Рынок зарубежной недвижимости сейчас функционирует в непростых политических и экономических условиях. 2014 год оказался для России тяжелым: украинский кризис, санкции Запада, стагнация в промышленном секторе и снижающиеся цены на нефть. Немудрено, что в такой ситуации российский рубль установил рекорды падения, начав снижаться против доллара США и евро еще зимой 2013-2014 гг. вместе с валютами других развивающихся стран, он так и не смог отыграть своих позиций. А осенью просел еще существеннее, и нет никакой уверенности, что национальная валюта сможет вернуться на былые уровни.

И как раз это побуждает российских граждан размещать свои капиталы в более надежные активы, в том числе в зарубежную недвижимость. Однако резко падение рубля сказалось на платежеспособности россиян, если в прошлом году 6 млн руб. равнялись примерно 140-150 тыс. евро, то сегодня это лишь 120 тыс. евро. Но можно ли с таким бюджетом претендовать на достойные объекты или сегодня многие желающие купить зарубежную недвижимость вынуждены идти на компромиссы и жертвовать качеством? И в каких странах недвижимость все еще остается доступной? Где можно купить квартиру или дом, имея в наличии не более 5-6 млн руб.?

Параллельные течения

И сразу же хочется обнадежить российских покупателей зарубежной недвижимости: несмотря на то что наша валюта дешевела и рублевые накопления за 2014 г. несколько «похудели», их все равно может быть достаточно на заграничную квартиру или даже дом. Во-первых, по отношению к доллару и евро в 2014 г. дешевели валюты практически всех развивающихся стран, и хотя рубль потерял больше многих других, в отношении таких валют он, если и просел, то не так сильно, поэтому недвижимость, например, Турции или Египта осталась такой же доступной. А во-вторых, в каждой стране проходили свои экономические и политические процессы, в результате которых где-то недвижимость подорожала, а где-то, наоборот, подешевела, и тем самым ее рублевая стоимость практически не изменилась. И наконец, многие девелоперы, зная о снижении российского рубля, предлагают россиянам дополнительные скидки. А значит, чтобы купить зарубежную недвижимость, не нужно копить дополнительные средства.

Действительно, с начала 2014 года к бивалютной корзине рубль подешевел на 13,5%, а к доллару - более чем на 17%. На этом фоне покупательная способность соотечественников в самом деле значительно сократилась. Но на глобальном рынке жилой недвижимости по-прежнему довольно много локальных зон с относительно недорогими предложениями. И рассматриваемый бюджет покупки - 5-6 млн руб., даже несмотря на ослабление национальной валюты, все-таки предполагает довольно широкий выбор сравнительно качественных объектов в самых различных странах. Правда, в первую очередь здесь, конечно, выделяются страны Северной Африки (Египет, Тунис и др.), Ближнего Востока (например, Турции) и Азиатско-Тихоокеанского региона (например, Таиланд), но можно рассматривать и европейские страны «второго эшелона» - страны Южной Европы, прибалтийские государства и т.д. Ведь для большинства развивающихся стран и для Юго-Востока Европы все еще характерна депрессия на рынке недвижимости, цены продолжают снижаться, либо в лучшем случае практически не растут. А ведь именно эти страны как раз и интересуют многих россиян, покупающих недвижимость для отдыха и собственного проживания. Таким образом, расстраиваться пока рано.

С бюджетом до 120 тысяч евро (или до 6 млн руб.) вполне возможно приобрести жилой объект, например, в Испании, Португалии, Латвии, Болгарии, Турции, Черногории, на Кипре и в Греции. Но можно претендовать и на Францию, и на Германию. Так, по данным Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, Германия даже относится к наиболее доступным странам для покупателей с капиталом до 100 тыс. евро. Конечно, квадратный метр жилья там стоит примерно в 4 раза больше, чем в Болгарии: 1940 евро против 443 евро, но площади среднестатистических квартир и домов гораздо меньше и конечная стоимость недвижимости получается относительно невысокой. В общем, доступность жилья во многом зависит от площади и его расположения, и если согласиться на маленькую студию в окрестностях Парижа или квартиру с одной спальней в Берлине, то можно рассчитывать на недвижимость даже развитых европейских стран. Правда, в каком-то смысле это можно считать «ущербом качеству», но тут смотря что и с чем сравнивать. Если брать вторичный рынок и прошлый октябрь-ноябрь, когда евро еще не начал дорожать, то, возможно, да, а если говорить о новостройках, то это не совсем справедливо: Дело в том, что качество строительства постоянно повышается, развивается инфраструктура, делается больший акцент на отделке, деталях, удобстве пользователей, в прошлом году и тем более 2-3 года назад использовались более простые технологии. Таким образом, жилье, купленное сегодня, может быть немного дороже, но лучше и ликвиднее.

А для более бюджетных стран вопрос потери качества вообще малоактуален, поскольку там остаются доступными вполне просторные объекты, причем недалеко от моря: Если рассматривать сегмент курортной недвижимости, традиционно наиболее популярный у российских покупателей, то с бюджетом в 5-6 млн руб. в большинстве европейских стран «второго эшелона» можно рассчитывать на объект среднего класса площадью 100-200 кв. м или на объект более высокого класса площадью 50-100 кв. м.

Например, в Болгарии, имея 5-6 млн руб., можно рассматривать недвижимость высокого класса: апартаменты с одной спальней на первой линии от моря или квартиры с двумя спальнями на второй линии, а также дома в пределах 3 км от пляжа. По отношению к предыдущему году покупатель только выигрывает, как в бюджете, поскольку в связи с падением рубля застройщики идут на более серьезные скидки, так и в качестве строительства в связи с улучшением европейских стандартов. Единственное, чем, возможно, придется поступиться - это престижностью проекта и курорта: Если взять, например, квартиру с одной спальней площадью 50-60 кв. м, то с рассматриваемым бюджетом она будет доступна на Кипре, в Пафосе или в Италии в Калабрии, и безусловно, такую квартиру можно найти в Черногории, Болгарии, в материковой части Греции и на испанской Коста-Бланке. Но если ориентироваться на более престижные и респектабельные области, например, на пляжи Коста-Брава или Коста-дель-Соль в Испании или на кипрский Лимассол, то там денег хватит лишь на небольшую студию, причем довольно далеко от моря, и даже в Болгарии в респектабельных комплексах, которые сейчас стали появляться, найти просторную квартиру за 5-6 млн руб. будет сложной задачей.

Тем не менее возможности у российских покупателей все-таки остаются приличными. Серьезные ограничения появились разве что на инвестиционную недвижимость, вот в этом сегменте хорошие предложения при переводе их стоимости в рубли действительно подорожали. Сегодня наибольшей доходностью отличаются Великобритания, Германия, Швейцария и Австрия, а в этих странах цены высоки. Например, в Англии, стоимость односпальных квартир (в хороших районах) начинается от 350 тыс. фунтов, а двуспальных - от 500 тыс. фунтов. Но, впрочем, такие предложения обладателям 5-6 млн руб. были недоступны и в прошлом году, а более бюджетные варианты все же можно найти и сегодня, хоть в рублях они и будут дороже. Например, относительно неплохую прибыль могут приносить студии в наиболее крупных немецких городах, таких как Берлин, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Дюссельдорф и др., или студенческая недвижимость Лондона. Бюджета в 5-6 млн руб. достаточно для покупки студенческих апартаментов, а они отличаются высокой ликвидностью и гарантированным доходом. Средняя стоимость таких предложений 45-60 тыс. фунтов, а их доходность от сдачи в аренду - 10% (см. статью «Инвестиции в зарубежную недвижимость»).

Правильный выбор

Как показывает анализ, многие предложения зарубежной недвижимости остаются доступными россиянам даже со средним бюджетом, но тем не менее определенные объекты, на которые, возможно, копились деньги, в рублевом выражении все же могут дорожать. И тут, конечно, встает вопрос: стоит ли добавлять денег на примеченный или аналогичный проект или лучше купить то, что доступно без увеличения бюджета?

Чтобы сделать правильный выбор, конечно, в первую очередь надо оценить качество объекта, его ликвидность, возможную доходность от сдачи в аренду и т.п. Если объект действительно хорош, а более дешевые предложения значительно хуже, то можно и добавить денег (если такая возможность, конечно, есть), ведь в конце концов хорошая недвижимость принесет больший доход. Но если плюсы проекта не столь очевидны либо доплачивать попросту нечем, тогда стоит обратить внимание на более бюджетные предложения, уступив в каких-то параметрах. Правда, с умом. «В случае ограниченности бюджета покупателю логичнее проиграть в площади приобретаемого жилья, чем в его качестве (в качестве строительства, расположении, инфраструктуре района и т.п. – От ред.). Тем более что такая стратегия позволит снизить эксплуатационные издержки, как за счет метража, так и за счет того, что менее качественное жилье, особенно на вторичном рынке, характеризуется бОльшими эксплуатационными расходами и часто требует реновации», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). В случае с курортным жильем лучше не отказываться от близости к морю, правильнее отказаться от более престижного района, но остаться ближе к пляжу, например, в Испании выбрать не северную часть пляжа Коста-Брава, а южную либо переместить свое внимание на Коста-Бланку. Но, конечно, при этом не нужно выбирать районы, где живут в основном малообеспеченные граждане, выходцы из африканских стран и т.п. «И лучше, если районы будут ориентированы не на зарубежных покупателей жилья, а на местных жителей, проживающих там круглогодично. Это гарантирует лучшую обеспеченность транспортной и социальной инфраструктурой, работа которой не зависит от курортных сезонов.

То же относится и к выбору жилого комплекса. Лучше приобретать недвижимость в проектах с охраной и службой техподдержки, ориентированных на местных жителей. Это гарантирует круглогодичное присутствие платежеспособных соседей, что в свою очередь обеспечивает безопасность и надлежащую работу всех сервисных служб. А в проектах, ориентированных на отдыхающих из числа иностранцев, количество жильцов в низкий сезон невелико, а то и вовсе сводится к нулю, что повышает различные риски и снижает качество работы сервисных служб», - убеждает Станислав Зингель (Gordon Rock). И к тому же недвижимость в проектах и районах, ориентированных на местных жителей, часто более ликвидна. Минус только в том, что ее порою сложнее сдать в аренду, так как управляющая компания не занимается подобными вопросами в отличие от проектов, ориентированных на иностранцев.

Но, впрочем, в таких вопросах может помочь продавец, многие риелторы не только реализуют объекты, но и помогают впоследствии искать для них арендаторов. Так что важно выбрать правильного продавца. Многие эксперты по инвестициям в недвижимость рекомендуют обращаться в надежные компании, которые дорожат репутацией, дают советы на основании своего опыта работы, а не продают то, что выгодно по комиссионным. Такие компании наверняка окажут и качественный послепродажный сервис, а не оставят клиента наедине с его покупкой решать все послепродажные вопросы, которые возникают у всех и всегда. И еще стоит обратить внимание, что напрямую у крупных застройщиков покупать всегда выгоднее, обычно они делают покупателям приятные скидки. Так что если готовы обойтись без помощи риелтора, можно приобрести даже более дорогую недвижимость, сэкономив на агентских.

Доступные страны

А разобравшись с бюджетом и принципами покупки, можно переходить непосредственно к выбору. Ну а самый бюджетный выбор на сегодняшний день можно сделать все-таки в Черногории, Болгарии, Турции, Таиланде и Испании, а также на Кипре. Плюс, как уже отмечалось, стоит рассмотреть Португалию, Латвию, Германию и Грецию, а также хорошим выбором может стать Венгрия.


Metrinfo