За последний месяц получили несколько предложений от малоизвестных инвестфондов инвестировать средства в недвижимость Киева. При невысоком пороге вхождения (от 20 тыс. евро) обещают доходность в районе 15-20% годовых. Можно ли серьезно рассматривать подобные предложения? Насколько в принципе сейчас безопасно вкладываться в киевскую недвижимость?

Станислав ЗИНГЕЛЬ, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Выводы о низкой стоимости киевской недвижимости можно делать более однозначно, чем выводы о высокой доходности.
Средняя стоимость жилья в Киеве составляет $1250 за кв. метр, в то время как цена торговой и офисной недвижимости равняется $1450 и 1350 за кв. м. Стоимость продажи жилой недвижимости снизилась с января по сентябрь на 34%. Торговая и офисная недвижимость обесценились на 36% и 37 соответственно. Как следствие доходность от сдачи в аренду декларируется на уровне 14-15% годовых – благодаря тому, что средняя стоимость резко снизилась, а арендные ставки снизились не столь существенно.
Но инвестору необходимо четко понимать, что столь высокие уровни доходности – это зона очень высокого риска. Ведь получить высокий арендный доход инвестор сможет только в том случае, если он не просто приобретет обесценившийся объект недвижимости по новой цене, но и сдаст его в аренду по старой ставке аренды. А вот в отношении возможности успешной сдачи в аренду есть серьезные сомнения по причине того, что украинская экономика стоит на краю пропасти.
В Киеве пустует 8% торговой и 23% офисной недвижимости. Доля вакантных площадей в Киеве продолжает увеличиваться, а ВВП Украины падает. По итогам 2014 года ВВП Украины сократится как минимум на 9-10%. Розничный товарооборот в Киеве с начала года уже снизился на 5%. В общенациональном масштабе уровень безработицы достиг 9,3%. Не радужны и иные макроэкономические показатели, что оказывает нисходящее давление на рынок недвижимости.
И, безусловно, нельзя недооценивать юридические и политические риски таких инвестиций россиян в киевскую недвижимость. Так, серьезной проблемой является передел собственности, генерирующий сейчас огромное количество активов с небезупречной юридической чистотой, что нередко в конечном итоге приводит к реализации подобных сомнительных активов иностранцам. Ведь иностранные инвесторы заведомо ограничены в возможностях по юридической защите своих активов в сравнении с местными элитами.
Словом, киевский рынок манит низкими ценами и высокими декларируемыми уровнями доходности, но является крайне рискованным вообще, а для российских инвесторов особенно.

Эксперты по инвестициям в недвижимость считают, что по сравнению с Россией, Украина более болезненно пережила кризис 2008 года. Поэтому украинская экономика восстанавливалась менее активно. Многие проекты, замороженные в кризис, по сути до сих пор пребывают в таком подвешенном состоянии. Текущая нестабильная обстановка усугубила и без того непростое экономическое положение страны, а также крайне негативно повлияла на рынок недвижимости Киева. Украина сейчас фактически находится в состоянии гражданской войны. И в таких условиях практически никому нет дела до рынка недвижимости. Многие застройщики заняли выжидательную позицию, поскольку в настоящий момент практически невозможно планировать и готовить к выходу новые жилые проекты. Те же объекты, которые уже реализуются, испытывают проблемы с финансированием, поскольку спрос со стороны покупателей радикально снизился. Даже если действующим властям удастся в достаточно короткий промежуток времени стабилизировать политическую ситуацию и поправить экономическое положение страны, рынок жилья восстановится еще не скоро. Поэтому эксперты не советуют сейчас инвестировать средства в киевскую недвижимость. Конечно, входной билет стоимостью от 20 тыс. евро и доходность в районе 15-20% выглядят крайне привлекательно, но риск потерять свои сбережения слишком велик.

Как бы это банально не звучало, но сегодня на финансовом рынке Украины опасно практически все. Инвестирование в недвижимость Киева в зоне повышенного риска, поэтому доходность 15-20% годовых выглядит не особо привлекательной. Идти на такой риск за 15-20% не целесообразно. Подобные инвестиционные предложения в условиях сегодняшней украинской экономической и политической обстановки должны быть на уровне доходности не менее 30-40% годовых. Значительная часть предложений от малоизвестных фондов является авантюрой. В случае финансового неуспеха все проблемы будут списаны на войну и очередную революцию.

Серьезно рассматривать данные предложения не стоит. Видимо, те, кто предлагает подобные авантюры, не в состоянии рассуждать здраво. Падающему рынку, требуется гораздо больше времени для восстановления, и инвесторы пока не готовы рисковать, вкладывая средства в киевскую недвижимость. Существует огромный риск потерять свои деньги, несмотря на озвученные от этих инвестфондов заманчивые цифры доходности.
С точки зрения инвестиций в недвижимость не стоит рассматривать рынок Киева как потенциальную площадку для вложений. Получение стабильной прибыли, а также безопасное вложение средств в объекты недвижимости возможны только на устойчивых рынках, к коим нельзя отнести Киев. Например, за аналогичную сумму или чуть больше можно приобрести пару боксов в одном из комплексов складов самообслуживания, расположенных на территории Великобритании. Доходность при таких инвестициях может достигать в среднем 8% годовых и выше, однако риск в этом случае будет равен практически нулю.
Рынок недвижимости Киева худо-бедно можно будет рассматривать не раньше, чем лет через пять.


Russianrealty