Слова «Солнечный Берег» грели сердца наших сограждан еще во времена СССР: этот болгарский курорт был одним из немногих мест на планете, куда простой советский человек мог хотя бы раз в жизни вырваться на несколько недель из железного занавеса.

Любовь россиян к Солнечному Берегу вспыхнула с новой силой, когда этот занавес исчез. Оказалось, что это один из самых доступных рынков курортной недвижимости. Как изменились цены после мирового кризиса 2008 г.? Сохранился ли интерес российских покупателей к этому сектору черноморского побережья? Какую недвижимость чаще всего выбирают на Солнечном Берегу клиенты риэлторских и строительных компаний?

В тесноте, да не в обиде?

Главным туристическим магнитом Солнечного Берега был и остается его знаменитый пляж. Длина его не так уж велика — 10 км, то есть его теоретически можно пройти неспешным шагом за пару часов. Зато в ширину в некоторых местах он достигает 100 м. Ближайшие аэропорты расположены в Бургасе и Варне (до Бургаса всего 36 км). За последние 20 лет курорт очень сильно изменился. Причем изменения эти неоднозначные: с одной стороны, появилось множество современных отелей и жилых комплексов, украсивших побережье, с другой... это множество уж очень увеличило плотность застройки. После реституции 2003 г. начался бурный передел территории и активная застройка курорта. В результате территория курорта увеличилась в четыре-пять раз.

Глубина застройки доходит до 6 км (село Тынково). К тому же на пляж Солнечного Берега приезжают еще и отдыхающие из близлежащих городов Несебр, Равда, Святой Влас.Вблизи моря плотность не столь большая, как на второй и третьей линиях. А в районе дюн действует полный запрет на строительство, так как они находятся под охраной ЮНЕСКО. Однако в компании GORDON ROCK считают, что именно на первой линии чаще всего наблюдается превышение официальных нормативов по плотности и высоте застройки.

Первую линию больше не делают

Близость объекта к морю играет важную роль. Она влияет и на уровень объекта, и на цену. В докризисные годы в компаниях, предлагавших недвижимость на первой линии, говорили клиентам, что эти объекты неизбежно будут расти в цене опережающими темпами, поскольку последние участки под застройку уже распределены. Сбылся ли этот прогноз? Хорошая недвижимость на первой линии всегда будет в цене. Последним комплексом, который появился на первой линии Солнечного Берега, был Golden Rainbow VIP Residence.

Солнечный Берег на своем протяжении неоднороден по качеству застройки и курортной инфраструктуры. Центральная часть курорта была застроена еще в годы социализма, а в рыночную эпоху основной вектор застройки был направлен на свободные участки. Именно в этих зонах недвижимость более современная и дорогая. Конечно, покупатель должен лично изучить курорт, чтобы решить, где приобретать жилье. Но не все можно рассмотреть с первого взгляда. Рекомендации профессионалов различаются. При выборе нужно уделить особое внимание доступу к пляжу. Эта проблема есть практически на всем протяжении Солнечного Берега. Нет проходов к морю, нет пешеходных переходов через центральную дорогу Солнечного Берега, мало свободного места для бесплатного отдыха, так как практически весь пляж занят платными шезлонгами и зонтами.

Долгая дорога... к пляжу

Расстояние в городе и на отдыхе — это, как говорится, две большие разницы. В первом случае расстояние измеряется затраченным временем, а во втором — еще и весом поклажи. В городе 500–1000 м не является существенным расстоянием. Но когда человек отдыхает на море, каждый лишний метр имеет значение, поскольку до пляжа приходится зачастую нести зонтики, матрасы, корзины с едой и прочие вещи. Доехать на машине тоже не всегда возможно, на большинстве курортов введены ограничения для ЛПС (ЛПС — личное перевозное средство — так в Болгарии называют частные автомобили. — Прим. ред.) Бывает, к сожалению, и так, что после завершения строительства покупателя ждут неприятные сюрпризы. Известны случаи, когда путь к пляжу и вид на море были несколько изменены по сравнению с первоначальными устными обещаниями при покупке квартиры на стадии котлована. Или появлялось здание, которое полностью закрывало вид на море.

На Солнечном Берегу, как и на других курортах, можно приобрести не только новостройку, но и вторичное жилье. Еще не так давно риэлторы предупреждали о весьма низком качестве вторички, которая в основном состояла из квартир в старых домах. Сейчас на рынке нетрудно найти и апартаменты в недавно построенных комплексах, но средний уровень вторичного жилья по-прежнему ниже, чем на первичном рынке. Однако очень часто главным критерием в сегменте недорогого жилья становится цена. Если в Москве новостройки традиционно стоят дешевле аналогичного жилья на вторичном рынке, то в Болгарии ситуация обратная. Надо понимать, что в Болгарии квартира в новостройке после завершения строительства — это готовое жилье, а не полуфабрикат со «свободной планировкой», как в России.

То же самое, только дешевле

В одном и том же новом комплексе могут продавать апартаменты и от застройщика, и от частных собственников — более дешевые. Причем, такие предложения мирно уживаются в базе данных одного и того же агентства.

Что сегодня в тренде на Солнечном Берегу Болгарии?

Например, при большом желании можно найти двуспальные апартаменты за 40 тыс. евро (о качестве говорить не приходится), а нормальная квартира с двумя спальнями на первичном рынке будет стоить до 100 тыс. евро и выше. — В тренде сегодня покупка готового односпального апартамента за 35–38 тыс. евро в хорошем и удачно расположенном комплексе. Цены на квартиры экономкласса держатся на уровне 600–650 евро/кв. м. Застройщики готовы давать скидки, рассрочки и балуют подарками. Спрос снизился, а предложений много. Также на рынке много вторички.

Снизился не только спрос, но и стоимость недвижимости, что не может не радовать потенциального покупателя. С докризисного периода цены просели примерно на треть. Сейчас рынок стабилизировался. Но скидки бывают. Ипотеку по-прежнему трудно получить. Некоторые болгарские банки даже отказываются открывать счета россиянам. Покупатели первичной недвижимости пользуются рассрочкой. Новых проектов не так много, но с учетом вторичного предложения в современных жилых комплексах выбор на рынке широкий. Специалисты по инвестициям в недвижимость советуют сегодня приобретать жилье на Солнечном Берегу не ради прибыли, а для жизни и отдыха. Покупать жилье в Болгарии только для сдачи в аренду невыгодно, особенно если владельцы сами хотят жить на курорте летом. В остальное время — осенью или зимой — аренда жилья у моря никому не нужна. В среднем сдача в аренду приносит до 3–4% годовых. Лучше всего сдаются маленькие квартиры рядом с пляжем. Самые горячие месяцы — июль и август. Так что на аренде много заработать не получится, а перепродать с хорошей выгодой можно будет еще нескоро.

Хотите купить квартиру? Посоветуйтесь со специалистом

Насколько высоки сегодня риски при покупке жилья и в каком сегменте они ниже? Вторичное жилье покупать безопаснее, так как в случае с первичной недвижимостью есть риски долгостроя и банкротства застройщика. В посткризисные годы ситуацию на строительном рынке Болгарии трудно назвать безоблачной. Есть много случаев, когда покупатели столкнулись с задержками срока сдачи объекта и невыполнением застройщиком его обязательств или обещаний. Но есть доверие к определенным компаниям, и именно с ними готовы сотрудничать риэлторы.

Солнечный Берег, разумеется, далеко не единственный регион морского побережья Болгарии, где наши граждане любят отдыхать и покупать жилье. Однако он всегда был одним из самых популярных и востребованных курортов среди россиян. Сейчас многие потенциальные покупатели из России занимают выжидательную позицию из-за ухудшившихся отношений между Россией и Западом. Это, впрочем, касается не только Болгарии.

Насколько активными будут россияне на этом рынке в 2015 г., прогнозировать никто не берется. Курс доллара что ни день бьет новые антирекорды, а уверенности в завтрашнем дне у людей поубавилось. Впрочем, дача в Болгарии — вполне разумный способ избавиться от тающих на глазах рублевых накоплений, если у кого-то все еще есть такая проблема.


Недвижимость и Цены