческую недвижимость стабильных рынков. Внутренние проблемы России никоим образом не сказались на рынке недвижимости Европы, который продолжает свое восстановление после кризиса 2008-2009 годов, лишний раз демонстрируя высокую надежность и ликвидность таких вложений.

2014 год для рынка недвижимости Черногории прошел под знаком «Черного лебедя». В обиход инвесторов это понятие ввел несколько лет назад известный финансист и управляющий активами Нассим Талеб в своей одноименной книге. Термин «Черный лебедь» означает непредвиденные события в экономической и политической жизни, аналогов которым никогда раньше не случалось и которые, соответственно, невозможно предсказать заранее. Как правило, «Черный лебедь» — это событие, имеющее негативные последствия большой магнитуды, влияющее на весь рынок либо на несколько связанных рынков. Это событие, происходящее на уровне макроэкономики и зачастую меняющее всю существовавшую ранее «картину мира».
Описывая ситуацию на рынке недвижимости Черногории, сложившуюся в 2014 году, первая ассоциация возникает именно с таким «Черным лебедем»: это и конфликт на Украине, и западные санкции, и ответные санкции со стороны России, и резкая девальвация национальной валюты…

Все эти события прямо или косвенно оказали влияние на ситуацию на рынке недвижимости Черногории в уходящем году. Но, как ни странно, это влияние нельзя назвать однозначно отрицательным в рамках текущего момента, если рассматривать ликвидность рынка недвижимости в Черногории. Дело в том, что так называемые «Черные лебеди» не поддаются никакой логике, и, когда подобное событие случается, инвесторы зачастую принимают не совсем логичные решения. Поэтому такие события зачастую рождают совершенно разнонаправленное движение на рынке инвестиций в недвижимость. С одной стороны, наблюдалось существенное снижение спроса покупателей из России из-за значительного обесценивания рубля, страха дальнейших санкций, принятия закона о втором гражданстве, а с другой — ощущался всплеск активности покупателей из России, которых политическая и макроэкономическая нестабильность, напротив, подтолкнула к инвестированию в зарубежную недвижимость. Кроме того, существенно возрос интерес к открытию собственного дела за рубежом, получению ВНЖ.

Неоднозначным было поведение и продавцов. Вопреки страхам надвигающегося кризиса застройщики и частные собственники недвижимости не снизили цены на жилье, так как не заметили существенных негативных изменений. Напротив, они ощутили приток покупателей, вызванный вышеперечисленными факторами. После завершения туристического сезона возобновились строительные работы на существующих проектах, а также было начато строительство множества новых объектов и жилых комплексов на побережье Черногории, которая, как показало время, остается одним из наиболее интересных и близких для россиян направлений для инвестиций в недвижимость за рубежом.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости «Gordon Rock»:

"Одной из главных тенденций уходящего года стал дефицит качественного предложения на главных инвестиционных площадках. Особенно ярко это проявилось на примере Лондона и Нью-Йорка, которые являются лидерами по объему общих инвестиций и по объему иностранных инвестиций в недвижимость.

Дефицит предложения, в свою очередь, стал причиной еще трех тенденций: активизации инвестиций на второстепенных рынках недвижимости, применения все более рискованных инвестиционных стратегий и снижения или стабилизации доходности активов за счет повышения их стоимости. Последнее относится к активам в главных месторасположениях, собственно и характеризующихся дефицитом предложения. Например, в Великобритании доходность ТЦ в центральных месторасположениях снизилась с третьего квартала 2013 года по третий квартал 2014-го с 6 до 5%, в то время как доля данной недвижимости в общем объеме вложений снизилась с 40 до 37%.

Так, проявлением активизации международных инвесторов на периферийных рынках недвижимости является Чехия. За первое полугодие 2014 года в страну инвестировали 680 млн евро, что стало рекордным значением с 2011 года. Ожидаемый по итогам 2014 года объем инвестиций в размере двух миллиардов евро будет примерно в четыре раза больше, чем в 2012 году, и почти на четверть выше, чем в 2013-м, когда инвестиции достигли примерно 1,3 млрд евро.

Изменяется и стратегия россиян на зарубежных рынках недвижимости. Вместо курортной жилой недвижимости россияне активно приобретают коммерческую недвижимость как на основных, так и на альтернативных рынках недвижимости. Так, по предварительной информации с рынков недвижимости Испании и Прибалтики, там по итогам 2014 года отмечается снижение объемов сделок, совершенных россиянами с жилой недвижимостью, в размере от 30% и больше. Это компенсируется возрастающей активностью наших соотечественников на рынках коммерческой недвижимости. В той же Чехии россияне в первом полугодии 2014 года провели 88 транзакций с коммерческой недвижимостью, что позволило им занять третье место, по данному значению пропустив впереди себя лишь британцев и, собственно, самих чехов.

Все вышеперечисленное подтверждает, пожалуй, самый главный тренд — все возрастающий объем прямых инвестиций в недвижимость. По итогам 2014 года общемировой объем инвестиций в недвижимость может достичь 700 млрд долларов, в то время как еще в 2012 году объем инвестиций составил 450 млрд долларов. Это как нельзя лучше свидетельствует о том, что недвижимость была, есть и будет самым надежным активом для инвестиций в международном формате."

Нестабильная экономическая и политическая ситуация влияют на быстроту принятия решения о покупке — россияне пытаются вложить деньги в более стабильные экономики путем приобретения недвижимости как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду или последующей перепродажи.

К числу стран, которые открыли или упростили программу по планированию местожительства в 2013-2014 гг. (в том числе через покупку недвижимости), относятся Мальта, Кипр, Португалия, Антигуа и Барбуда.

Начало 2014 года ознаменовалось для Литвы удорожанием жилья на 5-10%. Если рассматривать лето 2013-го и лето 2014-го, то разница в ценах достигает порядка 30%. Заметим, что следом за ростом стоимости увеличился и спрос. Преимущественно покупателями были иностранцы. Однако местное население также не отставало. Дополнительным фактором, поспособствовавшим повышению покупательской активности, стал кризис на Украине. Люди стали покупать квартиры, чтобы сохранить свои сбережения.

В то же время рынку было суждено пошатнуться. Случилось это 1 ноября 2014 года, когда вступили в силу поправки к закону «О правовом положении иностранных лиц». Этот закон больно ударил по иностранцам, которые имели ВНЖ. Несладко пришлось и тем, кто собирался получить этот статус, открыв бизнес в Литве. Люди, не имеющие возможность продолжать свое дело, вынуждены были продавать свои квартиры или покидать съемное жилье.

Венгрия — популярная страна для всех иностранцев, в том числе для россиян. Ее удачное территориальное расположение вдохновляет людей покупать там жилую недвижимость. Цены на квартиры в Венгрии стали повышаться в середине 2014 года. Этот рост наблюдается и сегодня. Если говорить о цифрах, то с начала 2014 года объекты повысились в цене на 10-15%.


Недвижимость. Екатеринбург