Россияне во многих странах до последнего времени являлись лидерами спроса на недвижимость среди иностранцев. Однако санкции Запада против России не на шутку испугали как тех, кто только подумывает о приобретении зарубежных метров, так и тех, что ими уже владеет. Насколько обоснованы подобные страхи, существует ли реальный риск для российских инвесторов потерять вложения за рубежом, и где сегодня можно покупать недвижимость без опаски, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

- Станислав, что сейчас со спросом на зарубежную недвижимость? Повлияли ли геополитические проблемы на интерес россиян к недвижимости в других странах?

- Мы не отмечаем каких-либо значимых изменений в 2014 году по сравнению с 2013 годом ни в суммарных объемах сделок, ни в структуре спроса россиян, покупающих жилую или инвестирующих в коммерческую недвижимость за рубежом. Иными словами, мы не согласны с оценками некоторых экспертов рынка зарубежной недвижимости, что объем инвестиций россиян в зарубежную недвижимость за первую половину 2014 года вырос чуть ли не в три раза по сравнению с предыдущим годом. По нашим оценкам, 2014 год по объемам покупок россиянами зарубежной недвижимости находится приблизительно на уровне предыдущих двух-трех лет. Также мы не отмечаем каких-либо значимых изменений и в отношении продавцов зарубежной недвижимости к российским покупателям.

- Россияне покупают зарубежную недвижимость чаще в инвестиционных целях или «для себя»? Где сегодня стоит покупать метры для дохода и где исключительно для собственных нужд?

- Каких-либо существенных изменений в структуре спроса граждан России на зарубежную недвижимость мы не отмечаем. По-прежнему, странами-лидерами по интересу россиян к покупке жилой недвижимости остаются: Болгария, Испания, Черногория, Турция и Чехия.
Основная цель покупки жилья за рубежом остается прежней – более 50% покупок совершается с целью периодического проживания покупателя и членов его семьи в период отпусков, праздников, каникул и т.п. В целях сохранения капитала и в инвестиционных целях совершается порядка 25% сделок с жилой недвижимостью за рубежом. И еще 25% сделок с зарубежным жильем совершается по семейным причинам (обучение детей, воссоединение семьи, пенсионная недвижимость) и с целью получения вида на жительство.
Но, безусловно, в инвестиционных целях следует в первую очередь приобретать коммерческую, а не жилую недвижимость. Странами, наиболее популярными у россиян с точки зрения покупки коммерческой недвижимости остаются: Германия, Великобритания, США, Франция и Испания.

- Как часто российские собственники продают свою иностранную недвижимость, и по каким причинам?

- Мы не отмечаем широкомасштабной тенденции к продаже россиянами своих зарубежных активов, которая бы захватывала все страны, где они владеют недвижимостью. Иными словами, стремление российских инвесторов продать свои зарубежные активы вполне укладывается в статистику и логику прошлых лет. Есть инвесторы, которые либо хотят зафиксировать прибыль от удачной инвестиции в недвижимость, либо, наоборот, избавиться от слабо-ликвидного или слабо-прибыльного актива. Но их мотивации, как и ранее, носят экономический, а не политический характер.
Вместе с тем, «точечные» тенденции на рынке присутствуют. Так, например, российские собственники болгарских отелей в 2014 году стали активно задумываться над продажей своих объектов. Причина состоит в том, что после воссоединения Крыма с Россией, по их оценкам, в ближайшие два-три года произойдет существенное перераспределение туристического потока из Болгарии в Крым. Как следствие болгарский отельный бизнес и так переживавший не лучшие времена, вообще рискует стать неприбыльным, а объекты гостиничной недвижимости - неликвидными.

- Насколько сегодня безопасны вложения в иностранную недвижимость? Насколько реальны риски остаться без доступа к недвижимости, приобретенной в стране, поддерживающей санкции против России?

- Вероятность возникновения сложностей при покупке жилья за рубежом и при последующем использовании приобретенного жилья мала. Обуславливается это тем, что приобретение россиянами недвижимости за рубежом более выгодно государствам, где заключаются сделки, чем России. Ведь покупка зарубежной недвижимости – это вложение российского капитала в экономику иного государства.
К тому же введение санкций весьма сомнительно с юридической точки зрения. Ведь санкции являются не чем иным, как экономической мерой воздействия, побуждаемой политическими интересами. Далеко не во всех странах подобный метод является законным.

- Правда ли, что теперь россиянам практически невозможно получить кредит на покупку недвижимости в иностранном банке?

- Кредит на покупку жилой недвижимости за рубежом действительно гражданам России стало получать труднее. И если год назад не менее 25% сделок по покупке жилой недвижимости россиянами совершалось с привлечением ипотечного кредита в зарубежном банке, то сейчас при покупке зарубежного жилья на сделки с использованием ипотеки приходится не более 10%.
А вот в части кредитования при покупке россиянами коммерческой недвижимости дополнительных трудностей не наблюдается. Кредитование покупки коммерческой недвижимости за рубежом возможно в тех же странах и практически на тех же условиях, что и год назад. Вместе с тем, стоит отметить, что покупка коммерческой недвижимости имеет ряд особенностей с точки зрения структурирования сделки купли-продажи. Так, например, при покупке коммерческой недвижимости в большинстве случаев покупателем выступает не физическое лицо, а юридическое, учрежденное россиянином в стране, где приобретается недвижимость. Как следствие и продавцы и банки вступают в юридические взаимоотношения не с физическим лицом – нерезидентом, а с местной компанией (как правило, общество с ограниченной ответственностью), что делает сделку для них более прозрачной и менее рискованной.

- Как новый закон о запрете хранения персональных данных за рубежом скажется на объеме сделок с иностранной недвижимостью, совершенных россиянами? Не означает ли это, что граждане России в принципе не смогут больше покупать недвижимость за переделами своей страны?

- От введения данного закона мы не прогнозируем каких-либо негативных последствий для сферы покупки россиянами зарубежной недвижимости.


Russianrealty