Санкции Запада в отношении России, падение курса рубля, напряженная политико-экономическая ситуация на международной арене – все это заставляет россиян с тревогой смотреть в будущее и гадать, что же ждет экономику страны в целом и как поведет себя рынок недвижимости в частности. Эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", вспомнили горькие уроки мировой экономики и рассказали о самых жестких кризисах, когда-либо сотрясавших рынки недвижимости в разных странах, а заодно попытались предсказать, что ждет российский рынок жилья.

Перед тем, как начать рассуждать о кризисах, гремевших на рынках недвижимости разных стран, эксперты предупреждают: не стоит путать кризис рынка как таковой с цикличностью развития разных сегментов экономики, ведь и подъемы, и спады – это нормальные явления экономического развития. Говорить о каждом спаде как о кризисе было бы некорректно: прохождение рынком разных фаз – это нормально. Настоящие кризисы рынка недвижимости в свою очередь, как правило, совпадают по времени с масштабными общеэкономическими проблемами.

США: крах в трех действиях

Говоря о крупнейших мировых кризисах, повлекших за собой практически полное прекращение строительства в ряде государств, эксперты прежде всего вспоминают Великую депрессию 1929-1933 года. Впрочем, в России этот термин чаще ассоциируется с кризисом в США.
Великая депрессия в США началась с катастрофического биржевого краха 1929 года. Предпосылок для такого мощного кризиса выделяется несколько. В частности, указывается в качестве одной из причин Первая мировая война, после которой нагруженная военными заказами правительства экономика Америки испытала острый "голод" из-за их резкого сокращения. Впрочем, помимо этого, наберется с десяток и других возможных причин и объяснений.

Антикризисные мероприятия в полной мере развернулись в 1932 году. США выходили из "депрессии" в том числе путем вливания госденег в глобальные строительства. Так, в 1932 году был принят закон о Федеральном жилищном банке, который предоставлял кредиты организациям, осуществляющим ипотечное кредитование. Ну а в 1933 году, с началом осуществления "Нового курса" Франклина Рузвельта, были созданы Федеральная корпорация страхования вкладов и Федеральная администрация чрезвычайной помощи. Последняя занималась строительством и ремонтом дорог, общественных зданий, активно привлекая безработных к развернувшийся в стране "великой стройке".

Антикризисная политика Рузвельта восстановила государственное регулирование экономики, однако экономические "тряски" в стране продолжались до конца 30-х годов XX века. Окончательному выходу США из Великой депрессии способствовало активное финансирование военных заказов в процессе подготовки ко Второй мировой войне.

Следующий сильнейший кризис на рынке недвижимости случился в США в 70-х годах ХХ века на фоне первого международного энергетического (нефтяного) кризиса 1973 года. Экономическая ситуация в первой половине 70-х годов в США характеризовалась высокими процентными ставками, возрастающей инфляцией, спадом производства и ростом безработицы".

Кроме того, к 1972 году Америка отказалась от поддержки доллара золотом.

Инфляция приводила к росту стоимости строительных материалов: инициаторам проектов требовалось дополнительное финансирование для завершения строительства. Рост объема кредитов в сегменте недвижимости способствовал избыточному предложению и падению цен на жилье и коммерческую недвижимость. Только к началу 1980-х кризис на рынке недвижимости был преодолен.

Но наиболее значимым в международном масштабе стал кризис на рынке недвижимости США 2007 года, замечает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

Его активная фаза проходила с 2006 по 2011 год, но полностью последствия кризиса не преодолены до сих пор, уверен собеседник агентства. Причиной кризиса стал целый ряд факторов. В их числе, по словам Зингеля, значится безответственная кредитная политика с низкими ставками по ипотечным кредитам, их чрезмерными объемами и либеральными условиями заимствований, приведшими к появлению так называемой subprime-ипотеки – низкокачественных кредитов. Все это было следствием длительного и последовательного подорожания жилья – только в последние пять лет перед кризисом цены в США увеличились на 60%, отмечает эксперт.

"Неудивительно, что жилье стало рассматриваться в качестве объекта спекуляций, что наряду с приростом спроса вызывало прирост предложения. Все это венчало поощрение правительством все большего объема потребления и безответственное в данном контексте поведение финансовых институтов и самих граждан США. Все они не заметили ослабления самой финансовой системы, до последнего момента старавшейся скрыть назревающую катастрофу и, в конечном счете, не выдержавшей перегрева из-за стремления Америки жить не по средствам", - рассуждает президент Gordon Rock.

В итоге во время криза 2007 года ежегодный объем дефолтов по ипотеке в США увеличился в четыре раза. Так, если перед началом кризиса в 2005 году в США разорилось 847 тысяч домохозяйств, то на пике кризиса в 2010 году потеряли жилье 3,8 миллиона домовладельцев, замечает эксперт по инвестициям в недвижимость.

Кризис США 2007 года уникален своей масштабностью и степенью влияния как на международный рынок недвижимости, так и на международные финансовые рынки, ведь именно он стал причиной мирового кризиса 2008 года, подчеркивает собеседник агентства.

Испания: внешняя "подстава"

Эксперты отмечают, что на территории Европы сильнейшим кризисом в 2008 году отметился рынок жилой недвижимости Испании. Интересно, что причины кризиса испанского рынка недвижимости достаточно существенно отличаются от американского, обращает внимание Зингель.
"Рынок жилья Испании был ориентирован на зарубежных покупателей жилья, в то время как недвижимость США предназначалась для местных жителей. Вследствие этого роль внешних факторов в испанском кризисе была намного сильнее, чем в США", - поясняет собеседник агентства.

Разумеется, когда грянул кризис 2008 года, финансовые заведения страны, указывает Филиппов, столкнулись с массовым недоверием населения и зарубежных инвесторов: все хотели "выйти в кэш", упал спрос на ипотеку.

Впрочем, Зингель тут же подчеркивает, что в Испании ипотечное кредитование играло намного меньшую роль, чем в США. "Местные банки акцентировали внимание на кредитовании строительных компаний, в то время как значительная часть иностранных покупателей жилья использовали для кредитов не испанские банки", - объясняет эксперт.

Основной проблемой испанского рынка, по его словам, являлись не кредиты, а переизбыток спекулятивного предложения, реализовать которое планировалось за счет средств граждан иностранных государств.

В настоящий момент кризис на рынке жилья в Испании еще не преодолен. Спад средних общенациональных цен составил с 2007 по 2014 год 40%, в то время как спрос на жилье со стороны иностранцев снизился на 60%, говорит Зингель.

Через похожие на испанский кризисы в 2008 году, по словам собеседника "РИА Недвижимость", прошли рынки недвижимости Черногории, Болгарии и Дубая.

Ирландия: рухнувший рекорд

Особенным, по мнению Зингеля, на общем фоне выглядит кризис 2008 года на рынке жилой недвижимости Ирландии. Его причины лежат в неудачной работе местного правительства с крупным международным капиталом. "Международный капитал составлял более половины всех средств в банковской системе страны. Капитал, привлеченный в страну низкими налогами, изначально стал создавать рабочие места и повышать уровень жизни ирландцев, конвертируя значительную часть средств в жилищные кредиты. Это плодотворно сказалось на рынке недвижимости страны, продемонстрировавшим стремительный прирост цен", - объясняет эксперт.

С 1997 по 2007 год стоимость нового жилья в стране увеличилась на 216%, в то время как дома на вторичном рынке подорожали на 268%, что позволило Ирландии стать рекордсменом по темпу роста цен на жилье в Европе. Для рынка некурортной недвижимости, ориентированного на внутренний спрос, это является фантастическим результатом, подчеркивает глава Gordon Rock.

Затем отток капитала из банковской системы страны и увеличение безработицы (с 4% до 15%) стали катализаторами кризиса на рынке жилой недвижимости. Стоимость жилья в Ирландии, по данным Зингеля, сократилась на 45% с 2008 по 2010 год, а число выдаваемых ипотечных кредитов уменьшилось в шесть раз - с 60 тысяч до 10 тысяч в год. Объемы жилищного строительства снизились еще больше, в девять раз – с 90 тысяч до 10 тысяч единиц в год.

"Сейчас рынок восстанавливается. Однако прежнего веселья уже не будет. В глазах ирландцев международный капитал остался гостем, заказавшим дорогой банкет, но так и не сумевшим расплатиться за него", - считает риелтор.

Юго-Восточная Азия: агония "тигров"

Серьезные потрясения на восточных рынках недвижимости гремели во время Азиатского финансового кризиса 1997 года. Причиной кризиса стал стремительный обвал национальных валют и биржевых индексов стран Юго-Восточной Азии. Предположительно, 14 мая 1997 года валютные спекулянты, которые работали на фонд Джорджа Сороса, атаковали тайский бат. К 2 июля бат рухнул. Это был тяжелейший удар для компаний, осуществляющих кредитные операции. Резко упали котировки акций на бирже и цены на недвижимость.

В течение месяца после этого события ударная волна кризиса обрушилась на других "китайских тигров": шел обвал курсов индонезийской рупии, филиппинского песо и малазийского ринггита. В Индонезии кризис привел к массовым мятежам.

В итоге от кризиса, спровоцированного перегревом экономики, а также непосильными государственными и корпоративными долгами, больше всех пострадали Индонезия, Южная Корея и Таиланд. В докризисный период Таиланд, Филиппины и Сингапур собирали больше трети мировых инвестиций в области строительства, судостроения, IT-индустрии, не говоря уже о туризме и сферах, связанных с ним.

Азиатский кризис 1997 года в определенной степени повлиял и на рынки других стран, в том числе на российский, где через год также произошел финансовый кризис.

Россия: ошибки "молодости"

Российский рынок недвижимости, строго говоря, довольно молод – говорить о нем имеет смысл с начала 1990-х годов, то есть ему нет еще и четверти века. За это время наиболее ярких кризисов было два – в 1998 и в 2008 году.

Оба раза факторы, которые привели к проблемам, были проигнорированы бизнесом: в конце 1990-х все были слишком сосредоточены на развитии в условиях формирующегося рынка, а в конце 2000-х, наверное, недооценили степень интегрированности в мировую систему.

В 1998 году после августовского дефолта, когда оказалась в коллапсе банковская система, курс доллара вырос в разы, а сбережения населения девальвировались. Ключевыми причинами кризиса стало резкое снижение мировых цен на нефть, падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии, а также неэффективная экономическая политика страны в предшествующие годы.

В результате сильно снизились как ставки аренды, так и цены на рынке жилья – более чем на 30%.

Второй кризис – в 2008-2009 годах – произошел на фоне общемирового спада в экономике, спровоцированного крахом банковской системы США. Тогда иностранные банки, а впоследствии и российские, перестали кредитовать застройщиков, и многие из них были вынуждены заморозить свои проекты. Уменьшение объемов строительства стало, по сути, главным проявлением кризиса на рынке. А вот масштабного падения цен, как в 1998 году, не последовало. Тем не менее, снизилось количество сделок, кроме того, увеличился объем просроченной задолженности по ипотеке – опять же на фоне общеэкономических проблем.

В ожидании последствий

В настоящий момент россияне пребывают в тревожном ожидании дальнейшего развития экономической ситуации в России, в том числе и на рынке недвижимости. Эксперты тем временем дают свои прогнозы, при этом стараясь не делать резких заявлений.

Не хотелось бы давать волю фантазиям в негативном ключе и допускать развитие каких-то глобальных потрясений и катастроф. В долгосрочной перспективе недвижимость все равно останется оптимальным инструментом для вложения средств. После кризиса 1998 года рынок восстановился примерно за 2,5 года, а после 2008 года он был активным уже к 2011-му.

На текущий момент уже можно констатировать, что на рынке коммерческой недвижимости наступил кризис, и, учитывая, что экономическая ситуация в стране ухудшается, а политические риски не снижаются, кризис будет усиливаться.

При этом рынок жилой недвижимости, еще не почувствовал наступления "черной полосы" в своем развитии. Наоборот, девелоперы чувствуют себя уверенно, наблюдая несвойственный рост продаж квадратных метров. В России вложения в недвижимость всегда считались у населения защитными инвестициями, направленными на сбережение своих капиталов. Поэтому в период резкого ослабления рубля и проблем с фондированием у банков, многие люди с небольшими сбережениями, не имея достойных альтернатив, направили их на приобретение квартир, поясняет представительница.

Но это временный сиюминутный эффект, который уже подходит к концу. При сохраняющихся негативных тенденциях, население, видя падение реальных доходов и прогнозируя дальнейшее ухудшение своего экономического положения, будет откладывать приобретение жилплощади до лучших времен. Возросшие ставки по ипотеки также приведут к падению продаж.

Недвижимость, хотя и является надежной инвестицией, но так же, как и зарплата менеджера, рабочего на предприятии или владельца бизнеса, зависит от ситуации в экономике.

Скорее всего, российским властям, уже отпустившим рубль в "свободное плавание", придется принимать решение о его девальвации. Критическим моментом для подобной постановки вопроса будет лето 2015 года. Это решение было бы правильным, поскольку позволит перезапустить рост в российской экономике, невзирая на то, что будет твориться в мире. Если этого не делать, то Россия в этом случае рискует попасть в ситуацию, аналогичную началу 90-х годов прошлого века.


РИА Новости