Большинство наших соотечественников – за исключением, конечно, жителей Дальнего Востока, организовавших у себя после перестройки экспорт продукции японского автопрома, да профессиональных путешественников – знают об этой экзотической стране не так уж много. В Японии немало удивительного, так что о цене квадратного метра речь заходит в последнюю очередь, тем более что россияне там недвижимость практически не покупают.

От «эконома» до «премиума».

Если говорить об экзотике в недвижимости Японии, имеет смысл начинать с экономкласса. Во-первых, недорогое японское жильё очень маленькое по площади, а во-вторых, характеризуется оно минимализмом убранства и даже измеряется не в квадратных метрах, а в татах (циновка, которая кладётся на пол в японских домах, также служит единицей измерения). При строительстве дешёвых частных домов здесь используется дерево, что в общем-то экологично, из него возводятся решётчатые стены, которые обтягивают рисовой бумагой. Минимализм скрывается и в использовании раздвижных окон и дверей, плоских крышах и совсем не высоких потолках. «В целом же экономкласс более соответствует национальным традициям, чем элитная недвижимость, которая в большей степени находится в тренде мировой глобализации», – отмечает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

А вот типичный японский «премиум» внешне мало чем отличается от такого же класса объектов, расположенных где-нибудь в Нью-Йорке или Лондоне. Внутри уже можно наблюдать некий национальный колорит – в основном, конечно, речь идёт о деревянных аксессуарах и мебели. Помимо этого японцы активно используют стекло, в том числе при оформлении внешних стен зданий, что позволяет получить прекрасные видовые характеристики и продлевать время естественного освещения.
«Из внешних архитектурных форм можно выделить особые конические формы крыш. Во всем остальном, в том числе и по площади, японское премиум-жильё соответствует международным аналогам», – говорит Станислав Зингель.

Ценовой разброс.

По словам экспертов по инвестициям в недвижимость, средняя стоимость жилья экономкласса составляет в общенациональном масштабе около 3,6 тыс. долларов за кв. метр, в то время как премиум-класса – 10,7 тыс. долларов за кв. метр. Самый дорогой мегаполис, естественно, столица. Так, жильё в хорошем состоянии в престижном районе Токио стоит не менее 12 тыс. долларов за кв. метр. Если дешевле, значит оно расположено в старом здании, далеко от станции метро и т.д. Например, цена за квадратный метр элитной квартиры в проекте Roppongi Hills достигает 18,5 тыс. долларов за кв. метр.
В модном токийском районе бутиков Омотесандо можно купить пентхаус площадью 155 кв. метров с двумя спальнями и частной террасой за 3,5 млн долларов, а за 50 тыс. можно приобрести квартиру с одной спальней в Йокогаме, в доме, построенном в 1980-х годах.

Наиболее дорогими районами Большого Токио эксперты называют Hiroo, Daikanyama, Ebisu и другие. На периферии Японии по уровню цен лидируют города Осака, Хиого, Киото, Шига, Нара, Вакаяма.
Стоимость элитных домов в престижных районах Токио колеб­лется от 1 до 5 млн долларов. Специалисты компании Gordon Rock приводят в пример виллу площадью в 728 кв. метров в районе Atami, Shizuoka от известного архитектора Широ Асабуки. В ней десять спален, две ванные комнаты и другие помещения. Из окон открывается вид на океан, а сам район, где располагается дом, считается одним из самых модных и популярных среди состоятельных жителей Токио. Цена вопроса – 5 млн долларов.

Расходы по-японски.

Одна из специфических черт заключения сделки в Японии в том, что покупатель оплачивает все сопутствующие расходы – налог на покупку, вознаграждение риэлтору, гербовый сбор, юридические услуги, которые суммарно доходят до 10% от стоимости объекта недвижимости. Хотя, по большому счёту, эта страна отличается одной из наиболее простых процедур сделок с недвижимостью, которая обычно занимает не более двух недель.
Местное налоговое законодательство не поощряет спекуляций на рынке недвижимости. Из-за этого при продаже объектов, приобретённых менее пяти лет назад, взимается налог на прирост капитальной стоимости в размере 30%. А вот в случае превышения пятилетнего срока владения он составляет лишь 15%. Налог на недвижимость взимается муниципалитетами и в зависимости от площади жилья варьируется от 1,4% до 2,1%. Помимо этого существует и налог на планировку городов, составляющий 0,3% от стоимости земли или недвижимости.
Средняя стоимость коммунальных услуг для квартиры площадью 85 кв. метров составляет около 186 долл. в месяц. В нее входят расходы по тепло-, водо-, электроснабжению и по вывозу мусора.
Стоит также заметить, что звукоизоляция в японских домах практически любого класса из-за толщины стен очень плохая, поэтому кое-где существуют жесткие ограничения на использование караоке и другого звукового оборудования.

Для гайдзинов.

В Японии нет каких-либо значимых ограничений на приобретение жилья иностранцами, разве что при покупке в кредит необходимо иметь вид на жительство и поручительскую гарантию от гражданина страны. Кроме того, нерезиденты обязаны уплачивать десятипроцентный налог на доходы, полученные от сдачи жилья в аренду. Среди иностранных покупателей традиционными «фаворитами» японского рынка недвижимости считаются граждане стран Азиатско-Тихоокеанского региона, США, Великобритании и Канады (перечислены по нисходящей доле участия). Россияне приобретают недвижимость в этой стране крайне редко, в основном это крупные бизнесмены либо сотрудники посольств или представительств российских компаний.
После катастрофических событий 2011 года инвесторы неохотно вкладывались в недвижимость Японии, но с прошлого года спрос снова стал расти. Наиболее активны инвесторы из Гонконга и Сингапура. В связи с тем, что в 2020 году в Токио пройдут летние Олимпийские игры, инвесторы становятся все активнее.

Тонкости аренды: апато и мансён.

В основном в аренду сдают так называемые апато и мансён. Первый вариант наиболее дешёвый – как правило, это небольшая квартира в одно-двухэтажном доме, где в качестве стен возводятся раздвижные бумажные перегородки сёдзи, но есть и отдельный вход с улицы. Аренда однокомнатного апато площадью 20 кв. метров в Токио начинается от 600–700 долларов в месяц. Обычно в таких квартирах живут студенты и малообеспеченные японцы.

Мансён представляет собой более дорогой вариант многоквартирного дома (по сути, обычная бетонная «коробка» с общей лестничной площадкой), а рассчитано такое жильё на представителей среднего класса. Арендная плата за 20-метровую квартиру начинается от 800 долларов в месяц, но вообще-то здесь они более просторные, да и звукоизоляция лучше.

Кроме двух вышеперечисленных типов жилья можно снять дом или этаж. Аренда в этом случае будет начинаться где-то от 2 тыс. долларов за квартиру в 30–40 кв. метров на втором этаже небольшого частного дома. При поиске нужно также учитывать, что интерьер может быть как в японском, так и в европейском стиле. В первом случае, например, пол в квартире обычно пол покрыт бамбуковыми циновками, нет ни стульев ни кресел, поскольку вся жизнь обычных японцев проходит на полу.

Для аренды жилья в Японии сразу требуется сумма, в 4–5 раз превышающая ежемесячную плату.

Как поиск квартиры, так и сделки в Японии осуществляются только через агентства недвижимости. Обычно срок аренды составляет от полугода до двух лет. При подписании договора иностранцам, кстати, необходимо предоставить поручителя-японца, который в случае нарушения контракта будет нести за это полную ответственность, в том числе финансовую. Иногда в качестве поручителей выступают вузы или компании-работодатели.

Стоимость услуг агентства обычно оценивается в месячную арендную плату. Кроме того, арендатор сразу выплачивает сикин – залог в размере от двух до четырёх месячных арендных плат (в зависимости от срока) на случай порчи имущества и причинения другого ущерба за время проживания. На практике он почти никогда не возвращается под предлогом необходимости ремонта и уборки.
Кроме сикина арендаторы часто вынуждены платить рейкин – «деньги за ключи», традиционный платёж хозяину квартиры в благодарность за предоставленную возможность пожить в его доме и в надежде на будущее расположение. В зависимости от качества жилья рейкин составляет от двух до пяти ежемесячных оплат и вручается хозяину при подписании контракта. Часто в договор включаются и дополнительные сборы на содержание дома, уборку территории и страховку от пожаров. В итоге для аренды сразу требуется сумма, в 4–5 раз превышающая ежемесячную плату.

В заключение стоит сказать, что по традиции для поддержания хороших отношений с соседями в Японии принято дарить им подарки при переезде (особенно если это живущие на первом этаже хозяева дома).


Элитное